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函館價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

隨著八月為北海道披上夏日絢爛的色彩，國內旅遊需求達到頂峰，函館的歷史交易記錄揭示了一個充滿引人入勝的投資機會的市場，適合獨具慧眼的國際投資者。雖然北海道的美食景象，從札幌著名的海鮮市場到函館自身珍貴的魷魚和海膽，全年都吸引著遊客，但其潛在的房地產市場則反映出更細緻的生活方式吸引力和投資基本面。我們對截至 2026 年 8 月 4 日已完成交易的分析，描繪了一個市場的景象：儘管該市場提供了穩健的收益率，但需要謹慎駕馭地區經濟趨勢和人口結構的變化。

市場概覽

在所分析的期間內，函館已見證了 1,089 筆已完成的交易。其中，374 筆交易記錄提供了足夠的詳細信息，可以用於計算投資收益率。這些交易的平均總收益率為顯著的 14.48%，遠高於主要都會區的基準，並暗示著這座歷史悠久的港口城市的房價親民。此數據集中的實現價格顯示出相當大的廣度，從最低的 1,000 日圓到最高的 500,000,000 日圓不等，平均售價為 15,247,343 日圓。這種廣泛的範圍突顯了記錄資產類別和房產狀況的多樣性。尋求租金收入的投資者對該市場的吸引力顯而易見，其中位總收益率為 13.11%，最高記錄的總收益率達到了驚人的 29.92%。

值得注意的近期交易

在函館的歷史交易記錄中，潛在的高收益率的一個典型案例是位於柏木町（Kashiwagi-cho）地區的一筆已完成的銷售。這筆交易涉及被指定為**「宅地（土地）」的土地**，實現了驚人的 29.92% 總收益率。該地塊的實現價格為 21,000,000 日圓。儘管此特定交易是過去的事件，並不能 indicative 當前的機會，但它為函館市場上可實現的潛在回報提供了一個強有力的基準，特別是當資產選擇與潛在需求驅動因素一致時，例如該市以其迷人的海灣、歷史悠久的街道和靠近新鮮海鮮市場的持續生活方式目的地吸引力。

價格分析

根據歷史交易數據，函館每平方米的平均實現價格為 109,049 日圓。這個數字在考慮投資規模和潛力時，提供了一個關鍵的比較點。作為參考，東京等主要都會區的平均價格約為每平方米 1,200,000 日圓，即使是北海道的首府札幌，平均價格也約為每平方米 400,000 日圓。因此，函館的每平方米價格更具可負擔性，約為札幌平均價格的三分之一，以及東京平均價格的一小部分。這種可負擔性為資本有限於大城市的投資者打開了大門，使他們能夠在函館獲得更大的土地面積或更高的房產收購量。當前 1 美元兌 157.2 日圓的匯率意味著平均價格 15,247,343 日圓相當於約 97,000 美元，這對許多國際投資者來說是一個有吸引力的入門點。

投資等級分佈

分析已完成交易的等級分佈，可以深入了解函館房產質量和估值的範圍。在記錄的 1,089 筆交易中，有 513 筆被歸類為A 級，表明房產質量高或位置理想。較小的子集 52 筆交易屬於B 級，67 筆被歸類為C 級。有趣的是，有 457 筆交易被標記為潛力級，表明房產可能需要翻新或提供未來的開發前景。這個大量的「潛力」類別是關鍵：它表明市場上有很大一部分資產可以通過戰略性投資來增加價值，吸引願意進行適度翻新以增強租賃吸引力或轉售價值的投資者，特別是隨著函館繼續發展其精品酒店和溫泉度假村等高端酒店業。

投資風險與考量

儘管函館提供了誘人的收益率，但謹慎的投資者必須仔細考慮其固有風險。一個主要問題是人口下降的人口結構趨勢，其五年複合年增長率（CAGR）為 -1.8%。這意味著當地消費者基礎正在萎縮，並可能面臨長期的空置挑戰。為減輕這種情況，投資者應關注那些具有強勁租賃需求驅動因素（如靠近便利設施和交通樞紐）的理想地區的房產。擁有 68 筆交易的美原（Mihara）區和擁有 53 筆交易的**富岡町（Tomioka-cho）**代表了歷史市場活動持續的地區，表明相對的韌性。

此外，營運成本，特別是與北海道氣候相關的成本，需要予以關注。剷雪費用估計為總租金收入的 3.0%，這是淨收益率計算中的一個重要因素。儘管總收益率平均為 14.48%，但在扣除物業管理、稅費和維護等營運費用後的淨收益率估計為 11.2%，反映了 3.3 個百分點的差額。為抵消這些成本，建議投資於維護要求低的房產，或在法律允許的情況下將這些成本包含在與租戶的租賃協議中。專業的物業管理公司也可以協助優化營運效率和成本控制。

函館房產的預計退出時間可能在 6 到 24 個月之間，這表明與主要城市中心相比，市場流動性較差。分散投資組合和維持較長的投資期限有助於管理此流動性風險。最後，冬季入住率波動顯示出 ±15% 的變異係數（CV），突顯了季節性需求的波動。這可以通過針對具有全年吸引力的房產類型來緩解，例如那些迎合長期居民或提供與冬季旅遊季節互補的服務的房產，如靠近滑雪勝地（如果適用），或確保在淡季期間進行強有力的營銷活動。

前景

函館房地產市場的未來軌跡很可能受到國家政策和地區發展的共同影響。日本持續致力於區域振興，加上日本央行維持其政策利率的決定，預示著有利於房地產投資的環境，尤其是在提供強勁收益率的城市。雖然日本央行正在關注通膨超過其 2% 的目標，但目前的低利率條件繼續有利於通過借貸進行房產收購。

旅遊業是關鍵的需求驅動因素。隨著國際遊客數量反彈，以及日本主要旅遊目的地飯店的平均每房收入（RevPAR）超過疫情前水平，以其歷史遺跡和美食聞名的函館，已做好充分準備受益。e-Stat 統計數據顯示的 52.1 的需求分數和 57.0 的強勁住宿增長分數表明了健康且不斷擴大的旅遊市場。50.0 的國際化分數和顯著的外國遊客比例，凸顯了像函館這樣的城市對國際遊客日益增長的吸引力。此外，Airbnb 的收入潛力為 75.0%，進一步突顯了短期租賃市場的獲利機會，尤其是在旺季期間。雖然北海道新幹線延至札幌的工程面臨延遲，但其最終完工無疑將增強連通性，並可能在長期內刺激房產價值。投資者如果專注於將生活方式吸引力——如優質的酒店服務、精緻的餐飲體驗以及函館提供的普遍生活品質——與穩健的投資基本面相結合的房產，則很可能發現持久的價值。