函館 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

北海道的夏日炎熱，與函館歷史房地產交易數據中穩定涼爽的表現形成鮮明對比，為尋求在日本主要城市以外地區獲得收益率溢價的投資者提供了一個引人注目的案例。儘管東京和大阪等門戶城市由於強烈的需求和全球資本流動而導致的資本化率（cap rate）受到壓縮，但函館過去的銷售記錄顯示，儘管存在獨特的風險狀況，但仍可實現可觀的總收益率。透過分析 1,089 筆已完成的交易，我們發現平均總收益率為 14.48%，顯著超越了在高度競爭市場中通常觀察到的收益率。這些數據反映了夏季旅遊業強勁和入境遊客持續增長的時期，因此，對於精明的國際投資者而言，有必要更深入地探討函館獨特的價值主張。

市場概覽

函館的歷史交易格局以廣泛的物業類型和價格點為特徵，1,089 筆已完成的交易為分析提供了豐富的數據集。其中，有 374 筆記錄了足夠的數據來計算總收益率，平均值徘徊在令人印象深刻的 14.48% 左右。然而，這一數字代表了廣泛的分佈，過去的銷售額從最高的 29.92% 到最低的 2.07% 不等。中間總收益率為 13.11%，與主要大都會地區相比，顯示出較高回報的強勁中心趨勢。所有記錄交易的平均實現價格為 15,247,343 日圓（約合 96,380 美元，按今日 1 美元兌 158.2 日圓的匯率計算）。物業類型顯示，土地交易佔有顯著比例（1089 筆中的 347 筆），以及佔主導地位的 667 筆住宅銷售，這表明市場具有活躍的開發和再開發潛力。住宅和土地交易的普遍性構成了函館房地產市場歷史活動的基石。

近期Notable 交易

歷史交易記錄中有一個特別具啟發性的例子是位於柏木町 (Kashiwagi-cho) 區的一筆土地銷售。此筆交易實現了驚人的 29.92% 總收益率，突顯了函館特定市場區隔的卓越回報潛力。該物業，被歸類為土地，其銷售價格為 21,000,000 日圓（約合 132,743 美元）。儘管這類高收益交易是異常值，但它們強調了在識別區域日本城市中被低估的資產或具有強勁創收潛力的物業時，進行徹底盡職調查的重要性。這筆具體的銷售作為一個案例研究，證明了對於願意深入研究當地房地產動態細節的投資者而言，在函館市場中存在著獲得可觀回報的機會。

價格分析

與日本主要城市相比，函館的平均每平方米價格形成了鮮明對比。歷史交易數據顯示，平均每平方米為 109,049 日圓。這遠低於東京市中心約 120 萬日圓每平方米或札幌市約 40 萬日圓每平方米的價格。即使與大阪中央區約 80 萬日圓每平方米和仙台青葉區約 35 萬日圓每平方米相比，函館也提供了相當大的入場點。這種價格差異是導致函館總收益率潛力較高的關鍵因素。較低的收購成本意味著給定的租金收入可以轉化為顯著更高的收益率百分比。這種相對的負擔能力使函館成為尋求門戶城市市場可能過於昂貴的投資者的有吸引力的替代選擇，特別是隨著全球資本繼續推高這些優質地點的價格並壓縮收益率。

投資等級分佈

函館歷史交易中的物業等級分佈為了解市場細分和定價提供了見解。數據顯示，有 513 筆交易被歸類為「A 級」，表明有大量較高品質或維護良好的物業正在易手。另有 457 筆交易屬於「潛力」等級，表明有一個區隔市場適合增值策略或重建。B 級（52 筆）和 C 級（67 筆）交易的數量明顯較少，這意味著雖然較低等級的資產確實會進行交易，但市場歷來偏好具有更好基礎質量或具有明確增值途徑的物業。這種分佈表明，針對函館的投資者可以專注於收購已建立的資產以獲得穩定收入，或識別「潛力」等級的物業進行翻新或重新定位，並利用日本延長的翻新稅收優惠計劃來降低資本支出。

投資風險與考量

儘管函館過去的交易記錄顯示出誘人的總收益率，但謹慎的投資者必須徹底評估相關風險。應重點關注總收益率與淨收益率的差距。雖然平均總收益率為 14.48%，但在扣除營運費用（OPEX）後的淨收益率降至 11.2%，差距為 3.3 個百分點。

• **除雪成本：**北海道的氣候帶來了獨特的營運挑戰。歷史數據表明，除雪約佔總租金收入的 3.0%。
  • **緩解策略：**將專業除雪服務的費用納入預算，考慮具有現有維護合同的物業，或將必要設備和保險的成本計入自行管理。
• **淨收益率壓縮：**從總收益率到淨收益率的下降突顯了營運費用的影響。優化這些成本至關重要。由於更嚴格的建築規範和更高的服務成本，門戶城市的營運費用比率通常較高，但函館的具體細節需要詳細分析。
  • **緩解策略：**對任何潛在收購的現有營運費用進行徹底盡職調查，協商服務合同，並探索提高能源效率的機會以降低水電費。
• **人口結構逆風：**與許多日本區域城市一樣，函館面臨人口結構挑戰。歷史交易數據顯示，人口五年複合年增長率（CAGR）為 -1.8%。這種人口下降可能影響長期需求和房產價值。
  • **緩解策略：**專注於具有強勁旅遊吸引力的物業，或那些迎合穩定需求基礎（例如，基本服務）的物業，而不是單純依賴於當地人口增長的住宅需求。多元化租金收入來源也可以緩衝當地人口結構的變化。
• **市場流動性：**根據歷史模式，函館物業的預計退出時間可能從 6 到 24 個月不等。這比流動性較高的市場要長。
  • **緩解策略：**採取更長期的投資視角，確保充足的持有資金，並在收購前徹底了解市場的吸收速度。
• **季節性波動：**該地區經歷顯著的季節性差異。冬季入住率的變異係數（CV）可能為 ±15%，影響收入的穩定性。
  • **緩解策略：**多元化物業用途（例如，吸引夏季和冬季遊客的短期租賃），在可能的情況下獲得長期租約，並全年保持強勁的市場推廣。

現場物業 inspektion

對於任何考慮在函館進行房地產投資的投資者而言，全面的現場物業 inspektion不僅是建議，而且是絕對必要的。與從主要國際樞紐進行遠程查看不同，親自在函館評估物業可以評估其地理位置和氣候獨有的關鍵因素。這包括建築物在經歷大雪地區的結構完整性、靠近海岸的物業遭受鹽蝕的可能性，以及建築物基礎設施的真實狀況，這些狀況在遠程評估中可能會被掩蓋。函館擁有完善的機場和交通網絡，是進行此類訪問的實際基地，使投資者能夠有效地查看多個潛在收購項目，並獲得無價的實地見解，這對於做出明智的決策至關重要。

前景與跨市場基準比較

函館的歷史交易數據表明，與日本的門戶城市相比，該市場提供了顯著的收益率溢價。儘管東京和大阪繼續吸引大量國際投資，導致收益率壓縮，但函館提供了不同的投資敘事。平均總收益率為 14.48%，與東京黃金地段通常看到的低於 5% 的收益率形成鮮明對比。這種溢價部分得益於較低的收購成本，平均每平方米價格為 109,049 日圓，僅為門戶城市基準價的一小部分。

此外，日本入境旅遊的復甦，預計 2025 年遊客數量將超過 COVID 前的記錄，這對函館等地區非常有利，因為這些地區受益於北海道作為國內外頂級夏季旅遊目的地的地位。 e-Stat 的需求指標，顯示分析期間的住宿增長評分為 57.0，外國客人比例為 50.0，支持了這一趨勢，表明對住宿的需求日益增長。「Airbnb 收入潛力」評分 75.0 進一步強調了在北海道等旅遊熱點地區進行短期租賃投資的可行性。

然而，路透社報導稱，日本銀行維持利率不變的政策，這預示著其貨幣政策將採取謹慎態度，國內將持續處於低利率環境。這種宏觀背景，加上區域人口減少的趨勢（-1.8% CAGR），凸顯了仔細選擇資產的必要性。投資者必須在函館的收益潛力與其特定的區域風險之間取得平衡，例如較長的退出時間和季節性的收入波動。該鎮的吸引力雖然不斷增長，但與東京或大阪等成熟、高交易量的市場不同，需要採取更細緻的方法，利用區域優勢，同時積極減輕已確定的脆弱性。透過翻新實現增值的潛力，並得到政府獎勵的支持，為提升回報提供了一條途徑，超越了在較成熟市場中被動持有所能實現的回報。

**免責聲明：**本分析基於國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，並不表示任何物業目前的可用性。過去的交易價格和收益率不代表未來表現。