專題報導旭川

旭川價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年7月閱讀時間 7 分鐘

正值日本本州夏季炎熱之際，北海道涼爽的氣候吸引了眾多國內遊客，成為逃離酷暑的熱門選擇，也點燃了區域內的旅遊熱潮。這種季節性的轉變，是每年七月都會出現的主題，突顯了日本區域城市一個重要卻常被忽略的投資驅動力：追求生活品質。北海道第二大城旭川，便是一個引人注目的案例。其歷史交易數據顯示，這裡的房地產市場結合了生活方式的吸引力與穩健的租金收益，為獨具慧眼的國際投資者提供了獨特的機會。旭川豐富的餐飲文化，從聞名全球的海鮮市場到日益興盛的高級餐飲場所，加上優質的住宿服務，共同構築了其房地產市場歷史表現強勁的根本原因。

市場概覽

根據我們數據庫中 1,449 筆已完成的交易數據顯示，旭川的房地產市場呈現多樣化的物業價值與具吸引力的收益潛力。其中，有 699 筆交易包含詳細的收益資訊，平均總租金收益率達到 13.59%。儘管這是歷史平均值，但它突顯了該地區產生租金收入的能力，這對著重現金流的投資者來說是關鍵考量。這些過往交易的平均實現價格為 ¥13,689,375，售價範圍從象徵性的 ¥1,000 到高達 ¥1,500,000,000 不等。每平方公尺的平均價格為 ¥95,699，這使得旭川的歷史交易數據對廣泛的投資者群體來說都相對容易入手。住宅物業佔已完成交易的最大宗，共計 971 筆，顯示出穩定的住房需求。

顯著的過往交易：高收益案例研究

在歷史記錄中，有一筆交易因其最大化租金收入的潛力而成為引人注目的案例。位於豊岡６条 (Toyooka 6-jo) 區的一處住宅物業，達到了驚人的 29.92% 總租金收益率。這筆於 ¥3,000,000 實現的交易，展現了旭川市場的獲利潛力，特別是對於地理位置優越的住宅資產。雖然這是一次過往的交易，並非當前機會，但它凸顯了地點和資產類型在該地區歷史交易數據中達成卓越表現的重要性。理解導致如此高收益的因素，無論是透過特定的物業特徵還是區域性的需求驅動，對於任何分析此市場的投資者都至關重要。

價格分析：價值主張與跨市場比較

旭川每平方公尺 ¥95,699 的平均歷史交易價格，與日本主要城市相比，展現了顯著的價值主張。作為參考，東京市中心如港區的歷史平均交易價格約為每平方公尺 ¥1,200,000，差異超過十二倍。即使與其他經歷增長的區域城市相比，例如金澤，其歷史平均價格約為每平方公尺 ¥300,000，旭川的歷史交易數據顯示其投資入門門檻明顯更為親民。這種顯著的價格差異，是受土地取得成本較低、經濟基礎不同以及國際投資關注度差異等因素驅動，即使資本增值軌跡不同，也能在收購資產上實現潛在更高的現金回報率。

為了進一步細分市場，透過價格區間分析歷史交易記錄，可以揭示不同的投資者輪廓：

入門級（< ¥10M 日圓）： 這個區間，可能佔 1449 筆總交易量的重要部分，提供了最低的進入門檻。此區間的物業對個人投資者、首次購房者或透過小型單位或需要翻新的物業來最大化租金收入的投資者具有吸引力。大量低價交易表明這類資產市場活躍。
中市場（¥10M - ¥50M 日圓）： 這個廣泛的類別佔已完成交易的相當大一部分，可能吸引更廣泛的投資者，包括家庭、小型開發商，以及尋求收入產生與適度資本增長之間平衡的投資者。許多住宅物業落於此區間，滿足旭川居民的日常住房需求。
高端（> ¥50M 日圓）： 雖然數量上不如低價區間頻繁，但這些交易代表了較高價值的資產，可能包括較大的住宅、商業建築或位置優越的地塊。這些交易更能反映大型投資工具，例如家族辦公室或機構投資者，尋求大量房地產持有。歷史數據中 ¥15 億的交易表明了市場中存在高端價值區間。

退出策略

考慮投資旭川房地產市場的投資者，應採取一種細緻的退出策略，並以歷史交易時間表和市場動態為依據。

樂觀情境 — 旅遊與基礎設施增長： 北海道旅遊業的激增，可能因北海道新幹線的最終延伸和日圓的持續疲軟（目前為 ¥162.1兌換 1 美元）而加劇，將推動對短期租賃和長期住宅租賃的需求。在此情境下，持有房產 3-5 年，結合租金收入和資本增值，可能帶來 15-25% 的總回報。此策略將受益於旭川作為大雪山國立公園門戶的吸引力，以及其本身日益增長的 وفيate（美食）體驗聲譽。
悲觀情境 — 人口結構加速衰退： 更具挑戰性的前景，取決於人口加速下降和空置率上升超過 20%，可能導致房產價值在五年內貶值 10-20%。在此情境下，審慎的策略將涉及設定一個止損點，即收購價降低 15%。投資者應考慮及早退出，若空置率（對維持收入至關重要）連續兩個季度持續低於 70%，正如市場平均總租金收益率 13.59% 所暗示的那樣，該收益將嚴重被侵蝕。

投資風險與考量

儘管旭川的歷史交易數據顯示出具吸引力的收益潛力，但對投資風險的全面了解至關重要。一個重要的考量是該地區的人口趨勢，過去五年人口複合年增長率（CAGR）為 -1.5%。這種持續的下降，使得維持入住率變得至關重要。該市場物業的預計退出時間為 6 至 24 個月，這是需要考慮流動性需求的因素。

主要風險及緩解策略包括：

人口下降： -1.5% 的年均人口複合年增長率對長期租賃需求和房產價值構成直接風險。緩解： 專注於位於理想、維護良好且交通便利的區域的物業。針對較不易受遷徙影響的人口群體，例如尋求穩定住房的家庭，或迎合入境旅遊市場的短期租賃投資者。
除雪費用： 北海道的降雪量大，意味著營運費用相當可觀。歷史數據顯示，這些費用約佔總租金收入的 3.0%。緩解： 將這些成本納入租金收入預測。考慮由大樓管理委員會或專業物業管理公司處理除雪費用的物業。協商長期除雪合約以穩定成本。
淨收益率壓縮： 總收益率（平均 13.59%）與營運費用後的淨收益率（10.4%）之間的差距，凸顯了持續成本的影響。3.2 個百分點的差異，強調了仔細管理費用的重要性。緩解： 對所有相關營運費用進行徹底的盡職調查，包括物業稅、保險、維護和管理費。探索節能升級的機會以降低水電費用。
冬季空置率波動： ±15% 的冬季入住率波動表明了季節性需求的變化。緩解： 對短期租賃實施動態定價策略，以捕捉高峰需求並抵消淡季入住率較低的影響。對於長期租賃，保持良好的租戶關係並確保物業維護良好，以鼓勵全年入住。

前景

旭川房地產市場的未來軌跡，很可能受到國家政策和區域內固有吸引力的綜合影響。日本持續致力於區域振興，加上日本銀行目前的貨幣政策（1% 的政策利率影響房貸成本和存款利率），共同創造了一個複雜但潛在有利的環境。日圓的持續走貶，使日本資產對外國買家更具吸引力，以及日本遺產稅的持續改革，有助於區域性房產的世代傳承，這些也都是有利的順風。旭川強大的生活品質吸引力，包括其著名的美食景象和親近自然美景的機會，使其能夠從旅遊業的反彈中獲益，尤其是在較涼爽的夏季月份。儘管人口結構的挑戰依然存在，但透過策略性地投資於同時滿足當地需求和日益增長的遊客湧入的房產，可以釋放出可觀的價值。