專題報導函館

函館投資等級信號｜長期戰略展望

2026年6月閱讀時間 7 分鐘

隨著北海道的初夏到來，避開了日本傳統的梅雨季節，迎來了充滿活力的綠色季節，函館提供了一個引人注目的縮影，供進行策略性的房地產投資分析。儘管北海道知名滑雪度假村閃閃發光的雪道可能趨於平靜，但該市潛在的市場動態，透過 1,087 筆已完成的交易數據得以展現，揭示了在基礎設施發展和區域振興措施的推動下，價值創造的潛力。涵蓋各種房產類型和價格點的總體歷史交易數據，為駕馭日本複雜區域市場的國際投資者提供了關鍵的見解，尤其是在日本銀行最近調整利率並預示貨幣政策轉變之際。

市場概覽

對函館 1,087 筆已記錄交易的分析顯示，該市場的特點是已實現價格和收益率多樣化，這表明存在各種資產類別和房產狀況。所有有收益率數據的交易的平均總收益率顯著達到 14.52%，其中最高達到 29.99%。這表明該市場在歷史上，收益潛力一直是顯著的特徵，儘管結果差異很大，從最低 2.31% 的總收益率到上述的最高點。已完成交易的平均已實現價格為 ¥16,351,495，價格範圍從 ¥50,000 到 ¥500,000,000，突顯了歷史記錄中同時存在微型資產機會和更大開發規模的收購。每平方米的平均價格為 ¥113,521，相較於日本主要城市中心，函館是一個較易進入的切入點。房產級別分佈方面，「A 級」有 511 筆交易，而「潛力級」則有相當多的 450 筆，這表明市場上有相當一部分維護良好的資產，同時也有可供增值的房產。住宅物業是歷史交易中最大的部分，有 654 筆，其次是土地 355 筆，反映了對住房和開發地塊的強勁潛在需求。

值得關注的近期交易

為了說明函館歷史交易記錄中觀察到的收益潛力，位於柏木町（Kashiwagi-cho）地區的一筆土地交易尤其引人注目。這筆已完成的交易，被歸類為「土地」（宅地），以 3,000 萬日圓的已實現價格，達到了驚人的 29.99% 總收益率。雖然這代表了一個歷史數據點，而不是當前報價，但它有力地證明了該市場中可能存在的上漲空間，特別是對於開發或特定用途可以顯著提高回報的策略性土地收購而言。此類交易突顯了對函館內特定地區機會和房產類型表現進行細緻分析的重要性。

價格分析

函館每平方米 113,521 日圓的平均價格，與日本其他城市相比，提供了一個引人注目的對比。例如，這一數字不到北海道行政和經濟中心札幌（中央區）每平方米約 400,000 日圓的三分之一。更遠一些，文化與新幹線相連的城市金澤，每平方米平均價格約為 300,000 日圓，每單位面積的成本也更高。顯著的價格差異表明，函館在每平方米購買房地產方面，為國際投資者提供了顯著較低的入門成本。這可能歸因於函館相較於札幌或金澤目前的基础設施發展階段，以及可能較不激烈的投機需求。較低的收購成本，加上 14.52% 的歷史平均總收益率，對於願意進行徹底盡職調查和資產管理的投資者來說，可能轉化為具吸引力的資本化率。對於以 16,351,495 日圓的平均交易價格收購房產的投資者而言，以目前匯率計算，這相當於約 101,940 美元、120,000 人民幣或 3,208,000 新台幣，使其成為一項易於參與的國際房地產機會。

退出策略

考慮函館歷史交易格局的投資者，應納入針對市場情況量身定制的穩健退出策略。

牛市情景（樂觀展望）： 此情景預計將受益於北海道旅遊基礎設施的持續發展，特別是最終的北海道新幹線延伸，加上日圓疲軟對國際遊客和投資者的持續吸引力。在此展望下，持有期為 3-5 年，除了租金收入外，可能帶來資本增值，目標總回報為 15-25%。這種軌跡將受到強勁入境旅遊的支持，體現為 57.0 的歷史住宿增長分數和 50.0 的國際化分數，可能導致需求增加和房價穩定甚至上漲。
熊市情景（悲觀展望）： 相反，人口加速下降，函館五年來的年均人口複合成長率（CAGR） recorded at -1.8%，可能導致空置率超過 20%，房價在五年內貶值 10-20%。在此環境下，建議採取嚴格的止損策略，當房價從購買價格下跌 15% 時開始退出。此外，連續兩個季度入住率持續低於 70%，將發出立即撤資的信號，以減輕進一步損失。市場估計的 6-24 個月清算時間範圍加劇了這一情景，表明在經濟低迷時期退出頭寸可能會曠日持久。

投資風險與考量

策略性投資者必須認識並規劃函館市場固有的風險。

流動性風險： 此市場中完成交易的估計退出時間為 6 至 24 個月。這遠長於高度流動的都市市場。交易量，儘管總計 1,087 筆，但需要按地區和房產類型進行詳細分析，以評估深度。投資者應專注於維護良好、有吸引力的資產（「A 級」），這些資產符合清晰的需求驅動因素，從而縮小出售所需潛在買家範圍，以此來減輕這種風險。與經驗豐富的當地房地產經紀人建立關係，以協助銷售也至關重要。
營運成本（冬季季節性）： 除雪是北海道重要的營運考量因素。歷史數據表明，這些成本約佔總租金收入的 3.0%。為對抗此問題，投資者可在初始收益率計算中計入這些成本，並尋求包含主動冬季維護計劃的物業管理協議，可能會爭取到批量服務合同。涵蓋與天氣相關損壞的綜合財產保險也必不可少。
淨收益率壓縮： 儘管總收益率可達 29.99% 具有吸引力，但扣除營運費用（OPEX）後的淨收益率估計為 11.2%。這意味著總收益率和淨收益率之間有 3.3 個百分點的差距，突顯了管理費、維護、稅金和其他營運支出的影響。維持應對意外費用的緩衝並準確預測營運支出至關重要。多元化收入來源（如果可行，例如混合用途房產）有助於緩衝單一收入來源下降的影響。
人口結構逆風： 記錄的人口年均複合成長率（CAGR）為每年 -1.8%，表明當地人口基礎正在萎縮。這是一個長期挑戰，可能會影響住宅和商業房產的需求。緩解策略包括專注於對入境遊客或季節性工人有強大吸引力的房產，或位於吸引新居民或企業的城市更新區的房產。投資有潛力改裝成短期租賃的房產，可以進入旅遊市場，部分對沖當地人口下降的風險，特別是考慮到估計的 Airbnb 收入潛力為 75.0%。
冬季入住率差異： 冬季可能會帶來入住率的顯著波動。15% 的變異係數 (CV) 表明可能出現大幅波動。對於依賴穩定租金收入的投資者而言，這需要建立充足的財務儲備，以應對入住率較低的時期。如果可能，透過多元化函館內不同資產類型或地理微區域的房產組合，也有助於平滑收入波動。

前景

函館的房地產市場正處於一個關鍵時刻，持續的基礎設施發展和不斷變化的經濟條件同時帶來了機遇和挑戰。全國對區域振興的持續關注，加上日本政府更廣泛的旅遊推廣政策，為函館等城市創造了有利的背景。日本銀行最近決定將政策利率提高至約 1.0%，創近 31 年新高，引入了新的動態，可能會影響借貸成本和整體投資情緒。雖然這標誌著在通膨風險中朝向正常化貨幣政策邁進，但也凸顯了推動資產價值的潛在經濟趨勢。日圓疲軟持續成為入境旅遊和外國投資的重要順風，這種趨勢在二世古（Niseko）等快速增長的地區也很明顯，那裡的短期租賃法規不斷調整，以平衡旅遊增長與居民需求。對於函館而言，利用其獨特的歷史魅力和風景優美的景觀，結合計劃中的基礎設施升級，將是吸引持續需求和實現長期資產增值的關鍵。該市場 52.1 的歷史需求分數，以及 57.0 的住宿增長分數，表明現有興趣的基礎紮實，可以進一步培養。