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函館投資等級信號｜長期戰略展望

2026年4月閱讀時間 5 分鐘

函館市房地產市場分析

根據已記錄的 882 筆已完成交易，函館市的房地產市場呈現出易於入門且平均總收益率高達 14.41% 的特點。這些過往交易的實際成交價格範圍從最低的 50,000 日圓到最高的 3 億 3,000 萬日圓不等，而平均交易價格約為 1,610.6616 萬日圓。與主要大都會中心相比，這種可負擔性使函館市成為策略性投資的潛在吸引力地點，特別是對於那些利用日本持續的區域振興計畫的投資者而言。在已報告收益率的交易中（882 筆交易中的 322 筆），有相當大的比例，這凸顯了市場中以收益為過去資產收購關鍵驅動因素的市場區塊。

值得注意的過往交易

對歷史交易記錄的回顧顯示，在柏木町 (Kashiwagi-cho) 區有一筆值得關注的土地銷售，其總收益率高達 29.99%。這筆已完成的交易涉及一塊土地，成交價格為 3,000 萬日圓。如此高的收益率，雖然是例外情況，且代表當時的特定市場狀況，但為理解函館市多樣化房產類型中潛在回報的上限提供了數據點。它可作為一個案例研究，說明透過策略性收購土地資產（特別是那些具有開發潛力或在城市結構中有獨特定位的資產）實現顯著資本增值和收益產生的潛力。

價格分析

函館市在分析的交易數據中，每平方米的平均實現價格為 113,819 日圓。這一數字為國際投資者提供了關鍵的基準。為了更清晰地理解，請考慮日本其他城市的比較市場價值：東京核心區域的每平方米價格可高達 120 萬日圓，而根據近期交易記錄，札幌的平均價格約為 40 萬日圓。函館市的平均每平方米價格約為東京的十分之一，且顯著低於札幌。這種顯著的差異表明，基於歷史銷售數據，函館市的房地產市場為尋求以日圓計價資產的投資者提供了更容易進入的入門點，尤其是在日圓疲軟持續吸引外國資本的當前經濟環境下。函館市較低的價格點可能預示著，隨著區域發展計畫的成熟以及北海道新幹線延伸等基礎設施項目的逐步完成，資本增值的潛力更大。

區域聚焦

在函館市的各個區域中，美原 (Mihara) 區記錄的已完成交易數量最多，達到 55 筆，其次是富岡町 (Tomioka-cho) 和日吉町 (Hiyoshi-cho)，均有 43 筆交易。其他活躍的區域包括湯川町 (Yugawa-cho) 的 39 筆交易和本通 (Hondori) 的 38 筆交易。交易活動集中在這些區域，表明存在成熟的住宅或商業模式，可能意味著這些地區對住房、便利設施的鄰近度或交通網絡的持續需求。對於策略規劃者而言，一個區域較高的交易量可以表明市場流動性較高，且有更多的歷史數據可供分析，從而更深入地了解當地價格趨勢和房產特徵。

投資等級分佈

函館市歷史交易數據中投資等級的分佈呈現出有趣的景象。 recorded transactions 中有相當一部分屬於「A 級」(411 筆，佔總數的約 46.6%)。A 級房產比例較高，表明市場上有相當數量的資產在銷售時已符合嚴格的品質標準。相比之下，「潛力級」房產（代表可能需要翻新或開發才能實現其全部市場價值的資產）佔了相當大的比例，共有 366 筆交易（41.5%）。「B 級」（48 筆交易，5.4%）和「C 級」（57 筆交易，6.5%）的較低數量可能意味著，交易的大部分資產要麼是高品質的，要麼是透過明確的未來增值策略收購的，而不是不良或較低檔的房產。這種分佈模式值得策略性投資者仔細考慮；A 級資產的盛行可能表明市場效率，或者識別增值機會方面存在滯後，而可觀的「潛力級」區塊提供了在 5-10 年投資期間進行資本改善和實現更高收益的明確途徑。

前景

展望未來，函館市的房地產市場有望受益於國家和區域發展策略的匯合。持續推動區域振興，以及北海道新幹線延伸等基礎設施改善的長期願景，都表明了提振該地區經濟活動和連通性的承諾。儘管近期有關北海道新幹線可能延遲至 2038 年以後完工的消息是一個長遠的考慮因素，但此類項目對城市規劃和經濟發展的基礎影響仍然是關鍵因素。此外，日本寬鬆的貨幣政策，加上日本銀行持續的低利率環境，透過降低借貸成本，繼續支持房地產投資。旅遊業的復甦，體現在住宿增長分數和國際化程度的提高，進一步支撐了對住宅和商業房產的需求，特別是那些適合短期租賃模式的房產，正如 Airbnb 高達 75.0% 的潛在收入所示。季節性因素，如春季融雪開啟了土地考察季節，以及五稜郭公園櫻花盛開的吸引力，與實地盡職調查的機會相吻合，但投資者必須意識到季節性風險，例如融雪洪水和隨著翻新季節的開始而增加的建築成本。外國資本的持續流入，部分原因是日圓疲軟，可能會維持對日圓計價資產的興趣，使得像函館這樣的區域城市，由於其相對可負擔的價格和潛在的長期資本增值，並由有針對性的政府政策和入境旅遊所推動，變得越來越具吸引力。