专题报道白马

白马投资等级信号｜长期战略展望

2026年8月阅读时间 6 分钟

白马地区的房地产市场，虽然常与著名的冬季运动联系在一起，但通过其已完成的交易记录，尤其是在夏末秋初的这段时间里，正展现出一个引人注目的叙事。这段时期是国内游客寻求凉爽气候和户外活动的旅游高峰，为审视投资潜力提供了一个独特的视角。分析历史销售数据表明，该市场具有显著的收益潜力，尽管需要对具体的运营风险和基础设施轨迹有细致的了解。最近的交易记录涵盖了各种物业类型和区域，为专注于通过基础设施开发和政府政策驱动的长期价值创造的战略投资者提供了宝贵的见解。

市场概览

日本国土交通省 (MLIT) 的历史交易数据显示，白马地区的交易活动十分活跃，共记录了 98 笔已完成的交易。其中，31 笔交易包含了收益数据，显示平均总收益率为 9.65%。这一数字高于许多成熟的城市市场，凸显了白马作为目的地驱动型房地产投资的吸引力。已完成交易中的实际成交价格差异很大，最低为 570 万日元，最高达到 7 亿日元，平均价格为 48,475,201 日元。这种广泛的范围反映了交易房产的多样性，从小型地块到大型商业开发项目。该市场整体需求评分为 35.0，表明具有基础性的兴趣水平，而 50.0 的相当高的国际化评分则进一步支持了这一点，这表明外国游客的影响力很大。入住率评分也达到了健康的 50.0，表明需求持续稳定，尽管总游客人数的同比变化略有下降 8.89%。

值得关注的近期交易

在历史记录中，一个特别具有代表性的案例是位于大字北城 (Oaza Kitashiro) 区已完成的一笔商业交易。该物业，即土地和建筑物，实现了惊人的 29.58% 的总收益率。此交易的售价为 40,000,000 日元。这一高收益率凸显了白马地区获得可观回报的潜力，特别是对于那些能够利用季节性高峰需求、位置优越的商业资产而言。虽然此次交易是一个历史基准，并不代表当前的可用性，但它为理解该市场可实现的最高回报率提供了一个有价值的数据点。此类交易的成功突显了地点和物业类型在抓住白马旅游经济中可观收入流方面的重要性。

价格分析

白马地区所有已完成交易的每平方米平均实际价格为 354,386 日元。与日本主要大都市区相比，白马的估值情况截然不同。例如，东京的黄金地段每平方米价格可高达 120 万日元，而北海道最大的城市札幌的平均价格约为每平方米 400,000 日元。这一比较表明，尽管白马在全球旅游业中具有吸引力，但其房地产价值与札幌等主要区域中心相比具有竞争力，甚至在某些情况下略低。48,475,201 日元（按当前 1 美元兑 159.3 日元的汇率计算，约合 304,300 美元）的平均交易价格，使白马成为寻求投资高需求度假区的国际投资者可以负担得起的市场，特别是考虑到未来基础设施改善可能带来的可观资本增值潜力。

区域聚焦

在白马的地理范围内，大字北城 (Oaza Kitashiro) 区最为活跃，占记录交易的 66 笔。这种集中度表明该地区是开发和活动的主要中心，可能受益于成熟的基础设施和靠近主要景点。交易量第二大的区域是大字神城 (Oaza Kamishiro)，记录了 32 笔交易，表明这也是房地产投资和开发的重要区域。这两个区域在交易量上的主导地位表明市场存在一定的集中度，投资和开发工作集中在这些区域。对于战略规划者而言，这些区域代表了白马生态系统中成熟的节点，由于其交易历史，可能提供更大的流动性和更可预测的投资环境。

退出策略

白马地区的投资者应根据市场动态和投资期限，考虑一系列量身定制的退出策略。

牛市情景（乐观 - 旅游和基础设施）：这种情况取决于入境旅游的持续增长，可能会受到北海道新干线延伸（尽管其 2038 年的完工日期是一个长期前景）和二世谷等度假区持续国际化（通常为其他日本度假区设定趋势）等基础设施发展的推动。日元疲软也持续支持入境游客的支出。在这种前景下，持有房产 3-5 年可能会带来可观的资本增值，目标是总回报率为 15-25%，包括租金收入和资本收益。此策略最适合那些能够抓住旅游需求、如短期租赁单元或管理良好的商业空间。
熊市情景（悲观 - 人口结构加速）：更谨慎的前景预计人口下降将加速或旅游增长停滞，导致空置率上升，可能超过 20%。在这种情况下，在五年内，房产价值可能面临 10-20% 的折旧。在这种情况下，明智的做法是实施严格的止损策略，如果价值从购买价格下跌 15%，则退出头寸。此外，监控入住率至关重要；如果连续两个季度空置率保持在 70% 以上，则表明需求发生根本性变化，应考虑提前退出。

投资风险与考量

投资白马地区存在一套独特的风险，需要仔细考虑和积极的缓解策略。

流动性风险：白马地区房产的预计退出时间在 3 到 12 个月之间。这比高度流动的都市市场要长得多。尽管市场活跃，拥有 98 笔历史交易，但其深度仍远小于主要城市。A 级房产的比例很高（在分析样本中占 62 处，而 B 级占 9 处，C 级占 11 处），这可能表明市场上有相当多的理想资产，但“潜在等级”类别（16 处房产）表明存在增值机会，而这有时会延长退出时间。缓解措施包括根据可比的已完成交易设定现实的定价预期，并保持房产的良好状态。
季节性差异：白马市场高度季节性，尤其是对于依赖旅游业的资产。冬季入住率的波动幅度可能高达 ±15%（变异系数），这意味着年收入可能会出现显著波动。虽然夏季需求正在增长，但其持续时间比冬季要短。缓解措施包括在可能的情况下开发多元化的收入来源（例如，全年活动、房产部分的长期租赁）或维持充足的现金储备以度过淡季。
运营成本：铲雪成本是一项切实的运营费用，尤其对于需要冬季维护的房产，估计占总租金收入的 3.0%。此外，总收益率（平均 9.65%）和扣除运营费用后的净收益率（估计为 7.0%）之间的差额为 2.6 个百分点。这一差异凸显了在预测回报时，将所有运营成本（包括物业管理、水电费和维护费）纳入考虑的重要性。缓解措施包括确保可靠且具有成本效益的维护合同，并进行细致的物业管理以尽量减少不必要的开支。
人口结构：尽管可能出现旅游涌入，但日本地区更广泛的人口结构趋势表明人口在逐步下降。白马地区五年复合年均增长率（CAGR）为每年 0.8%。虽然这是积极的，但需要维持这一增长率并辅以旅游业，以确保长期的房地产价值。缓解策略包括专注于吸引国内和国际游客的房产，并监测地方市政发展计划，以了解旨在留住或吸引人口的举措。