函館 價格帶分佈分析｜宜居投資視角

隨著春意漸濃，函館五稜郭公園的櫻花季即將迎來短暫的盛放，而這座城市已完成的房地產交易，則呈現出另一種景象。除了風景如畫的港口和誘人的美食，函館的歷史交易數據為尋求北海道區域市場收益和生活方式吸引力的投資者，揭示了一個引人入勝的故事。該市過往大量的交易紀錄以及顯示強勁租賃需求的平均總收益率，讓函館成為文化豐富性與投資基本面獨特的結合體，並受到吸引於其高品質的住宿體驗和世界級海鮮的國內外遊客的穩定支持。

市場概覽

函館的歷史交易紀錄描繪出一幅活躍的房地產市場圖景，吸引了眾多投資者的參與。在總計 1,087 筆已記錄的交易中，有 386 筆包含收益數據，顯示出對創收資產的強烈關注。這些已完成交易的平均總收益率為具吸引力的 14.52%，最高紀錄的收益率達到驚人的 29.99%，最低則為 2.31%。中位數總收益率為 13.26%，表明相當大比例的過往銷售提供了具競爭力的回報。此數據集中的物業平均實現價格約為 ¥16,351,495（約合 102,645 美元），範圍從最低的 ¥50,000 到最高的 ¥500,000,000，廣泛的價格區間反映了函館市場中多樣化的物業類型和投資規模。

近期Notable 交易

在歷史交易紀錄中，位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 區的一塊土地，實現了驚人的 29.99% 總收益率。這筆已完成的交易，以 ¥30,000,000（約合 188,300 美元）的實現價格記錄，突顯了特定市場區隔內獲得高回報的潛力。雖然此筆特定交易已是過往事件，但它有力地表明了函館潛在的需求動態以及土地開發或策略性轉售的獲利機會。此案例中創紀錄的收益率，強調了仔細的市場研究和識別利基機會的重要性，尤其是在具有強勁開發潛力或獨特吸引力的地區。

價格分析

函館所有記錄交易的平均每平方公尺價格為 ¥113,521（約合 712 美元）。此數字顯示函館遠低於東京等主要都會區，後者平均每平方公尺價格可能超過 ¥1,200,000，甚至低於札幌，札幌的平均價格約為每平方公尺 ¥400,000。例如，福岡市博多區的平均價格約為每平方公尺 ¥550,000，而沖繩縣那霸市約為每平方公尺 ¥450,000。這種顯著的價格差異表明，函館為投資者提供了更易於進入的門檻，允許在相同資本支出下，獲得更高的槓桿，或收購更大的土地地塊或更實質的建築物。較低的成本基礎，加上強勁的平均收益率，為那些尋求超越最飽和市場的投資者，暗示了有利的風險回報比。

區域焦點

函館的交易活動明顯集中在幾個關鍵區域。美原 (Mihara) 記錄的交易數量最多，有 68 筆已完成的銷售，緊隨其後的是富岡町 (Tomioka-cho)（54 筆交易）、日吉町 (Hiyoshi-cho)（52 筆交易）、湯川町 (Yugawa-cho)（48 筆交易）和本通 (Hondori)（43 筆交易）。這些區域可能代表著成熟的住宅區、新興的商業區，以及便利的當地設施和交通連接。這些區域過往銷售量高，顯示出對住房和商業空間的持續需求，這由當地需求以及潛在的旅遊或遷移帶來的二次市場需求所驅動。理解這些區域的具體特徵——例如鄰近交通樞紐、學校、購物區，以及至關重要的，該市聞名的美食和休閒設施——是鎖定未來投資潛力的關鍵。

退出策略

對於考慮函館的國際投資者而言，一個明確的退出策略至關重要。基於歷史交易數據和市場狀況，出現了兩種主要情境：

• 樂觀情境（牛市）——短期租賃擴張: 隨著日本入境旅遊復甦超出疫情前紀錄，以及如「數位花園城市」計畫等地方振興措施可能提升基礎設施和吸引力，北海道對短期租賃（民泊）較寬鬆的監管環境，有望釋放巨大的收入潛力。位於理想地點的物業，特別是那些能方便前往景點或擁有函館獨特魅力的物業，可以轉為合法民宿。這可能實際實現比標準住宅租賃高出 2-3 倍的總收益率。在這種有利條件下，以 2-4 年的投資週期，目標總回報率為 18-28%，似乎是可行的，這將受益於函館作為北海道頂級目的地，以其海鮮市場和精品住宿而日益增長的聲譽。

• 悲觀情境（熊市）——旅遊業下滑: 相反，嚴重的全球經濟衰退或地緣政治不穩定，可能會嚴重影響入境旅遊，這是函館住宿業的關鍵驅動力。如果入住率持續三季以上低於 50%，很可能導致短期租賃收入崩潰。在此情況下，投資者應考慮止損策略，目標是將物業以購入價約 15% 的損失退出。屆時，焦點將從短期收益轉向更穩定但收益率較低的長期住宅租賃市場。

展望

函館的房地產市場有望持續受到關注，這得益於多種因素。日本入境旅遊的持續復甦和增長，2025 年訪日遊客已超過 3600 萬人次，這直接惠及函館這樣提供獨特文化體驗和高品質美食旅遊的城市。儘管北海道新幹線延伸至札幌的計畫面臨延遲，但其最終完工將進一步增強區域的連通性和可及性。此外，日本的「數位花園城市」倡議旨在實現發展的去中心化，並投資於區域中心，這可能為函館帶來新的基礎設施和經濟機會。加上日本銀行（BOJ）維持寬鬆的貨幣政策，這些因素預示著有利於房地產投資的環境。該市的吸引力，加上其優質海鮮、充滿活力的當地市場和迷人的溫泉度假村，持續吸引著國內外關注，表明對高品質住宅和商業物業的需求將持續存在。函館目前溫和的天氣，也標誌著春季盡職調查季節的開始，讓投資者能在積雪融化、景觀展現之際，進行徹底的現場勘查。

免責聲明： 本分析基於國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，並不表示任何物業目前的可用性。過往的交易價格和收益率不代表未來表現。