函館 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

近期函館的歷史交易數據顯示，日本區域市場的特點是與主要門戶城市相比，收益率溢價顯著，同時土地交易量相當可觀，常為未來開發潛力奠定基礎。截至 2026 年 5 月 22 日，已記錄了超過 1,087 筆已完成的交易，其中有 386 筆包含了收益率數據。此數據集提供了對過去市場活動的細緻視角，對於理解日本多元房地產格局中，國際投資者所關注的相對價值定位至關重要。

市場概覽

函館的歷史交易記錄顯示，在所有包含收益率資訊的已記錄銷售中，平均總收益率為 14.52%。這一數字與東京或大阪主要區域通常觀察到的低於 5% 的收益率形成了鮮明對比。函館的實際成交價格呈現廣泛分散，從最低的 50,000 日圓到最高的 500,000,000 日圓不等，平均售價約為 16,351,495 日圓。該市場的活力進一步體現在大量的土地交易上，佔總記錄銷售 1,087 筆中的 355 筆，這表明市場普遍存在為未來開發或投機而收購土地的情況。住宅物業佔已完成交易的最大比例，為 654 筆，突顯了對住房存量的持續需求，儘管其價格點低於主要都會區。

近期重要交易

在已完成的歷史交易中，位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 地區的一筆土地銷售，突顯了函館次級市場可實現的收益率潛力。這筆土地交易達到了驚人的 29.99% 總收益率。該地塊的實際成交價格為 30,000,000 日圓。單筆交易就凸顯了高回報的潛力，儘管重要的是要在更廣泛的市場平均水平和風險因素的背景下分析這些極端值。土地上如此高的收益率通常歸因於特定的開發機會或當時銷售時具有溢價的獨特場地特徵。

價格分析

函館所有記錄交易的平均每平方米價格約為 113,521 日圓。這項指標為國際投資者提供了重要的比較基準。作為參考，東京的港區等主要商業區的平均成交價格約為每平方米 1,200,000 日圓。即使是北海道的首府札幌，特別是其中央區，平均價格也接近每平方米 400,000 日圓。函館的平均每平方米價格約為札幌的三分之一，以及東京主要區域的十分之一。這種顯著的價格差異表明，函館提供了相當低的房地產收購入門成本，可能為投資者帶來更大的槓桿空間或更多元化的投資組合。相較於主要門戶城市的顯著折扣，對於那些尋求更高絕對收益率和潛在更大資本增值潛力的投資者來說，是一個關鍵的吸引力，前提是市場基本面有所改善。

投資等級分佈

函館交易數據中投資等級的分佈揭示了有趣的市場動態。在已分析的已完成交易中，有 511 筆物業被歸類為「A 級」，代表了銷售時最高品質或最受歡迎的資產。然而，有相當比例的 450 筆交易屬於「潛力級」，表明這些物業可能需要翻新、是空地或具有開發潛力。大量的「潛力級」物業表明，透過改善或新開發來創造價值的策略是投資者的關鍵。B 級（57 筆）和 C 級（69 筆）的相對較少數字表明，物業通常屬於頂級或需要大量投資者參與的類別。這種分佈意味著函館市場活動的相當一部分涉及收購具有未來增值前景的資產，而非立即獲得穩定收益。

投資風險與考量

儘管函館提供了誘人的收益機會，但對投資風險進行全面評估至關重要。主要關注點是總體收益與淨收益之間的差距。交易數據顯示，扣除營運費用 (OPEX) 後的平均淨收益率為 11.2%，與總體收益率相差 3.3 個百分點。這一差異很大程度上受到因素影響，例如將總租金收入的 3.0% 分配給除雪費用，這在北海道的氣候下是一筆不小的開支。為減輕這種情況，投資者可以探索成本優化策略，例如協商長期除雪合同、投資於具有改進除雪基礎設施的物業，或在市場條件允許的情況下將這些成本計入更高的租金。

此外，函館面臨人口結構的逆風，過去五年的人口複合年增長率 (CAGR) 為 -1.8%。這一趨勢可能會影響長期需求和物業價值。為應對此，投資者應專注於滿足特定需求類型的物業，例如那些對入境遊客有吸引力或提供獨特生活方式優勢的物業，這些可以抵銷更廣泛的人口減少趨勢。

流動性是另一個考量因素；估計的退出時間從 6 到 24 個月不等，這表明轉售可能比在流動性較高的市場需要更長的時間。將投資策略從單戶住宅出租擴展到短期租賃或旅遊友好地區的混合用途物業，可能會改善退出機會。

最後，季節性波動，尤其是在冬季，可能會影響入住率。數據顯示，冬季入住率的變異係數 (CV) 為 ±15%。這需要穩健的財務規劃和儲備資金來應對淡季收入可能出現的下降。聘請有季節性旅遊市場經驗的物業管理服務，也可以透過積極的行銷和動態定價來幫助穩定入住率。

前景

函館房地產市場的前景受到更廣泛的全國趨勢和區域倡議的影響。日本的入境旅遊已顯示出強勁復甦，2025 年訪日遊客超過 3600 萬人次，超過了新冠疫情前的紀錄。這一趨勢很可能會讓具有歷史魅力和風景優美的函館受益，從而推動住宿需求，並透過需求領先指標支持 Airbnb 的高收入潛力。此外，日本央行持續的近零利率政策有助於維持有利於房地產投資的融資條件。雖然人口減少仍然是許多區域城市的一個擔憂，但旨在振興區域經濟的政府政策，加上函館歷史交易數據中觀察到的較低價格點和較高的收益率潛力，可能會吸引尋求在大都市之外尋找價值的投資者。國際化的持續增長，如外籍居民人數所示，也預示著租賃需求可能持續增長。

---

免責聲明： 本分析基於國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，並不表示任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不預示未來表現。