专题报道白马

白马收益率深度解析｜改建与开发潜力分析

2026年5月阅读时间 7 分钟

近期，受入境旅游和日元疲软的推动，度假区的翻新和开发活动激增，这为日本地区城市中寻求增值机会的投资者提供了独特机遇。对作为此类市场典范的白马（Hakuba）地区已完成交易的分析，揭示了老旧房产、翻新经济学和改造潜力之间复杂的相互作用，为那些目光投向主要大都市以外的投资者提供了宝贵的见解。

市场概览

白马的房地产市场，通过 69 笔已完成的交易数据来看，呈现出一个充满活力的市场，平均成交价格为 45,362,376 日元。该市场成交价格区间尤为显著，最低成交价为 64,000 日元，最高成交价达到 420,000,000 日元，突显了房产类型和状况的多样性。在所有交易中，有 25 笔包含收益率数据，显示平均总收益率为 8.86%。然而，这一数字掩盖了较大的分布差异，总收益率从最低的 1.76% 到最高的 29.58% 不等。如此广泛的分布表明，只要进行彻底的尽职调查，就存在收购具有增值潜力或处于租赁需求旺盛的房产的重大机遇。

近期值得关注的交易

一笔特别具启发性的已完成交易涉及位于大字北城（Ôaza Kitashiro）地区的一处商业地产，其实现了令人瞩目的 29.58% 的总收益率。这笔交易的成交价格为 40,000,000 日元，凸显了白马市场特定细分领域实现高回报的潜力。尽管这是一处商业地产，但其成功突显了该区域潜在的需求驱动因素，很可能与其对游客和季节性访客的吸引力有关。此类异常交易可作为市场基准，表明战略性收购和有效管理能够带来卓越的成果，但需要仔细识别和执行。

价格分析

白马已完成交易的平均每平方米价格为 315,376 日元。这一数字使得白马相对于主要大都市而言，处于显著的折价水平。例如，在东京，市中心区域的平均每平方米价格可能超过 1,200,000 日元，而在作为区域中心的札幌，过往交易数据显示平均价格约为每平方米 400,000 日元。这种价格差异表明，白马为国际投资者提供了更易于进入的起点，特别是那些希望收购更大地块或用于重新开发房产的投资者。与更成熟的城市市场相比，白马较低的每平方米成本，使得投资者可以将更多的资本分配用于翻新或新建，从而可能提升专注于开发和翻新策略的投资者的价值主张。

退出策略

考虑投资白马的投资者应在明确了解潜在市场情景的前提下，制定退出策略。该市场的估计清算时间周期为 3 至 12 个月，这是在财务规划中需要考虑的因素。

乐观情景 — 政府激励措施: 积极的前景包括地方政府的激励措施。如果市政当局实施例如五年内减免房产税、翻新补贴和加快建筑许可证审批等计划，再加上日元疲软，投资者在三到五年的持有期内，总回报可能在 15% 到 25% 之间。强劲的入境旅游业支撑了这一情景，日本主要旅游目的地的酒店 RevPAR（每间可售客房收入）已连续三个季度超过疫情前水平。
悲观情景 — 供应过剩: 相反，由于北海道的建筑业繁荣可能导致市场供应过剩，可能出现悲观情景。由于竞争加剧，这可能会使租金下降 15% 至 20%。在这种情况下，投资者只有在扣除所有运营费用后的净收益率仍高于 5% 时，才应维持其头寸。否则，建议在 12 个月内进行战略性退出以减轻潜在损失。

投资等级分布

已完成交易中房产等级的分布，为市场细分和定价提供了见解。在 69 笔记录的交易中，A 级房产占了显著的 47 笔，表明高品质或维护良好的资产占有重要地位。其次是 C 级房产，有 9 笔交易，B 级（7 笔交易）和潜力级（6 笔交易）的数量较少。A 级房产的普遍存在可能反映了近期为迎合挑剔的旅行者而进行的翻新或新建，而潜力级则表明了通过翻新来提升价值的机会。这种分布表明，虽然外观良好的房产吸引了强劲的市场兴趣，但对于愿意进行改进以释放低等级资产价值的投资者来说，也存在途径。

投资风险与考量

在白马投资的投资者面临多项风险，其中货币和税收方面尤其需要关注。

货币和税收风险: 波动的日元汇率可能对外国投资者的回报产生重大影响。例如，按当前 1 美元 = 157.1 日元的汇率计算，以日元计价的房产购买价格，换算成美元的成本高于日元疲软时期。跨境租金收入和资本利得预提税，以及资金汇回的考虑，必须得到透彻的理解，以便准确预测净回报。
- 缓解策略: 与专门从事国际房地产投资的税务专业人士合作，以税收效率的方式构建收购，并了解资金汇回规定。考虑使用远期外汇合约来对冲持有期间日元大幅升值带来的风险。
运营费用: 积雪清理成本可能是一项重大的运营负担，据估计，在北海道的冬季气候下，积雪清理成本占总租金收入的 3.0%。这加上其他运营费用（OPEX），缩小了净收益率。虽然总收益率平均为 8.86%，但在扣除 OPEX 后的净收益率为 6.3%，差额为 2.5 个百分点。
- 缓解策略: 在财务预测中考虑对积雪清理和其他季节性运营成本的保守估计。探索包含积雪清理合同的物业管理服务，或在可行且成本效益高的前提下，选择自行维护。
季节性入住率波动: 白马对季节性旅游的依赖导致冬季入住率出现 ±15% 的波动。这种波动会影响全年的租金收入稳定性。
- 缓解策略: 在可能的情况下实现租赁收入来源多元化（例如，短期和长期租赁），或针对那些吸引全年旅游或非季节性居民的房产。保持充足的现金储备，以应对入住率较低的时期。
人口增长与退出流动性: 尽管人口年复合增长率（CAGR）仅为每年 0.8%，但估计的 3-12 个月退出时间表明市场流动性相对较好，但这可能会受到更广泛经济条件的影响。
- 缓解策略: 保持房产的高标准维护，以确保其随时准备出售并吸引广泛的买家群体。随时了解可能影响销售时间线的更广泛市场趋势和经济指标。

白马地区的需求指标，尽管是针对更广泛区域和早期分析期（2016-12）的数据，但表明该市场受益于入境旅游。50.0 的国际化得分和 50.0 的入住率得分表明其对外国游客有既定的吸引力，并且酒店入住率尚可。尽管总游客人数同比下降了 -8.89%，但潜在的国际化得分表明外国游客仍然是关键人群，这与从房产交易中获得的见解一致。在这种背景下，特别是来自国际游客的强劲需求，支持了翻新或管理良好的房产实现可观收益的潜力，尤其是在考虑到当前日元疲软、有利于入境旅游的经济环境下。

北海道五月份的季节性背景带来了机遇，例如黄金周旅游高峰以及解冻后建筑季节的开始。这使得可以启动在冬季暂停的翻新项目。然而，投资者还必须意识到潜在风险，例如老旧建筑的地面沉降以及建筑劳动力竞争的加剧，这可能会使翻新成本超出初步估计的 10-20%。这凸显了详细的现场勘测和确保可靠承包商的关键重要性。

因此，白马市场代表了一个可以通过战略性翻新和开发来释放巨大价值的细分市场。老旧建筑普遍存在，以及房产改造的机会，是日本许多地区城市的共同主题。通过仔细分析已完成的交易，理解经济驱动因素，并主动管理固有风险，投资者可以有效地驾驭这一市场，并利用其独特的潜力。