专题报道小樽

小樽跨市场基准比较｜跨市场比较分析

2026年7月阅读时间 5 分钟

北海道的魅力远不止于著名的二世古滑雪场，小樽的历史交易记录显示，该地区市场与门户城市相比，提供了相当可观的收益率溢价。随着日本国内旅游在夏季炎热之际逐渐升温，小樽凭借其丰富的历史底蕴和海岸魅力，呈现出一种基于过往已完成交易的独特投资论点。分析截至2026年7月的日本国土交通省（MLIT）数据，共计810笔交易提供了全面的视角，其中140笔包含收益率信息，为专注于区域价值的投资者描绘了机会图景。

市场概览

根据历史交易数据反映，小樽房地产市场的平均总收益率为13.23%，远超东京等主要大都市区日益收窄的收益率差。而独立性收益率中位数为稳健的11.05%，表明市场中有相当一部分提供了吸引人的收入潜力。该数据集中的平均成交价格为10,060,544日元，价格区间从最低的1,000日元到最高的230,000,000日元不等。这一广泛的范围突显了记录中物业类型的多样性，从微小的地块到大量的商业或住宅资产。值得注意的是，每平方米的平均价格为65,363日元，与东京（约1,200,000日元/平方米）或甚至福冈博多区（约550,000日元/平方米）等主要城市的黄金地段相比，小樽在每单位面积上的可负担性显著更高。对于寻求在热门线路之外寻找价值的国际投资者来说，这种价格差异是一个关键因素。

值得关注的近期交易

考察记录的最高总收益率，可以为小樽的历史交易格局中的潜在回报提供一个具体的案例研究。在张碓町（Zhangui）地区的一块土地交易中，取得了惊人的29.75%总收益率。这笔已完成的交易，成交价格为4,800,000日元，凸显了市场，特别是土地资产，具有极高回报的潜力。虽然此次特定交易代表的是过去事件而非当前机会，但它表明了小樽市场，尤其是未开发或战略位置地块，具有显著的创收能力。小樽记录的物业类型多样，包括大部分住宅（616笔交易）和土地（152笔交易），反映了一个既有租赁收入又有开发潜力的市场。

价格分析

小樽历史交易数据中每平方米65,363日元的平均价格，与日本主要经济中心的房价形成了鲜明对比。作为参考，这一数字约为东京黄金商业区平均每平方米价格（约1,200,000日元/平方米）的18倍。即使与经历自身增长的主要区域中心札幌相比，小樽每平方米的历史价格也明显较低，札幌可比交易数据的平均价格更接近于400,000日元/平方米。这一显著的价差表明，根据过往销售记录，小樽在按面积购房方面提供了显著更低的入门成本。对于希望以比主要城市中心更低的成本获得大面积土地或具有巨大开发潜力的物业的投资者来说，这种估值差距至关重要。从1,000日元到230,000,000日元的成交价格范围表明，尽管平均价格较低，但市场中确实存在较大、更有价值的资产交易，尽管频率较低。

投资等级分布

小樽交易记录中投资等级的分布，为已交易物业的质量和潜力提供了见解。在分析的810笔总交易中，有583笔属于“潜力等级”。这表明市场中很大一部分由可能需要翻新、具有开发增值空间或位于未来有增长前景的地区的物业组成。其次，“A级”物业占156笔交易，表明数量可观的成熟、高质量资产也进行了交易。“C级”物业占45笔交易，而“B级”物业最为罕见，仅有26笔此类交易。“潜力等级”占583笔交易，表明大部分交易属于“潜力等级”，而“A级”占156笔，“B级”占26笔，“C级”占45笔。这一分布意味着，虽然理想的优质资产确实存在，但小樽大部分历史房地产活动涉及具有改进或重新定位潜力的物业，为精明的投资者提供了增值机会。

实地考察

鉴于小樽的海岸位置和北海道独特的气候，对于任何考虑该市场的投资者来说，彻底的实地考察是必不可少的步骤。小樽的物业，特别是老旧的木结构建筑，容易受到日本海的盐雾腐蚀和冬季大雪的挑战。屋顶和地基抵御雪荷载的能力、保温性能以抵御低温以及因湿度（尤其是在夏季）引起的潜在水分损害等因素，仅靠远程分析无法充分评估。小樽从札幌相对便利的交通，特别是随着北海道新干线延伸项目计划于2030年左右完工，使其成为进行实地尽职调查的可行基地。投资者应预留时间实地考察物业，评估其确切状况，并了解微观位置的细微差别，包括与当地便利设施和交通的距离。

前景展望

小樽房地产市场虽然不同于邻近二世古的高增长叙事，但受益于更广泛的区域和国家趋势。日本在区域振兴方面的不懈努力，以及日本央行近期将政策利率提高至1%，预示着经济格局的变化。虽然利率上升理论上会影响房产融资成本，但它们也反映了向货币政策正常化迈进以及可能对抗通货膨胀的趋势。入境旅游的持续复苏，访日游客人数已超过疫情前水平，这是一个积极的宏观趋势，可能对小樽等有吸引力的区域城市的住宿和商业物业需求产生积极影响。此外，北海道新干线延长至札幌的逐步进展，虽然预计于2038年或之后开通，但仍是一项长期的基础设施开发，有望增强该地区的连通性和经济活动。历史交易数据显示的高总收益率表明，对于愿意超越主要大都市并利用区域优势和发展潜力的投资者来说，小樽目前提供了引人注目的价值主张。