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函館市場成交量動態｜觀光經濟分析

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

函館的房地產交易紀錄描繪了一個區域市場，其交易活動持續穩定，並受惠於旅遊動態的演變。在分析了總計 1,089 筆已完成的交易後，數據顯示市場穩定，儘管具備區域性。其中，有 374 筆交易提供了關於收益潛力的洞察，顯示平均總收益率為 14.48%。此數據與全國背景相比雖高，但仍需在更廣泛的經濟格局下進行深入檢視，特別是考慮到日本銀行（BOJ）的貨幣政策及未來潛在的利率調整。目前 1 美元兌換 158.5 日圓的匯率，進一步凸顯了日本房地產對國際投資者而言相對較低的價格，這一趨勢已使像二世古（Niseko）這樣的特定地區，根據近期報導出現顯著的價格增長。

市場概覽

函館的歷史交易數據顯示了顯著的交易量，共記錄了 1,089 筆已完成的交易。在此數據集中，有 374 筆交易提供了總體回報的資訊，平均總收益率為 14.48%。已實現的價格範圍從名目上的 1,000 日圓到 500,000,000 日圓不等，平均售價約為 15,247,343 日圓。如此寬廣的價格範圍，凸顯了交易標的多樣化的性質，從小型土地到潛在的較大商業或多單元住宅資產均涵蓋在內。每平方公尺的平均價格為 109,049 日圓，提供了理解潛在土地和建築價值的關鍵指標。

在記錄的交易中，物業等級的分佈顯示，集中在「grade_a」（513 筆交易）和「grade_potential」（457 筆交易），這表明市場包含已開發的較高品質資產以及適合開發或翻新的物業。「住宅」物業佔最大比例，共 667 筆交易，其次是土地，有 347 筆交易。其他物業類型，包括工業、混合用途、農業和商業，佔歷史交易總量的一小部分。

近期值得關注的交易

在已完成的交易中，位於函館柏木町（Kashiwagi-cho）的一筆土地交易達到了驚人的 29.92% 總收益率。這筆涉及一塊土地的特定交易，售價為 21,000,000 日圓。雖然這屬於異常值，不應被視為典型的市場回報，但它是一個有價值的案例研究。它突顯了函館特定地塊產生異常高回報的潛力，這可能是由於獨特的開發潛力、分區優勢或特定的當地需求驅動因素，而這些因素從廣泛的統計分析中不易顯現。此類孤立的高收益交易，更凸顯了在評估個別投資機會時，進行詳細盡職調查的重要性。

價格分析

函館每平方公尺的平均售價為 109,049 日圓，與日本主要大都市相比，差異顯著。例如，東京的黃金地段，如港區（Minato-ku），歷史上的平均價格約為每平方公尺 1,200,000 日圓，而即使是北海道的首府札幌（Sapporo），交易數據的平均價格也接近每平方公尺 400,000 日圓。這種顯著的價格差異表明，函館為尋求日圓資產的投資者提供了更易於進入的門檻，特別是那些希望以較低的每平方公尺成本收購更大面積土地或物業的投資者。然而，較低的價格點通常與經濟規模、基礎設施和二手市場流動性的差異相關，這些是國際投資者必須仔細權衡的因素。

區域聚焦

在函館市內，特定區域的交易頻率較高，表明局部市場活動較為活躍。美原（Mihara）以 68 筆記錄交易位居榜首，緊隨其後的是富岡町（Tomioka-cho）的 53 筆，以及湯川町（Yugawa-cho）的 51 筆。日吉町（Hiyoshi-cho）和本通（Hondori）也顯示出較高的交易活動，分別有 48 筆和 44 筆交易。這些地區很可能代表了混合住宅開發、成熟商業區或受益於特定當地設施以帶動物業週轉的區域。投資者可能會發現，將研究重點放在這些交易量較高的地區，有助於更動態地理解本地化的供需動態。

退出策略

樂觀情境（Bull） — ESG 資金流入： 在樂觀情境下，函館可受益於北海道更廣泛的可持續發展推動。如果該地區被指定為國家級脫碳區，吸引了以 ESG 為重點的機構資金，那麼進行綠色翻新的物業可能會獲得更高的估值。如果透過補貼將翻新成本降低 10-15%，投資者可能會考慮 3-5 年的持有策略，目標是透過對環保資產的溢價，實現 20-30% 的總回報。這種情境取決於區域綠色倡議的成功實施，以及更廣泛的投資者對可持續房地產的胃口。

悲觀情境（Bear） — 利率衝擊： 更為謹慎的展望將考慮到日本銀行（BOJ）積極進行貨幣政策正常化的影響。如果政策轉變導致抵押貸款利率超過 3%，進而使資本化率（cap rate）下降 100-200 個基點，物業價值可能會面臨壓力。在這種環境下，物業價值可能在三年內下跌 15-25%。在此情境下的投資者，應建議在任何加息週期的頂峰之前退出，優先考慮資本保值而非積極增長。這需要仔細監測宏觀經濟信號，包括通膨趨勢和日本銀行（BOJ）的聲明，例如行長植田和男最近強調的通膨風險以及 9 月份加息的可能性。

投資風險與考量

自然災害風險： 北海道的地理位置帶來了顯著的自然災害風險，需要仔細考量。該地區地震活躍，需要健全的抗震建築標準，並可能需要更高的保險費率來涵蓋地震事件。火山活動也是該地區的特徵，需要評估鄰近活火山及其對物業價值和保險可用性的潛在影響。函館的降雪，雖然是其魅力和旅遊吸引力的一部分，但對建築物造成了顯著的結構負荷。鏟雪的成本可能代表了實際的營運費用，估計會影響總租金收入約 3.0%。此營運成本，以及其他支出，導致淨收益率為 11.2%，與總收益率相差 3.3 個百分點，凸顯了全面預測支出的重要性。此外，房地產市場出現了顯著的冬季入住率波動（±15%），突顯了收入的季節性。

緩解策略：

地震與火山風險： 投資於符合現代抗震規範的物業，計入潛在的保險成本，並對區域災害地圖進行徹底的盡職調查。
積雪負荷與除雪： 對於易於降雪地區的物業，在新建築中計入結構加固成本，或驗證現有建築的承載能力。編列預算用於專業除雪服務，估計約為總租金收入的 3.0%。建立應對天氣相關的意外維護和營運成本的儲備至關重要。
入住率波動： 在可能的情況下，多元化租金收入來源，或專注於全年都具吸引力的物業。專業的物業管理可透過積極的市場推廣和租戶獲取策略，幫助減輕季節性下滑的影響。

其他考量：