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函館報酬率深度解析｜改建與開發潛力分析

2026年7月閱讀時間 7 分鐘

函館，這座城市歷史上由其港口和門戶地位塑造，為專注於增值策略的開發和翻新專家提供了一個引人注目的發展格局。大量的歷史交易數據顯示，該市有相當數量的老舊建築，同時有 327 筆已完成交易的平均總收益率高達 14.67%。這表明，當考慮到日本持續的區域振興計畫所提供的策略優勢以及對外國投資者有利的匯率環境時，收購、改善和重新定位房產的經濟效益可以帶來豐厚的回報。目前的匯率為 1 美元兌 162.4 日圓，1 人民幣兌 23.9 日圓，對於尋求以平均歷史實現價格 15,114,537 日圓收購資產的國際資本而言，這是一個明顯的優勢，相當於約 93,000 美元或 317,000 人民幣。

市場概覽

函館房地產市場，從 927 筆歷史交易記錄來看，顯示出顯著的活動量，其中很大一部分（327 筆交易）提供了可識別的總收益率數據。平均總收益率達 14.67%，高點達到 29.92%，中位數為 13.35%。如此廣泛的範圍表明，在不同的價格點和開發階段都有收購房產的機會。所有記錄交易的平均實現價格為 15,114,537 日圓，最低記錄售價僅為 50,000 日圓，凸顯了市場對於不良資產或土地交易的可及性，而最高售價則高達 500,000,000 日圓，表明有高品質的商業地產或較大的多單元房產。住宅房產佔記錄交易的最大比例，為 571 筆，其次是土地，為 296 筆，這突顯了住宅開發和土地儲備策略的潛力。歷史數據中「潛在價值」房產（385 筆交易）的普遍存在，強烈支持增值策略，表明市場非常適合重新開發和翻新。

近期值得關注的交易

函館歷史交易記錄中收益潛力的突出範例是在柏木町（Kashiwagi-cho）完成的交易。這筆交易被歸類為「土地」，實現價格為 21,000,000 日圓，創下了 29.92% 的驚人總收益率。雖然這筆特定的土地交易是一個特例，但它為該市策略性土地收購或開發項目的潛在漲幅提供了一個有力的案例研究。它強調了識別被低估的地塊或具有顯著重建潛力的房產的重要性，特別是在交易量不那麼頻繁但提供卓越回報指標的區域。理解導致如此高收益率的具體因素——無論是分區、鄰近設施，還是未來的開發計畫——對於任何尋求類似價值創造機會的投資者來說都至關重要。

價格分析

函館已完成交易的每平方米平均價格為 109,006 日圓。與日本主要城市中心相比，這一數字形成了鮮明的對比。例如，東京的頂級商業區如港區，每平方米的平均交易價格約為 1,200,000 日圓，即使是主要的區域中心仙台的青葉區，每平方米的平均價格也約為 350,000 日圓。這種顯著的價格差異意味著，相較於較成熟的市場，在函館，資本可以以較低的成本收購更大面積的土地或建造規模更大的建築物。這種成本效益是開發和翻新專家的關鍵驅動因素，使得翻新預算能夠獲得更高的槓桿，並可能在重新定位的資產上獲得更大的利潤。函館 1510 萬日圓的平均交易價格，約合 93,000 美元，與東京都市圈標準獨立屋平均 3700 萬日圓的價格相比，在建築和改良成本方面的資本分配具有更大的靈活性。

退出策略

函館的投資者必須仔細考慮其退出策略，這些策略大致可分為樂觀和悲觀情景。

牛市（樂觀）——旅遊與基礎設施： 這種情景預期隨著北海道新幹線線路的最終延伸，將帶來顯著的提振，預計這將改善連通性並促進旅遊業。加上日圓持續疲軟以及國際入境旅遊的復甦，住宿和住宅房產的需求可能會上漲。在此背景下，持有房產 3-5 年，專注於翻新和潛在的租金上漲，可能帶來 15-25% 的總回報，包括租金收入和資本增值。利用函館的「潛在價值」房產並將其升級以滿足現代化的酒店或住宅標準將是關鍵。

熊市（悲觀）——人口加速下降： 相反，更具挑戰性的前景可能看到函館持續的人口下降加速。這將導致空置率上升，可能超過 20%，並在五年內使房產價值貶值 10-20%。在此情景下，建議採取嚴格的止損策略，將損失限制在收購價的 15% 以內。如果翻新房產的入住率連續兩個季度持續低於 70%，則應考慮提前退出，這預示著需求疲軟，可能在中期內無法恢復。

投資風險與考量

對函館房地產投資的任何計畫，都必須對投資風險進行全面評估。

貨幣和稅務風險： 日圓（JPY）的顯著波動對外國投資者構成了重大風險。日圓貶值可能會在匯回資本時侵蝕回報，即使當地貨幣收益率保持強勁。例如，日圓貶值 10% 就可能將 14.67% 的總收益率降低到約 13.2% 的淨回報，且尚未考慮稅收。租金收入和資本利得的跨境預扣稅也需要仔細評估，匯款規定亦然。緩解策略包括通過金融工具對沖貨幣風險，或以日圓鎖定匯率獲得長期融資。諮詢專門從事國際房地產投資的稅務專業人士至關重要。
建築老化與翻新成本： 北海道的氣候，伴隨大量的降雪，帶來了獨特的挑戰。歷史交易數據顯示，除雪費用每年可能佔總租金收入的 3.0%。函館普遍存在的舊建築通常需要大量的抗震加固才能符合現行的建築規範，這是一筆昂貴但必要的投資。總收益率（14.67%）與營運費用後的淨收益率（11.4%）之間 3.3 個百分點的差距，突顯了這類成本的影響。對結構完整性和預期翻新費用（包括抗震升級和能源效率改進）進行徹底的盡職調查至關重要。聘請了解當地建築規範和氣候挑戰的經驗豐富的當地承包商是關鍵的緩解策略。
人口逆風： 函館與許多日本區域城市一樣，面臨人口下降的問題。歷史數據顯示，過去五年人口複合年增長率為 -1.8%。這種人口趨勢可能導致空置率上升，並在長期內對租金和房產價值造成下行壓力。緩解這種風險的方法是專注於地理位置優越、便利設施齊全的房產，或針對需求更具彈性的市場，如入境旅遊或專業租賃市場。多元化租金收入來源並保持高標準的物業維護，也有助於留住租戶並收取具競爭力的租金。
市場流動性與退出時間： 函館房產的預計退出時間為 6 至 24 個月。這反映了與流動性較強的大都市地區相比，該市場可能需要更長的持有期和更耐心的資本。具有「潛在價值」的房產可能會吸引更窄的買家群體，從而可能延長銷售週期。建立強大的當地房地產經紀人網絡並了解買家需求趨勢有助於加快退出過程。

前景

對於增值投資者而言，函館房地產市場的未來很可能受到幾個不斷演變因素的影響。日本政府對區域振興的持續承諾，加上北海道新幹線延伸（儘管現已推遲至 2038 年以後）可能帶來的經濟刺激，可能會提供順風。日本銀行（BOJ）的貨幣政策，近期關於將政策利率維持在 1.0% 左右的討論，表明將繼續維持相對較低的利率環境，這有助於通過控制融資成本來支持房產投資。此外，北海道被指定為國家脫碳區，可能會吸引關注 ESG 的資本，從而可能增加對新翻新或節能房產的需求。儘管函館七月份的潮濕天氣凸顯了對建築物進行良好維護的必要性，特別是對於老舊建築，但入境旅遊復甦和新千歲機場國際航站樓擴建的總體趨勢將繼續提升該市作為旅遊目的地的吸引力，支持短期租賃和以酒店業為重點的投資。