專題報導函館

函館物業類型構成｜風險與機會評估

2026年5月閱讀時間 5 分鐘

北海道當前的建築季節，在春季融雪後展開，為房地產投資者帶來了機會，同時也伴隨著升高的風險。雖然新的基礎設施項目和財政年度後的預算啟動可以刺激區域經濟，但五月份建築勞動力需求的增加可能會推高裝修成本約 10-20%。這種動態，再加上融雪後可能出現的地基沉降問題影響舊建築，凸顯了在函館等日本地區市場進行徹底盡職調查的關鍵必要性。

市場概覽

函館的歷史房地產交易記錄描繪了一個市場的景象，該市場以大量的土地交易和顯著的平均總收益率為特徵。在分析的 1,087 筆已完成交易中，有 386 筆包含收益率數據，顯示平均總收益率為 14.52%。這些交易的實現價格差異很大，從最低的 ¥50,000 到最高的 ¥500,000,000 不等，平均實現價格為 ¥16,351,495。數據中引人注目的一點是土地交易的佔比，在 1,087 筆總記錄中佔了 355 筆，相比之下住宅物業有 654 筆。這種構成表明，市場具有巨大的開發和重建潛力，而不是一個主要關注現有住宅庫存的市場。這個比例，土地佔交易的 30% 以上，與更成熟的城市中心相比，後者通常以住宅和商業物業為主，表明函館對許多投資者來說可能仍處於開發或土地收購階段。

近期值得關注的交易

為了了解函館過往交易記錄中實現收益率的頂級區間，位於柏木町的一塊土地出售案脫穎而出。該筆交易被歸類為「土地」，實現了驚人的 29.99% 總收益率，實現金額為 ¥30,000,000。雖然這是一個異常的離群值，並不代表更廣泛的市場平均水平，但它是一個引人注目的案例研究。它凸顯了，雖然平均收益率穩健，但特定的土地收購，可能用於投機開發或戰略性土地儲備，可以在歷史數據集中產生異常高的回報。投資者應將此類高收益交易視為市場潛力的例證，而不是可預測的結果。

價格分析

函館歷史交易數據的平均每平方米實現價格為 ¥113,521。這一數字為評估市場的相對負擔能力提供了關鍵基準。與主要大都市區相比，函館的價格顯著便宜。例如，東京市中心區域的平均每平方米價格可能超過 ¥1,200,000，根據近期交易記錄，即使是北海道的首府札幌，平均每平方米價格也約為 ¥400,000。這種巨大的差異意味著，對於相同的投資資本，投資者可以在函館收購顯著更多的土地或物業。例如，相當於今天匯率（1 美元 = 157.7 日圓）約 100,000 美元的 1570 萬日圓，可以在函館購置約 138 平方米的土地，而在東京，可能僅能購置約 13 平方米。這種價格差異是尋求價值的國際投資者的關鍵因素，儘管與主要城市中心相比，它也可能預示著較低的流動性和不同的市場動態。

退出策略

對於考慮函館的投資者來說，了解潛在的退出策略至關重要，特別是考慮到該市場的地區性。

樂觀情境：市政激勵措施與外國投資： 一種可能的樂觀情境涉及旨在吸引投資的地方政府舉措，可能再加上日圓的持續疲軟。如果函館實施投資者激勵計劃，例如 5-10 年的物業稅減免、翻新補助金或加快建築許可證審批，將能顯著提高已完成交易的吸引力。結合疲軟的日圓（目前 1 美元 = 157.7 日圓），這將使投資者在 3-5 年的持有期內，透過租金收入和出售時的資本增值，實現 15-25% 的總回報。北海道日益增長的國際吸引力進一步鞏固了這種情境，新千歲機場的擴建突顯了這一點，使其對外國遊客和潛在買家更加便利。
悲觀情境：供過於求和租金壓縮： 相反，悲觀的前景可能涉及北海道（包括函館）新建築的激增，導致市場供應過剩。如果新開發項目充斥市場，租金可能會面臨下行壓力，可能壓縮 15-20%。在此類情境下，投資者需要密切關注淨收益率。只有當扣除所有營運費用和潛在空置率後的淨收益率保持在 5% 的門檻之上時，才建議持有。如果由於租金壓縮導致收益率跌破此水平，則在 12 個月內退出將是明智的，以減輕進一步的資本侵蝕。建築旺季期間潛在的建築勞動力短缺加劇了這一風險，這也會增加維護成本並降低利潤率。

現場物業檢查

考慮到函館獨特的氣候和沿海位置，親自進行物業檢查不僅是建議，更是減輕風險的關鍵。該市冬季會經歷大量降雪，需要評估除雪成本、屋頂承載能力和供暖系統的狀況。同樣，其靠近海洋也引發了對鹽分侵蝕的擔憂，這會加速建築外部和金屬部件的老化。了解舊建築的結構完整性，特別是那些在更嚴格的抗震規範頒布之前建造的建築，需要現場驗證。因此，對於任何希望真正了解物業狀況、實際翻修需求以及超越遠程交易記錄分析的長期可行性的投資者來說，利用其交通網絡和成熟的住宿基礎設施前往函館進行一次實地考察，是不可或缺的一步。

前景

函館房地產市場的前景與日本全國區域振興和旅遊業復甦的總體趨勢，以及北海道特定的發展舉措，息息相關。儘管日本央行持續在貨幣政策方面進行調整，但低利率的持續影響仍可能鼓勵對產生收益資產的投資。根據最新的 e-Stat 數據，北海道的入境旅遊人數同比增長 3.55%，這是一個重要的推動力。2025 年日本入境旅遊人數超過 3600 萬，超越了疫情前的紀錄，這表明復甦強勁，並且該地區的國際興趣日益濃厚。這對租金需求，特別是在短期住宿領域，是一個好兆頭，函館的 Airbnb 收入潛力高達 75.0%。北海道新幹線線路持續但延遲的擴建，也為改善連通性和經濟活動帶來了長期潛力。然而，投資者必須意識到人口減少的人口挑戰，這可能會抑制某些局部地區的長期需求增長。