函館 投資等級信號｜長期戰略展望

今年北海道春季的融雪，讓實地盡職調查的潛力更加凸顯。函館的歷史交易紀錄顯示，該市場蘊藏著尚未開發的巨大價值，尤其是在即將到來的基礎設施開發和市政戰略規劃的視角下。儘管這座城市風景如畫吸引遊客，但其已完成的房地產交易卻描繪出一幅受國家政策演變和日圓疲軟持續吸引外資所塑造的引人注目的投資格局。分析過去的銷售數據，我們可以觀察到一個市場，其中戰略性資產選擇，特別是關於物業級別和位置的選擇，可以釋放出可觀的長期增值。

市場概覽

函館的歷史交易數據，由 1,087 筆已完成的交易匯總而成，表明該市場表現強勁，在可計算收益率的 386 筆交易中，平均總收益率為 14.52%。這些已完成銷售的實際價格差異很大，從最低的 50,000 日圓到最高的 500,000,000 日圓不等，平均售價為 16,351,495 日圓。這種廣泛的範圍暗示了不同資產類別和價位的機會，可滿足各種投資策略。該市的吸引力進一步透過 52.1 的需求分數得到證實，住宿業增長顯示出 3.55% 的年同比正面軌跡，這表明遊客持續不斷地湧入。北海道普遍記錄的外國居民人數達 4,609,750 人，這表明國際化程度不斷提高，可能會轉化為持續的租賃需求。

近期值得關注的交易

歷史交易紀錄中有一個具啟發性的案例研究，是位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 區域的一筆已完成的銷售。這筆交易被歸類為土地，達到了驚人的 29.99% 總收益率，實際售價為 30,000,000 日圓。雖然這代表過去的事件，而非目前的報價，但它例證了函館房地產市場特定細分市場的獲利潛力。如此高的收益率通常源於戰略性土地收購，可能是為了未來的開發或重建，尤其是在預期將進行基礎設施改善或經濟活動增加的區域。它為識別具有巨大上漲潛力的低估資產設定了基準，這取決於未來的市場動態和城市規劃倡議。

價格分析

函館所有記錄交易的平均每平方米成交價為 113,521 日圓。這一數字與日本主要市中心形成了鮮明對比。例如，東京港區的平均每平方米價格接近 1,200,000 日圓，甚至札幌的核心區平均每平方米約為 400,000 日圓。這種顯著的差異表明，就國際投資者的入門成本而言，函館提供了相當大的優勢。日圓疲軟，今日匯率約為 1 美元 = 159.5 日圓，進一步放大了這種可負擔性，使得函館等地區城市以日圓計價的資產尤其具吸引力。這種價格差異不僅僅是規模或即時經濟產值的函數，也反映了基礎設施開發水平和歷史上集中在大都市區的投資者需求的差異。

投資等級分佈

函館交易數據中一個特別有見地的方面是其投資等級分佈。市場記錄顯示，有 511 筆交易被歸類為 A 級，佔所有記錄銷售的近一半（佔總交易量的 47%）。相較於 B 級（57 筆交易）和 C 級（69 筆交易），A 級資產的比例很高，這可能表明市場上有許多已完成的交易涉及已達到高標準品質和狀況的物業。這也可能表明，過去市場的定價效率更高，或者較舊、等級較低的庫存已被重新開發，或者交易較少。

至關重要的是，有 450 筆交易被歸類為「潛力等級」，這為價值增值投資者提供了重要的信號。這個龐大的細分市場表明，過去有許多交易的物業具有固有的改進、翻新或重新分區的潛力。這些「潛力等級」資產，若結合戰略性基礎設施升級和市政支持計畫，將為專注於重新定位資產以獲取未來市場增值的投資者提供絕佳機會。挑戰與機遇並存，在於確定這些潛力資產中哪些將從函館的前瞻性發展計畫中獲益最多。

前景

函館的長期投資吸引力與國家和地區發展戰略密不可分。日本政府持續關注地區振興，加上對外國投資的潛在激勵措施，為其創造了有利的背景。儘管北海道新幹線延伸至札幌的計畫可能面臨 2038 年之後的潛在延誤，但其最終完工無疑將重塑全道的連通性和經濟流動，從而惠及函館。此外，包括潛在的機場擴建和道路網絡改善在內的基礎設施投資，是資產增值的關鍵催化劑。

日本央行的貨幣政策雖然會隨經濟狀況的演變而變化，但持續維持總體寬鬆的立場，這在歷史上有利於房地產投資。旅遊業的復甦是一個重要的驅動力；日本的入境旅遊在 2025 年超過了疫情前紀錄，顯示出強勁的反彈，而函館憑藉其獨特的景點，有望佔據這一增長的一部分。e-Stat 數據顯示的 75.0% 的高 Airbnb 收入潛力，進一步表明該市對短期租賃的吸引力，這與更廣泛的入境旅遊激增趨勢相符。那些將其收購策略性地與基礎設施升級區域對齊，並利用旅遊和人口趨勢的需求信號的投資者，可以預期在未來 5-10 年內獲得顯著的資本增值。

免責聲明： 本分析基於國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，不代表任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不預示未來的表現。