函館 投資等級信號｜長期戰略展望

北海道作為國際房地產投資者眼中一個具備韌性的市場，其吸引力日益顯現，尤其是在像函館這樣的城市。該市結合了策略性的基礎設施發展與區域活化政策，正塑造著長期的資產增值前景。近期交易紀錄分析顯示，當地市場的特點是收益穩健且具備可負擔的入場門檻，特別是與全國經濟趨勢和主要交通升級預期效益相比。儘管日本央行維持寬鬆貨幣政策，利率接近歷史低點，投資者仍積極尋找除了主要大都市以外、預計將實現增長的區域中心。函館憑藉其策略性地理位置和歷史意義，為那些專注於透過具體基礎設施改善和人口結構變化來實現5至10年價值創造的投資者，提供了一個引人入勝的案例研究。

市場概覽

函館的歷史交易數據涵蓋了927筆已完成的交易，為理解其房地產格局提供了基礎。其中，327筆交易提供了毛收益數據，平均達到顯著的14.67%。此數字雖然是毛收益指標，但卻為區域市場內具備吸引力回報的潛力提供了訊號。實現價格範圍廣泛，從50,000日圓到500,000,000日圓不等，反映了物業類型和規模的多樣性。每平方米的平均實現價格為109,006日圓，相較於日本主要城市中心，函館的市場更具可負擔性。這個可負擔的價格點，加上強勁的平均毛收益，突顯了市場在收益型投資方面的潛力。此外，函館以52.1的強勁總體需求得分和57.0的住宿增長得分，展現了持續的訪客興趣，特別是國際旅客，這有助於市場的基本吸引力。75.0%的高Airbnb收入潛力，進一步凸顯了透過短期租賃策略來利用旅遊人潮的可行性。

特殊近期交易

對過去交易紀錄的詳細審查，突顯了在**柏木町（Kashiwagi-cho）**區一筆已完成的土地出售交易，其達到了驚人的29.92%毛收益。這筆涉及一塊土地（宅地(土地)）的特定交易，實現了21,000,000日圓的售價。雖然此類高收益交易屬例外情況，但可作為有價值的基準。它們說明了透過策略性土地收購和開發，或識別出滿足特定需求條件的低估地塊，來實現顯著回報的潛力。儘管此筆具體銷售為歷史記錄，但其細節—地點、物業類型以及由此產生的收益率—為市場動態和歷史上出現的機會類型提供了寶貴的見解。

價格分析

函館每平方米109,006日圓的平均實現價格，與日本主要經濟中心形成了鮮明對比。作為參考，東京核心區域的交易價格常超過每平方米1,200,000日圓，而北海道最大的城市札幌，其平均價格通常約為每平方米400,000日圓。這個顯著的價格差異意味著，相對於這些較大的城市，投資於函館的資本可以獲得實質上更多的實體房地產。這種可負擔性，再加上由基礎設施發展支持的穩固需求基礎，為尋求在地理上分散投資組合並捕捉區域基礎設施項目提升連接性和經濟活動所帶來的潛在價值增值的投資者，提供了一個誘人的方案。目前1美元兌換163.8日圓的匯率，進一步放大了國際買家在可負擔性方面的優勢。

等級模式分析

函館交易數據中物業等級的分布，提供了對市場細緻的觀察。在927筆已記錄的交易中，有438筆屬於「A級」，佔已完成銷售的近一半。A級物業的高比例可能暗示著該市場對於何種構成可銷售資產有相對較高的標準，或者在某種程度上存在定價偏低的情況，即便是維護良好的物業也以具競爭力的水平進行交易。相反，「潛力級」類別佔385筆交易，表明市場中有相當大的部分由有機會透過翻新或重新開發來提升價值的物業組成。這種雙重特徵—穩固優質資產基礎以及相當大的潛在增值機會庫—使函館成為一個兼具穩定性和上漲潛力的市場。48筆「B級」和56筆「C級」交易的存在，表明物業狀況的範圍更廣，需要進行徹底的盡職調查。這種等級分布，其重點在於A級和潛力級，與更成熟的市場形成對比，在那些市場中，由於年齡和磨損，更大比例的物業可能被歸類為B級或C級，這使得函館成為研究區域市場動態和投資策略的一個有趣案例。

退出策略

考慮投資函館的投資者應仔細規劃其退出策略，並認識到該市場的獨特特徵。

• 牛市（樂觀）— 短期租賃擴張：有利情景包括北海道短期租賃（民宿）法規可能因旅遊增長而放寬。如果函館善加利用這一點，轉型為合法民宿的物業，其收益率可能達到目前租金收入的2至3倍。在此情景下，投資期限為2至4年，目標總回報為18%至28%，對於位於主要景點或交通樞紐附近的物業尤其可行。

• 熊市（悲觀）— 旅遊業低迷：反之，全球經濟衰退或不可預見的地緣政治事件可能會嚴重抑制國際旅遊，導致短期租賃入住率長時間低於50%。在此情況下，收入預測將崩潰。審慎的退出策略將涉及實施一個止損訂單，以購買價折舊15%為基準，並轉向長期住宅租賃，後者通常提供更穩定但較低的收益率。

該市場的預計變現時間從6到24個月不等，這反映了需要耐心資本和務實的脫售態度。

投資風險與考量

投資者必須仔細權衡函館房地產市場固有的風險：

• 流動性風險：市場深度雖然活躍，有927筆記錄交易，但仍構成挑戰。預計退出時間從6到24個月不等，表明脫售可能不會立即實現。與東京等流動性更高的市場相比，函館對於特定資產類別的可比交易量較少，可能延長銷售週期。緩解措施：在函館內分散資產類型以擴大買家吸引力，或維持較長的投資期限。

• 營運成本：季節性氣候會帶來特定的營運成本。在日本北海道，剷雪是一項重要因素，可能佔毛租金收入的約3.0%。儘管扣除營運費用（OPEX）後的淨收益率估計為11.4%（與毛收益率的差距為3.3個百分點），但這些成本必須納入考量。緩解措施：在預算中計入更高的冬季維護營運成本，或考慮那些此類成本由物業協會管理或因地理位置而最低的物業。

• 人口結構逆風：與許多日本區域城市一樣，函館面臨人口結構挑戰，過去五年複合年增長率（CAGR）為-1.8%。這一趨勢可能會影響長期的需求基本面。緩解措施：專注於滿足穩健需求群體的物業，例如靠近必需服務、教育機構或持續吸引居民的基礎設施節點的物業。投資於能夠從北海道新幹線延伸和潛在機場擴建中受益的物業，也能抵銷負面人口結構趨勢。

• 季節性波動：冬季入住率可能呈現顯著差異，變異係數（CV）為±15%。這種季節性會影響短期租賃收入的潛力。緩解措施：維持現金儲備以應對淡季期間潛在的收入短缺，或專注於不太受季節性波動影響的長期住宅租賃。

現場物業 inspe

對於任何考慮投資函館資產的投資者來說，實地考察物業不僅是建議，更是必需。函館這樣的區域市場，尤其是在七月潮濕的環境下，其細微之處無法僅憑遠端分析完全掌握。例如，屋頂承載潛在積雪的能力、沿海鹽分暴露對建築外觀的影響，以及內部設備和結構完整性的精確狀況，都是至關重要的因素。函館本身就提供了進行這類盡職調查的便利場所；其便捷的機場和火車連接，加上一系列舒適的住宿選擇，有利於高效的實地考察。親自評估這些實地情況，對於在投入資本前確認資產的真實狀況和價值，確保歷史交易數據與實物資產的現狀和未來潛力相符，是不可或缺的。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不代表任何物業目前的可用性。過去的交易價格和收益率並不預示未來的表現。