函館 投資等級信號｜長期戰略展望

函館不動產：基建驅動成長與收益潛力

隨著北海道新幹線延伸計畫持續重塑該區域的長期連結性，函館的歷史交易數據為著重基建增值與穩定租金收益的策略性投資者提供了一個引人注目的案例。在927筆已完成的交易中，市場展現了平均毛收益率14.67%的顯著表現，而中位數收益率則為13.35%，顯示過去的銷售記錄具有強勁的創收潛力。平均實現價格約為1,511萬日圓，且有相當數量的交易發生在較低的價格區間（最低售價為50,000日圓），這表明存在以可負擔的入門點收購資產的機會。此歷史表現，在國家持續推動區域振興與貨幣政策演變的背景下，值得深入探討其潛在的市場動態。

市場概況

函館的歷史交易紀錄揭示了一個充滿活力的市場，其特徵是交易量龐大且平均收益率具吸引力。在927筆有紀錄的交易中，市場提供了深入分析的龐大數據集。在有收益數據可供查詢的交易中，平均毛收益率高達14.67%，遠高於許多主要城市中心。此數據得到中位數毛收益率13.35%的支持，意味著相當一部分的歷史銷售相對於其售價實現了強勁的收入。實現價格範圍極廣，從最低的50,000日圓到最高的5億日圓，平均售價為15,114,537日圓。這種廣泛的離散性突顯了交易資產的多樣性，涵蓋了從小塊土地到大型商業或住宅綜合體。每平方米平均價格109,006日圓，將函館置於與主要大都會區不同的估值層級，為投資者提供了獨特的入門機會。

值得關注的近期交易

對交易記錄的回顧顯示，土地類別表現尤為強勁。記錄中最高毛收益率的交易涉及一塊位於柏木町的土地，其毛收益率達29.92%。這筆歷史交易的實現價格為21,000,000日圓，凸顯了特定區域的土地資產在策略性收購或開發時，有潛力產生超常的回報。雖然這筆特定交易是歷史數據點，並不代表當前市場狀況或供應情況，但它是一個有價值的案例研究。它強調了區域性具體分析的重要性，以及在更廣泛的函館市場中可能出現的多樣化機會，特別是對於能夠利用開發或再開發潛力的土地收購。

價格分析

函館已完成交易的平均每平方米價格為109,006日圓，與日本主要房地產市場相比，提供了顯著的折扣。作為參考，東京的優質商業中心，如港區，其平均價格約為每平方米1,200,000日圓。即使考慮到受益於近期基礎設施升級的城市，如金澤（在連通新幹線後，平均價格約為每平方米300,000日圓），函館的實現每平方米價格仍然顯著較低。這種差異主要歸因於函館作為一個區域性城市，其經濟基礎較小，且需求驅動因素與首都或主要縣府所在地不同。然而，每平方米較低的入門成本，結合觀察到的歷史收益率，表明投資者可能會發現有利的風險回報配置，特別是當考慮到與基礎設施開發相關的長期增值潛力時。平均售價1,511萬日圓為各種投資者類型提供了可及的收購門檻。

投資等級分佈

函館歷史交易數據中投資等級的分佈，為市場區隔和潛在的價值增加機會提供了關鍵的見解。在927筆記錄的交易中，有385筆歸類為「潛力等級」，佔比438筆的927筆紀錄交易的41.5%。這表明相當一部分歷史銷售涉及在銷售時可能維護良好、位於優越區域或符合高市場標準的物業。這類「潛力等級」資產的高比例，可能暗示市場效率的程度或良好資產的穩健現有庫存。

相對地，「B級」和「C級」物業佔比較小，分別有48筆和56筆交易。這表明需要大量翻新或位於較不理想區域的資產，僅佔已完成交易的一小部分。

也許最引人注目的是「潛力等級」類別，佔385筆交易。這個龐大的數字表明市場對具有內在改善、再開發或重新定位潛力的物業有顯著的需求。專注於「潛力等級」資產的投資者，過去可能能夠以較低的收購成本，期望透過翻新、重新分區或策略性資產管理來增加價值。在區域振興和推動ESG投資的背景下，特別是北海道被指定為國家脫碳區，具有「潛力等級」的物業可能與升級建築存量和吸引關注環境的資本的策略相符。此類別代表了策略性資產選擇的關鍵領域，旨在解鎖初始收購價格以外的潛在價值。

前景

展望未來，函館的房地產市場預計將受到幾個關鍵的宏觀經濟和政策驅動因素的影響。北海道新幹線的持續擴張，儘管可能面臨延遲至2038年的情況，仍是一項關鍵的長期基礎設施項目，將增強連通性，並可能促進旅遊和經濟活動。市鎮開發計畫，加上國家區域振興激勵措施，旨在吸引投資和人口流入函館等城市。

日本銀行（BOJ）的貨幣政策，以及可能的政策利率調整，將繼續影響借貸成本和投資者情緒。儘管近期的政策變動暗示著正常化的趨勢，但預計利率將維持在仍有利於房地產投資的水平，尤其是在提供較高收益率的地區。國內旅遊季節，通常在夏季達到高峰，隨著北海道較涼爽的氣候吸引日本較熱地區的遊客，提供了季節性的機會。此外，日本的遺產稅改革正在促使區域性物業的世代傳承，這可能會導致更多資產進入市場，從而可能提供新的收購機會。

住宿需求的持續增長，從總賓客人數年增3.55%和需求得分52.1來看，以及75.0%的強勁Airbnb收入潛力，表明旅遊業具有韌性。儘管全國外國居民人口顯著增長，但其對函館租賃市場的直接影響仍需具體分析，但這反映了國際化這一更廣泛的趨勢。投資者應密切關注旨在增強該市對國內外遊客和居民吸引力的城市發展項目和基礎設施升級。

退出策略

對於考慮根據歷史交易數據在函館收購資產的投資者來說，制定明確的退出策略至關重要。

牛市（樂觀）情景：旅遊和基建驅動的增值

在樂觀情景下，在日圓疲軟和北海道新幹線延伸帶來的可及性增強的推動下，入境旅遊的持續增長將推高對住宿和商業空間的需求。加上地方基礎設施改善和市政府對區域發展的支持，預計將實現資本增值。投資者可能會持有資產3-5年，目標總回報為15-25%，結合租金收入和資本收益。退出方式將是透過出售給國內機構投資者或被北海道獨特魅力和改善的連通性所吸引的外國買家，來實現資產價值的提升。

熊市（悲觀）情景：人口結構加速惡化與需求停滯

悲觀的前景將涉及現有人口結構趨勢的加速，導致函館人口比預期更快地下降，並隨之導致空置率上升，可能超過20%。如果經濟增長停滯，旅遊需求停滯或下降，房地產價值在五年內可能會貶值10-20%。在此情境下，謹慎的退出策略將涉及將止損線設定在距離收購價15%的貶值幅度。此外，如果投資組合的入住率連續兩個季度低於70%，則建議提早退出以減輕進一步的潛在損失，可透過出售給當地投資者或不良資產基金來實現。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不表示任何物業的當前可用性。過往交易價格和收益率不代表未來表現。