函館 投資等級信號｜長期戰略展望

北海道新幹線的策略性延伸及機場基礎設施的持續升級，正根本性地重塑日本區域城市的投資格局。對於具前瞻性的投資者而言，像函館這樣的城市，目前結合了具說服力的歷史交易數據與政府主導的發展計畫，提供了一個獨特的機會，能透過有形的基礎設施改善與不斷變化的國內旅遊模式，來實現資產的長期增值。審視函館的已完成交易，揭示了一個由大量歷史活動所支撐，且具有明確價值創造潛力的市場。

市場概覽

函館的歷史交易紀錄顯示，這是一個活躍的市場，共有 927 筆已完成的交易紀錄。其中 327 筆包含收益率數據，表明市場上有相當大一部分是以租金收益為主要考量。這些交易的平均總收益率為顯著的 14.67%，中位數總收益率為 13.35%。這證明了已完成銷售的房產具有健康的收益能力。函館的平均成交價格為 ¥15,114,537，價格區間廣泛，從 ¥50,000 到 ¥500,000,000 不等，顯示出多樣化的物業類型和投資活動規模。已完成交易的每平方米平均價格為 ¥109,006，相較於主要都會區，函館是一個較易於進入的市場。

近期顯著交易

對已完成交易的深入分析，突顯了實現卓越報酬的潛力。其中一個特別具啟發性的例子是位於柏木町（Kashiwagi-cho）地區的一筆土地交易，該交易達成了驚人的 29.92% 總收益率。這筆已完成的銷售，成交價格為 ¥21,000,000，突顯了函館市場特定區塊的顯著上漲空間，特別是土地資產，其開發或再利用的彈性通常較大。儘管這是過去的事件，但它為透過該城市歷史交易紀錄中的策略性收購和開發可獲得的潛在收益範圍，提供了一個基準。

價格分析

函館每平方米平均 ¥109,006 的價格，與日本較大的城市中心形成鮮明對比，為國際投資者提供了一個重要的入門點。作為參考，札幌中央區（Chuo-ku）的已完成交易，每平方米價格約為 ¥400,000；而仙台青葉區（Aoba-ku）的平均價格約為 ¥350,000。這種顯著的價格差異表明，基於歷史銷售數據，函館的房地產市場可能隨著基礎設施發展和城市活化計畫的持續推進，具有更大的資本增值空間。這種可負擔性，加上預期的基礎設施改善，可能在中長期內導致價值增值的匯合。

區域亮點

對函館歷史交易數據的分析，顯示出幾個交易活動集中的區域。美原（Mihara）的已完成交易數量最多，達到 60 筆；其次是富岡町（Tomioka-cho）的 49 筆，以及日吉町（Hiyoshi-cho）的 45 筆。其他活躍區域包括湯川町（Yugawa-cho）的 41 筆交易和本通（Hondori）的 35 筆。這些區域很可能代表了成熟的住宅區、商業中心或正在經歷目標性重建的區域，這為了解歷史市場流動性和交易量最顯著的地區提供了見解。了解這些高交易量區域的發展模式和市政重點，對於評估未來的成長潛力至關重要。

退出策略

考慮在函館進行收購的投資者，應考慮基於市場狀況和政策變動的策略性退出路徑。

• 樂觀情境：短期租賃擴張： 考慮到北海道作為旅遊勝地的吸引力日益增長，尤其是在夏季，涼爽氣候吸引遊客的季節性機會證明了這一點。若短期租賃（民泊）法規放寬，將可能顯著提升收益率。策略性地點並轉型為合法民泊住宿的物業，潛在收益率可望達到目前基準的 2-3 倍。持有 2-4 年，目標總回報率為 18-28%，這是可行的結果，可以利用國內外遊客日益增長的需求。此情境與需求數據中觀察到的強勁住宿增長分數 57.0 以及高 Airbnb 收入潛力 75.0% 相符。

• 悲觀情境：旅遊業下滑： 全球經濟衰退或不可預見的地緣政治事件，可能導致入境旅遊急劇下降，直接影響入住率和短期租賃收入。如果入住率在較長一段時間內低於 50%，短期租賃策略的可行性將嚴重受損。在此情況下，務實的做法是實施停損策略，目標是以最高損失收購價 15% 的幅度退出，並轉向長期住宅租賃。這將在市場不確定時期提供一個更穩定但較低的收入來源。全球旅遊業的波動性，突顯了這種應急規劃的重要性。

前景

函館的未來房地產軌跡，與國家和地區發展政策息息相關。日本政府對地區振興的承諾，加上潛在的經濟特區指定，很可能會刺激進一步的投資和基礎設施發展。北海道新幹線延長至 2038 年的延誤，雖然拉長了時間表，但並未削弱城際連結的長期策略重要性。此外，目前的日圓疲軟，美元 1 元兌換 ¥161.9，持續使日本房地產對外國投資者更具吸引力，可能推動對交通便利的區域城市資產的需求。儘管二世谷（Niseko）地區的快速增值凸顯了外國投資的影響，但函館提供了一種更多元化、可能更穩定的成長模式，較不易受到主要度假區極端波動的影響。市場也應關注區域銀行整合的趨勢，這可能會影響小型房產交易的貸款可及性。隨著日本經濟應對日本銀行（BOJ）的貨幣政策調整，包括目前的政策利率 1%，資金成本將是影響投資決策的關鍵因素。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不表示任何房產的現有供應。過去的交易價格和收益率不代表未來表現。