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旭川價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

旭川市是日本人口第二多的城市，為了解北海道的區域房地產動態，特別是對於關注生活方式驅動因素和收益潛力的投資者而言，提供了一個引人入勝的視角。儘管其北緯緯度暗示著人們會關注冬季活動，但我們對已完成交易的分析顯示，該市場全年蓬勃發展，受益於獨特的烹飪景觀以及與更受全球認可的日本城市相比較低的入場成本。旭川市擁有 2,024 筆歷史交易記錄，提供了穩健的數據集，對於那些尋求透過區域魅力和生活方式便利設施來放大收益的投資者來說，旭川市是一個有趣的案例。該市 921 筆有收益數據記錄交易的平均總收益率為 13.63%，遠高於主要大都市區可能預期的水平，這表明位置優越的資產具有強勁的租金回報潛力。

市場概覽

根據我們數據集中 2,024 筆已完成的交易數據顯示，旭川市的房地產市場展現了廣泛的投資機會。所有交易的平均實現價格為 13,107,656 日圓，價格範圍相當廣泛，從僅 1,000 日圓到 1,500,000,000 日圓不等。這種廣泛的分布突顯了交易資產的多樣性，從小型土地到大型商業或住宅綜合體。至關重要的是，對於專注於創收的投資者而言，這些交易中有 921 筆提供了總租金收入數據，揭示了平均總收益率為 13.63%。儘管此數字是平均值，但最高記錄的總收益率達到令人印象深刻的 29.92%，這凸顯了在特定情況下獲得超額回報的潛力。中位總收益率為 12.17%，這表明市場有很大一部分具有強勁的創收能力。住宅物業佔交易的最大部分，共 1,303 筆，顯示住房需求穩定，其次是土地 577 筆。

近期值得關注的交易

檢視過去的具體交易可以深入了解市場動態。其中一個特別具啟發性的案例是位於末広５条（Suehiro 5-jo）地區的一處住宅物業，其總收益率達到驚人的 29.92%。這筆已完成的交易，成交價為 3,000,000 日圓，充分說明了深度折價的資產在出租後，相對於其收購成本能夠產生可觀的收入。儘管這是歷史數據點，並不代表當前的市場狀況，但它說明了旭川市交易記錄中收益潛力的上限，尤其是在住宅領域。這種高收益情景通常涉及需要翻新或位於具有特定、局部需求驅動因素的地區的物業，而這些因素可能無法僅從廣泛的市場統計數據中立即看出。

價格分析

與日本主要經濟中心相比，旭川市的房地產市場具有顯著的成本優勢。旭川市已完成交易的平均每平方米（sqm）實現價格為 96,180 日圓。這與東京約 1,200,000 日圓/平方米的平均價格以及札幌約 400,000 日圓/平方米的基準形成了鮮明對比。例如，旭川市一處 100 平方米的物業平均交易價格可能為 9,618,000 日圓，而東京為 120,000,000 日圓，札幌為 40,000,000 日圓。這種巨大的價格差異意味著，對於相同的資本支出，投資者可以在旭川市獲得顯著更多的實體房地產，從而可能產生更高的絕對租金收入或透過開發或翻新實現更大的資本增值空間。考慮到當前 1 美元兌 157.2 日圓的匯率，旭川市的平均房價相當於約 83,370 美元，對於許多國際投資者來說，這是一個可負擔的入門點。

投資等級分佈

旭川市交易數據中的投資等級分佈進一步闡明了市場細分。‘A 級’ 物業，通常代表最高品質或位置最佳的資產，佔記錄交易的 1127 筆。如此大量的 ‘A 級’ 交易表明市場上有對理想物業的健康需求。‘B 級’ 物業，表示良好但不屬頂級的標準，記錄了 182 筆；而 ‘C 級’（需要進一步改善或有地點上的缺點）則佔 256 筆交易。值得注意的是，‘潛力級’ 物業，即透過翻新、開發或重新分區有顯著增值空間的物業，出現在 459 筆交易中。這個重要的 ‘潛力級’ 部分對於尋求透過策略性改進來增加價值並可能獲得超過市場平均水平的收益的投資者特別有吸引力。

投資風險與考量

雖然旭川市提供了引人注目的收益機會，但對風險進行務實評估至關重要。主要擔憂是該地區的人口結構趨勢。旭川市的五年複合年均增長率（CAGR）為 -1.5%，面臨人口下降的問題，這是許多日本地區城市的普遍挑戰。這一趨勢可能導致空置率增加，並對長期租金價格造成下行壓力。潛在的緩解策略包括專注於位於成熟、中心區域且租金需求穩定的物業，或那些迎合日益增長的旅遊業的物業。

營運費用，特別是北海道的物業，必須考慮季節性挑戰。鏟雪費用可能佔總租金收入的相當大一部分，根據我們的數據估計為 3.0%。投資者應將此計入其淨收益計算。雖然平均總收益率為 13.63%，但扣除營運費用（包括鏟雪和物業管理）後的淨收益估計為 10.5%，差額為 3.2 個百分點。維持強大且專業的物業管理，包括有效的鏟雪合約，至關重要。

此外，旭川市房產出售的退出時間估計在 6 到 24 個月之間，這表明與主要大都市相比，市場流動性較差。分散投資組合並持有物業中長期可以幫助減輕這種風險。冬季入住率的差異，變異係數（CV）為 ±15%，表明季節性對租金收入有一定影響。能夠吸引全年租戶或利用旭川市獨特的冬季旅遊吸引力（例如靠近滑雪勝地或冬季慶典）的物業，有助於穩定入住率。投資於專門從事季節性租賃策略的物業管理服務，也可以平滑收入波動。

前景

旭川市的房地產市場有望受益於幾項總體趨勢。日本銀行最近決定維持政策利率不變，同時對通貨膨脹保持警惕，這表明借貸成本將持續處於相對較低的水平，這有利於房產收購和投資。同時，日本入境旅遊業的持續復甦，主要旅遊目的地的酒店平均每間客房收入（RevPAR）已超過疫情前水平，這是北海道酒店業的積極信號，進而也對其租賃市場有利。雖然北海道新幹線延伸至札幌的完工日期已推遲到 2030 年以後，但長期的基礎設施發展可能會增強區域連接性和旅遊吸引力，可能刺激旭川市等城市對住宿及相關服務的需求。該市作為通往大雪山國家公園的門戶，以及其充滿活力的當地文化（包括聞名遐邇的拉麵和海鮮）的吸引力，提供了生活方式的誘因，可以支撐持續的租金需求，特別是隨著國際遊客越來越多地尋求主要旅遊路線之外的真實體驗。