函館 投資等級信號｜長期戰略展望

隨著北海道春季解凍，生機盎然的景緻逐漸顯現，目光轉向了函館。這座城市過往的交易紀錄顯示，其市場深受重大基礎設施發展和細緻的投資等級評估所形塑。函館的平均總收益率為 14.41%，來自 322 筆有明確收益率的交易，平均實現價格為 16,106,616 日圓，為著眼於長期資產增值的策略性投資者提供了一個獨特的定位。特別是當該地區預期國家基礎設施計劃和旅遊動態的轉變將帶來影響時，更顯其價值。北海道新幹線延伸至札幌的最後一哩路已確定延後至 2038 年後通車，雖然是需要關注的因素，但它也凸顯了現有和規劃中的基礎設施對於釋放區域潛力（例如預期的機場擴建和旨在加強連通性及吸引資本的道路網絡升級）的持久重要性。

市場概覽

函館的房地產市場，從分析的 882 筆已完成交易中可見一斑，展現了多元化的物業類型和價值。住宅物業佔最大宗，有 527 筆交易，其次是土地，有 288 筆。數據顯示，已實現價格的範圍很廣，從最低的 50,000 日圓到最高的 330,000,000 日圓，這表明存在多樣化的市場機會，可滿足不同規模的投資。平均總收益率達到顯著的 14.41%，中位數為 13.09%，這表明能產生收入的資產在歷史上提供了可觀的回報。 52.1 的強勁需求分數，特別是 57.0 的穩健住宿增長分數，進一步支持了這一點，顯示出對與遊客相關的房地產持續的興趣。估計 50.0% 的外國遊客比例和 75.0% 的 Airbnb 收入潛力，突顯了該市對國際旅遊的吸引力，這一趨勢與旨在提振區域經濟的全國振興政策一致。

近期重點交易

在柏木町（Kashiwagi-cho）地區的一筆已完成土地交易，展示了潛在的回報。這筆交易被歸類為「土地」，以 30,000,000 日圓的實現價格，取得了驚人的 29.99% 總收益率。雖然這代表數據集中最高的總收益率，且不代表目前的市場狀況，但它為函館市場的潛在上漲空間，特別是位於策略性地點或朝向發展的土地資產，提供了一個有力的基準。如此高收益的成果，往往源於特定的開發機會或獨特的市場條件，這凸顯了進行比廣泛平均值更為細緻分析的重要性。

價格分析

所有交易的平均每平方米實現價格為 113,819 日圓。這個數字是評估函館市場定位的關鍵比較點。作為參考，東京市中心等主要大都會地區的房價顯著更高，每平方米往往超過 1,200,000 日圓。即使在北海道內部，札幌市中心區域（中央區）的基準價約為每平方米 400,000 日圓。因此，函館的平均每平方米價格更容易負擔，為尋求投資北海道增長潛力但又不想支付首府溢價的投資者提供了引人注目的價值主張。這種差異表明，在函館投入的資金，相同投資金額下可以購得更大的實體資產，特別是如果基礎設施改善的開發計劃實現並推升當地房價，則可能帶來更高的租金收入流，相對於取得成本。

投資等級分佈

函館的交易數據揭示了令人矚目的物業等級分佈，在 882 筆已記錄的交易中，「A 級」物業佔 411 筆，佔總數的 46.6%。 A 級資產的比例很高值得注意。在成熟市場中，優質資產的集中可能意味著一個高效的市場，質量得到認可並相應定價。在函館這樣的區域性城市，這也可能意味著「A 級」的定義比較寬泛，或者有大量維護良好且受歡迎的物業在定期交易。 366 筆「潛力級」交易（佔總數的 41.5%）是一個重要的信號，對尋求增值機會的投資者而言。這些物業可能代表著翻新、重建或重新定位為更高等級的機會，尤其是在配合市政振興措施時，可能釋放出可觀的資本增值和收益提升。 B 級（48 筆交易）和 C 級（57 筆交易）的相對較少數量表明，這些類別的交易可能較少，或在市場中屬於較小眾的細分市場。這種分佈模式暗示了一個市場，既有穩定的高品質資產，又有透過策略性投資創造價值的廣闊空間。

退出策略

考慮投資函館的投資者應制定明確的退出策略，並認識到該市場特定的流動性狀況。

• 樂觀（牛市）— 短租擴張： 潛在的利好情景包括策略性地利用函館作為旅遊目的地的吸引力。隨著北海道旅遊業的持續發展，以及在短期租賃（民宿）規定可能獲得監管清晰或放寬後，物業可以轉換為持牌民宿。此策略旨在捕捉每間可入住客房的收益（RevPAR）的提升，潛在收益可達傳統長期租賃的 2-3 倍。在樂觀前景下，持有 2-4 年並以 18-28% 的總回報為目標是可行的，這取決於持續的入境旅遊和有利的監管環境，並與國家旅遊推廣工作保持一致。

• 悲觀（熊市）— 旅遊業低迷： 相反，嚴重的全球經濟衰退或地緣政治不穩定可能會嚴重影響入境旅遊，這是函館的主要需求驅動因素。這種情景預計入住率將長時間低於 50%，導致短期租賃收入崩潰。在此情況下，預先確定的止損策略至關重要。投資者應準備好轉向長期住宅或商業租賃，接受潛在的資本損失，最高可達收購價的 15%，以保全資本並盡量減少對低迷市場的長期暴露。在緩解此風險方面，保持靈活性和多元化的租戶基礎至關重要。

投資風險與考量

儘管函館提供了誘人的機會，但採取策略性方法需要對其固有風險有透徹的了解：

• 流動性風險： 函館物業的預計退出時間為 6 至 24 個月。與流動性更高的主要都會市場相比，這個時間線較長。可比已完成交易的數量，儘管總計 882 筆，但分佈在各種物業類型和地區，表明市場深度需要仔細分析才能確定用於估值和市場營銷的可比銷售。緩解措施包括基於徹底市場研究的實際定價策略，以及可能聘請有実績證明能及時促進銷售的當地房地產專業人士。
• 營運費用與季節性： 平均總收益率 14.41% 在扣除營運費用後，淨收益率降至 11.1%，差異為 3.3 個百分點。這些費用的一個重要組成部分，特別是對於未適應全年旅遊的物業，是剷雪費用。估計每年約佔總租金收入的 3.0%。此外，冬季入住率可能會有顯著差異，變異係數（CV）為 ±15%，影響收入穩定性。緩解策略包括建立穩健的準備金，用於維護和意外支出，在可能的情況下簽訂多年租約以確保收入穩定性，並投資於節能基礎設施以降低營運開銷。
• 人口結構逆風： 與許多日本地區城市一樣，函館面臨人口結構挑戰。過去五年的人口複合年增長率（CAGR）為 -1.8%。這種人口下降趨勢可能對長期房價和租賃需求產生下行壓力。投資者應關注位於理想地點、迎合特定需求（例如旅遊、學生住宿，如果適用）或具有透過翻新或重新定位來創造價值的明確潛力的物業，以應對這些宏觀趨勢。多元化資產持有策略和專注於具有強大內在吸引力的物業，有助於減輕長期人口結構變化的影響。

當前經濟背景，正如近期財經新聞所述，日本銀行將其政策利率維持在 0.75% 的水平，這表明低利率環境將持續，通常通過保持借貸成本低廉來支持房地產投資。然而，對監控油價的重視表明對通脹採取謹慎態度，這最終可能影響貨幣政策和貸款條件。

季節性背景

函館的春季解凍，特別是四月，對策略性投資者來說是一把雙刃劍。從機會的角度來看，融化的積雪為實地檢查和盡職調查打開了土地，這是進入旺季裝修前的關鍵時期。黃金週的臨近也預示著國內旅遊的激增，為短期租賃需求提供了洞察。然而，這個時期也帶來了季節性風險。融雪可能會暴露房產地基、排水系統和地面完整性潛在的冬季損壞，需要進行嚴格的檢查。此外，隨著天氣改善而來的裝修活動激增，可能導致建築成本增加和承包商供應困難。計劃進行翻修的投資者應考慮這些季節性的成本壓力以及潛在的項目時間表調整。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，不代表任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率不代表未來表現。