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函館市場成交量動態｜觀光經濟分析

2026年5月閱讀時間 5 分鐘

隨著北海道的春季融雪季過去，進入活躍的施工季節，來自函館的交易紀錄為尋求日本區域城市收益的投資者提供了一個引人注目的案例研究。儘管已完成交易的總量為 1087 筆，顯示市場活躍度中等，但真正定義函館投資格局的是具體的收益指標。在已記錄收益的交易中，平均總收益率為 14.52%，相較於主要都會區，函館提供了顯著的溢價，這表明該市場更側重於當前的收入生成，而非快速的資本增值。這與日本各地區振興的廣泛趨勢一致，旨在吸引投資進入主要經濟中心以外的城市，並得到日本銀行持續的接近零利率政策的支持，該政策使得房地產收購的槓桿操作更具吸引力。已完成交易的總數 1087 筆，雖然不算特別高，但表明市場流動性足以進出場，不過要有效地駕馭這個市場，謹慎的時機選擇和盡職調查至關重要。

近期值得關注的交易

審視歷史交易紀錄，有一筆已完成的交易因其卓越的總收益率而脫穎而出。位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 區的一塊土地，創下了驚人的29.99% 總收益率。這筆交易的售價為 30,000,000 日圓，有力地證明了函館市場，特別是土地資產的潛在回報。雖然這筆具體交易是一項歷史紀錄，並不代表目前的機會，但它突顯了該地區可能產生如此顯著收益的基本經濟驅動力。對於任何分析函館歷史紀錄的投資者來說，理解這類高收益交易的具體情況，例如當地開發計畫或獨特的土地使用模式，是關鍵。

價格分析

根據已完成的交易，函館房地產的平均售價為16,351,495 日圓。按每平方米計算，平均實現價格為每平方米 113,521 日圓。這個數字與日本主要城市形成了鮮明對比。例如，作為縣府的札幌市中心區域，歷史上的交易價格約為每平方米 400,000 日圓，而東京市中心區域的每平方米價格可達 1,200,000 日圓以上。這種顯著的價格差異，使得函館成為國際投資者非常容易進入的市場。相較於主要城市，甚至包括札幌等其他區域中心，函館較低的每平方米入門成本，讓投資者能夠以相同的投資金額收購更多房地產，從而可能實現投資組合多元化並分散風險。這種可負擔性是專注於收益生成策略的投資者的關鍵因素。

區域焦點

交易數據顯示函館內有明顯的交易活躍區域。美原 (Mihara) 區的已完成交易筆數最多，達到 68 筆，緊隨其後的是富岡町 (Tomioka-cho) 的 54 筆，以及日吉町 (Hiyoshi-cho) 的 52 筆。其他值得關注的區域包括湯川町 (Yugawa-cho)（48 筆交易）和本通 (Hondori)（43 筆交易）。這些數據表明，擁有完善基礎設施、居住吸引力或商業活力的區域，歷來吸引了較高數量的銷售。對於希望了解當地市場動態的投資者來說，這些區域代表了歷史需求透過已完成交易得到最持續證明的地區，為進一步深入調查這些區域內的特定物業類型和收益狀況，提供了良好的起點。

投資等級分佈

函館歷史交易紀錄中物業等級的分佈，揭示了市場的定價結構。有相當大的比例，511 筆交易，屬於A 級，這表明有大量的已完成銷售屬於符合高品質標準的物業。在此之後，450 筆交易被歸類為潛力級 (Grade Potential)，這表明市場上有相當一部分是由可能需要翻新或具有未來開發潛力的物業組成的。**B 級（57 筆交易）和C 級（69 筆交易）**的數量較少。這種分佈意味著，雖然優質或維護良好的物業市場強勁，但在具有開發增值潛力的物業方面也存在相當大的機會，這些物業在策略性投資後可能提供更高的收益。A 級和潛力級交易的普遍存在，表明該市場能夠同時消化現成產品和價值增值機會。

退出策略

對於考慮函館的投資者來說，制定明確的退出策略至關重要。

牛市（樂觀）情景：旅遊與基礎設施帶動的增值 這種情景假設，由於日圓持續疲軟等因素以及潛在的未來基礎設施發展，入境旅遊將持續增長。雖然北海道新幹線預計於 2038 年延伸至札幌，但任何積極進展或相關的區域投資都可能對函館的吸引力產生正面影響。在此展望下，持有房地產 3-5 年，有望獲得資本增值和租金收入，目標是總回報達 15-25%。這種策略取決於函館鞏固其作為熱門旅遊目的地的地位，吸引更長的停留時間和更高的住宿消費，進而支撐房價。e-Stat 的「需求評分」52.1 和「住宿增長評分」57.0，再加上 75.0% 的「Airbnb 收入潛力」，透過強調強勁的潛在旅遊需求和短期租賃盈利的可能性，支持了這種樂觀的看法。
熊市（悲觀）情景：人口結構加速惡化和空置風險 相反，悲觀情景將涉及日本人口結構挑戰的加速，導致空置率上升和房價貶值。如果空置率超過 20%，且房價在 5 年內貶值 10-20%，投資者需要實施嚴格的風險管理方法。在這種低迷時期，設定購買價下跌 15% 的停損線將是明智的。此外，如果空置率（由 e-Stat 的「入住率評分」50.0 表明，顯示仍有改善空間）連續兩個季度低於 70%，則應考慮提前退出策略。這種情景突顯了監測當地人口趨勢和經濟穩定性的重要性，因為需求的萎縮可能會顯著影響投資回報。有關北海道新幹線潛在延誤的近期消息，也引入了一個風險因素，可能會削弱長期基礎設施帶動的增長預期。