专题报道白马

白马价格带分布分析｜宜居投资视角

2026年5月阅读时间 7 分钟

随着白马（Hakuba）地区在晚春的融雪中渐渐回暖，从清冽的冬日晨曦过渡到宜人的 22°C 白昼，该地区的房地产市场也展现出其标志性滑雪胜地与全年生活方式吸引力之间动态的融合。日本国土交通省（MLIT）的交易记录揭示了一个充满活力的市场，其背后是持续的国际兴趣，尤其是全球投资者将目光投向了超越二世古（Niseko）等成熟目的地之外的机遇。本分析将深入研究已完成的交易，以提供对白马（Hakuba）投资格局的客观视角。

市场概览

白马（Hakuba）地区历史交易数据显示，这是一个成熟但活跃的市场。在分析的 69 笔已完成交易中，有 25 笔（占很大比例）包含了收益率信息，这表明市场中有一部分资产的租赁收入潜力是关键的考量因素。观察到的平均总收益率为诱人的 8.86%，其范围很广，从最低的 1.76% 到最高的 29.58%。这种广泛的差异表明，不同类型的房产、位置和运营效率共同影响着回报。该数据集的平均实现价格约为 4540 万日元（按 1 美元兑 156.8 日元计算，约合 289,000 美元），价格范围从最低的 64,000 日元到最高的 4.2 亿日元不等，这反映了从未开发的土地地块到可观的商业地产等多元化的资产类别。

值得关注的近期交易

在记录的数据中，一笔特别具有指导意义的交易是位于白马村（Hakuba Village）地区内的大字北城（Oaza Kita-shiro）的一处商业地产。这笔交易被归类为“商业”性质，涉及带有建筑物的土地，取得了高达 29.58% 的惊人总收益率。该资产的实现价格为 4000 万日元（约合 255,000 美元）。尽管这代表了该数据集中表现最佳的案例，但它为理解优越地段资产（尤其是那些能够利用白马（Hakuba）国际吸引力的旅游或酒店服务业资产）的潜在上涨空间提供了有价值的基准。如此高的收益率通常与具有强劲季节性需求或独特运营优势的房产相关。

价格分析

白马（Hakuba）地区所有记录交易的平均每平方米价格为 315,376 日元（约合 2,011 美元/平方米）。这一数字表明白马（Hakuba）的价格相对于许多日本地区性城市而言具有显著溢价，但仍低于主要城市的核心区域。作为参考，札幌（Sapporo）中央区（Chuo-ku）的历史交易基准约为 400,000 日元/平方米，而仙台（Sendai）青叶区（Aoba-ku）平均约为 350,000 日元/平方米。白马（Hakuba）每平方米更高的估值可归因于其作为世界闻名的国际滑雪目的地的地位，土地供应有限，并且受到国内和国际旅游（特别是富裕的滑雪和户外运动爱好者群体）强劲需求的推动。尽管其价格高于省会城市，但仍远低于东京（Tokyo）中心区域，后者平均价格通常超过 120 万日元/平方米。这一市场定位为国际投资者提供了一个进入高端生活方式目的地的入口，而无需承担全球大都市的进入成本。

区域焦点

在白马（Hakuba）地区，交易记录显示在特定区域内活动高度集中。大字北城（Oaza Kita-shiro）记录了 53 笔交易，占据主导地位，突显了其作为房地产活动焦点的重要性。紧随其后的是大字神城（Oaza Kamishiro），有 16 笔交易。大字北城（Oaza Kita-shiro）交易的普遍性表明，该区域很可能是度假设施、住宿以及可能满足游客需求的商业服务的核心区域。这些地区可能受益于完善的基础设施、靠近滑雪缆车以及成熟的酒店业生态系统。

投资等级分布

交易数据中房产等级的分布为了解市场感知质量和定价提供了洞察。“A 级”房产占 47 笔交易，是最大的组成部分，表明市场对维护良好、理想资产的需求强劲。“C 级”房产在 9 笔交易中被注意到，表明存在较旧或不太理想的资产。“B 级”交易有 7 笔，“潜在级”交易有 6 笔，这暗示着通过翻新或战略性重新定位来提升价值的机会。高比例的“A 级”交易凸显了白马（Hakuba）对寻求符合高端旅游期望的成熟、高质量资产的投资者的吸引力。

投资风险与考量

投资白马（Hakuba），与任何地区性市场一样，都存在需要仔细考虑的具体风险。一个主要担忧是人口下降，这是日本全国性的趋势。尽管白马（Hakuba）以旅游业为主导的经济可能提供一些韧性，但了解人口结构变化至关重要。如果由于当地人口减少或需求下降导致空置率上升，这可能会影响租赁收入。此外，还必须考虑与依赖降雪的度假城镇相关的运营成本。例如，据估计，扫雪费用会消耗总租赁收入的大约 3.0%。

人口下降的影响：尽管白马（Hakuba）近期的数据显示过去五年人口复合年增长率为 0.8%，但这是一种由旅游业驱动的局部效应。理解长期的年龄结构分析并与全国平均水平进行比较至关重要。持续的人口下降，即使被旅游业抵消，也可能影响长期房产价值和当地劳动力的可用性。
- 缓解策略：专注于迎合国际游客或受国内人口趋势影响较小的长期居民的房产。将租赁收入来源多样化，包括短期度假租赁和长期租赁。建立稳健的储备基金，以应对入住率可能出现的下降。
运营成本和收益率压缩：总收益率（平均 8.86%）和扣除运营费用后的净收益率（估计为 6.3%）之间的差异突显了成本的影响，导致了 2.5 个百分点的差额。扫雪成本是一个关键因素。
- 缓解策略：聘请在季节性度假运营方面拥有专业知识的专业物业管理公司，以优化成本和服务交付。考察提供综合管理服务或现有运营合同的房产。研究涵盖季节性运营风险的保险政策。
退出策略的不确定性：在白马（Hakuba）地区，房产交易的估计退出时间为 3 至 12 个月。这可能受到市场情绪、房产状况以及国际买家尽职调查复杂性的影响。
- 缓解策略：彻底了解当地市场流动性和佣金结构。将房产保持在良好状态，以吸引更广泛的潜在买家。与专营国际交易的经验丰富的当地房地产经纪人合作。
季节性入住率波动：冬季入住率的波动，以 15% 的变异系数 (CV) 衡量，表明需求存在一定的季节性。尽管冬季是旺季，但仍可能出现波动。
- 缓解策略：使房产的吸引力多样化，以吸引淡季（例如夏季的徒步、骑行）的游客。投资于增强全年吸引力的便利设施。考虑靠近吸引滑雪以外游客的景点的房产。

白马（Hakuba）的魅力远不止其粉雪覆盖的山坡；这是一个世界级的美食体验（从新鲜海鲜市场到新兴的精致餐饮场所）与精品酒店和日式温泉度假村的高端服务相得益彰的目的地。这种生活方式的吸引力是租赁需求的一个强大驱动力，确保管理良好的房产能够实现稳定的入住率和可观的回报。随着北海道新干线（Hokkaido Shinkansen）向札幌（Sapporo）延伸，进一步提高了该地区的交通便利性，并且随着地方政府不断调整短租法规以平衡旅游业和居民需求，白马（Hakuba）作为首屈一指的投资目的地地位有望得以延续。