專題報導函館

函館投資等級信號｜長期戰略展望

2026年6月閱讀時間 7 分鐘

函館的房地產市場，透過大量的已完成交易量作為特徵，為鎖定日本區域城市進行策略性投資的投資者，提供了一個引人注目的案例研究。透過檢視 1,087 筆歷史交易紀錄，數據顯示該市場區隔具有可觀的資本增值潛力，特別是在基礎建設持續發展和政府支持的振興計畫的 lens 下觀察。在 386 筆具有租金收益率數據的交易中，平均總租金收益率高達顯著的 14.52%，突顯了這座港口城市的資產的收益能力。此平均值受到極端數值的影響，最高紀錄的總租金收益率達到令人印象深刻的 29.99%，最低則為 2.31%，這表明資產表現的範圍相當廣泛。整體市場活動顯示出一個活躍的環境，只要對潛在驅動因素和相關風險有深入的了解，特定的投資論點就能帶來可觀的回報。

市場概況

函館的交易紀錄描繪了一幅多元化房地產格局的圖景。所有交易的平均實現價格為 ¥16,351,495，範圍從 ¥50,000 到 ¥500,000,000，差異甚大。此廣泛的分布強調了歷史銷售數據中資產類別和物業狀況的多樣性。更細緻來看，每平方米的平均價格達到 ¥113,521，這表明了整座城市潛在的土地價值和開發潛力。

函館市場的一個重要面向是其投資等級的分布。有 511 筆已完成交易被歸類為「A 級」，顯示市場中有相當大的比例資產符合高品質的標準。此外，有 450 筆「潛力級」交易，這表明透過翻新、重新開發或策略性重新定位，存在可觀的增值機會。這一類別代表了歷史銷售的相當大一部分，暗示了未來價值創造是該市場的關鍵驅動因素。剩餘的 57 筆「B 級」和 69 筆「C 級」交易進一步豐富了數據集，提供了對不同資產品質的市場表現的全面視角。

交易數據中的物業類型以住宅為主，佔已完成交易的 654 筆。土地交易也佔有相當大的比例，有 355 筆，其次是 39 筆混合用途物業。商業和工業物業在記錄的銷售中佔較小的比例，分別為 17 筆和 5 筆交易，另有 17 筆農業用地交易。住宅和土地銷售的這種主導地位表明，住宅投資和開發一直是歷史市場活動的主要焦點。

顯著近期交易

檢視最高租金收益率的已完成交易，可以深入了解市場動態和潛在的增長空間。位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 地區的一塊土地，創下了驚人的 29.99% 總租金收益率。這筆交易價值 ¥30,000,000，凸顯了在函館特定地點和物業類型中可以實現的顯著收益潛力。雖然這是過去的銷售，而非目前的報價，但它仍然是該市歷史交易記錄中已實現回報最高層級的基準。這項卓越的租金收益率是在一塊土地上實現的，這強調了投機性開發或土地儲備策略，在符合未來開發計畫和市場需求的情況下，可能帶來可觀的回報。

價格分析

函館每平方米平均實現價格 ¥113,521，與主要都會區形成鮮明對比，為尋求價值的投資者提供了一個策略性入場點。作為參考，福岡市博多區的平均價格約為每平方米 ¥550,000，沖繩縣那霸市約為每平方米 ¥450,000。這種顯著的差異意味著函館市場在每單位面積的入門成本方面，明顯更加實惠。這種較低的成本基礎，加上基礎設施改善和區域振興工作推動的增值潛力，可以為能夠利用這種價格優勢的投資者帶來更具吸引力的股權增長前景。函館的實惠性也意味著，對於相同規模的投資，可以購買更大的土地地塊或更實質的建築物，相比這些較成熟的市場，可能提供更大的開發或營運策略彈性。

投資風險與考量

儘管函館提供了誘人的機會，但策略性投資者必須仔細考量其固有的風險。流動性風險是首要擔憂；房地產的預計退出時間可能從 6 到 24 個月不等，這比在更具流動性的大型城市要長得多。與主要城市相比，交易量較低加劇了這一點，這表明市場深度較淺，且用於估值的可比銷售額可能較少。雖然已記錄了 1,087 筆交易，但分析可比銷售額的趨勢對於理解退出策略至關重要。

另一項重要考量是與函館氣候相關的營運成本。鏟雪費用可能會影響獲利能力，估計約佔總租金收入的 3.0%。這直接影響淨租金收益率，在考慮營運費用 (OPEX) 後，淨租金收益率從總租金收益率的 14.52% 縮小至平均 11.2%，差額為 3.3 個百分點。此外，冬季的入住率可能呈現變異，變異係數 (CV) 為 ±15%，表明在寒冷月份的收入可能出現波動。

人口結構挑戰也帶來風險，過去五年的年複合成長率 (CAGR) 為 -1.8%。這種人口下降趨勢，使得必須關注能夠吸引外部需求的資產，例如與旅遊相關的物業，或是受益於旨在吸引新居民的區域振興計畫的資產。

為減輕這些風險：

流動性風險： 為了擴大潛在買家範圍，請將資產持有分散於函館內的不同物業類型和地點。維持保守的槓桿比例，以降低長期持有期間的財務困境風險。在收購前，徹底研究特定子市場的可比銷售趨勢。
營運成本與季節性變異： 將預估的鏟雪成本納入財務預測。提前確保可靠且經濟高效的鏟雪服務。對於租賃物業，考慮實施季節性價格調整或行銷策略，以平滑入住率。在冬季氣候下具有經驗的物業管理服務，可以提供寶貴的營運專業知識。
人口結構趨勢： 專注於收購在旅遊業增長或受益於特定政府激勵措施的區域的物業。考慮那些對流動人口具有強大吸引力的物業，例如短期租賃，或適合改建成迎合不同人口群體的合租空間的物業。

實地物業考察

對於任何考慮函館房地產市場的投資者而言，實地物業考察不僅是建議，更是必要的盡職調查步驟。函館等區域性城市具有獨特的物理特性，遠端分析無法完全捕捉。例如，了解大雪的潛在影響至關重要，因為大雪在北海道很常見。檢查人員應評估物業結構的完整性以承受雪載荷，供暖系統的效率，以及進出所需的鏟雪需求和成本。同樣，靠近海岸可能會使物業暴露於鹽蝕，需要檢查建築材料和維護記錄。評估翻新或施工的實際狀況、當地工藝品質以及鄰近社區環境，可以提供統計數據之外的寶貴理解層面。函館作為一個交通便利的區域中心，提供各種住宿選擇，為此類實體評估提供了一個實際的基地，讓投資者能夠獲得對做出明智決策和減輕意外問題至關重要的第一手見解。

前景

函館的房地產市場預計將受益於幾項正在進行的策略性計畫。日本政府的「數位花園城市」計畫，為區域城市提供基礎設施和數位轉型的補貼，可能會刺激發展並提高函館等城市的吸引力。與此同時，札幌新千歲機場國際航站樓的擴建，將提高北海道的整體可及性，有可能帶動全北海道（包括函館）的旅遊業和住宿及住宅資產的需求。儘管北海道新幹線延長至札幌的計畫面臨延遲，但其最終的完工將從根本上改變北海道的城市間旅行格局，將函館定位為關鍵門戶。

在貨幣政策環境變化的背景下，日本銀行 (BOJ) 可能會調整利率，投資者需要監控其對融資成本和整體市場流動性的影響。然而，目前的經濟環境，需求得分為 52.1，住宿增長得分為 57.0，表明潛在需求健康，特別是來自旅遊業。外國旅客的比例強勁，Airbnb 的收入潛力評級高達 75.0%，表明短期租金收入具有強勁的潛力。隨著日本繼續專注於區域振興和入境旅遊的復甦，對函館等城市的策略性投資，在堅實的基礎設施計畫和獨特的文化吸引力的支撐下，很可能會持續受到關注，並具有長期資本增值的潛力。