白馬 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

白馬的房地產市場，從已完成交易的角度來看，展現了一個獨特的投資輪廓，其特點是潛在收益可觀，但也伴隨著特定的營運挑戰。透過檢視 69 筆歷史交易記錄，數據顯示市場以土地銷售為主，這可能意味著該地區的景觀導向開發與長期資本增值，而非大多數已完成交易中的即時租金收益。這與成熟的都市市場形成鮮明對比，後者主要由住宅或商業租金收益驅動投資。理解這種根本性的差異，是將白馬與較為傳統的房地產投資目的地進行比較的關鍵。

市場概況

白馬的歷史交易數據揭示了一個總體收益率差異顯著的市場。在 25 筆提供收益率數據的交易中，平均總體收益率為 8.86%。然而，此平均值受到極端值的影響，最高記錄的總體收益率達到驚人的 29.58%，而最低則為 1.76%。中位數總體收益率，對於典型交易而言更具代表性，為 6.12%。中位數與平均值之間的顯著差距，暗示著一個兩極分化的市場，少數獲利豐厚的交易拉高了整體平均值。所有記錄交易的平均實現價格為 ¥45,362,376，價格範圍從 ¥64,000 到 ¥420,000,000，差異極大。物業類型主要是土地（36 筆交易），其次是住宅（19 筆）、商業（10 筆）和混合用途（4 筆），這再次強調了過去記錄銷售的開發導向性質。區域分析顯示，交易高度集中在大字北城（53 筆）和大字神城（16 筆），這指出了市場活動的關鍵區域。

近期Notable 交易

歷史交易記錄中有一個特別具啟發性的例子，是位於大字北城區域的一筆商業物業銷售。這筆交易的成交價為 ¥40,000,000，實現了 29.58% 的總體收益率。雖然這是數據集中記錄的最高收益率，但至關重要的一點是，必須在白馬市場動態的更廣泛背景下分析這些數字。高收益率，尤其是在度假區，有時可能與特定的短期租賃機會或獨特的物業配置相關，這些可能無法普遍複製。這筆交易可作為白馬潛在收益的基準，但投資者必須謹慎，避免將此類異常表現推論至整個市場。收益率的顯著差異，突顯了對每一筆特定物業進行細緻盡職調查的重要性。

價格分析

白馬歷史交易數據的平均每平方米實現價格為 ¥315,376。為了對此數字進行定位，與日本其他城市進行比較至關重要。東京作為門戶城市，其每平方米的平均交易價格約為 ¥120 萬，這意味著相較於白馬，其價格有大幅溢價。札幌作為主要的區域中心，其價格約為每平方米 ¥400,000。若將白馬與沖繩的那霸進行比較，後者也是受歡迎的度假目的地，平均價格約為每平方米 ¥450,000，相較之下，白馬每平方米 ¥315,376 的價格，在單位面積基礎上似乎更為易於負擔，儘管白馬具有國際度假勝地的吸引力。這表明，與其他受歡迎的國內度假市場相比，白馬可能為尋求投資著名滑雪勝地的投資者提供一個更有利的切入點，同時仍能保持相較於非度假區區域性城市的溢價。從國際上看，將白馬的價格點與類似規模的度假小鎮（如皇后鎮、霞慕尼或惠斯勒）進行比較，進一步凸顯了其價值主張。雖然精確的可比數據可能有所不同，但這些國際同行由於成熟的全球品牌效應和有限的供應，通常每平方米的定價顯著更高，這進一步強化了白馬作為一個相對更實惠但極具吸引力的投資地點的潛力。

退出策略

考慮投資白馬的投資者必須為一系列的退出情境做好規劃。該市場的預計清算時間在 3 至 12 個月之間，反映了中等的流動性水平。

• 樂觀情境 — 市鎮獎勵計畫：在樂觀展望下，地方政府可能會推出投資者獎勵計畫，提供為期五年的物業稅減免、翻修補助金和加速建築許可證等優惠。再加上日圓疲軟，這些措施有可能在 3-5 年的持有期內帶來 15-25% 的總回報。白馬作為國際頂級滑雪度假勝地的地位，自然吸引外國投資並支持租賃需求（尤其是在旺季），這也增強了此情境的可能性。目前 e-Stat 需求指標的強勁國際化得分 50.0 支持了這一觀點，顯示出海外遊客的濃厚興趣。

• 悲觀情境 — 供應過剩：相反，一個悲觀的情境可能涉及建築熱潮，尤其是在北海道地區，導致關鍵區域供應過剩，進而壓低租金率。租金率可能下跌 15-20%。在此情況下，投資者只有在扣除營運調整後淨收益率仍高於 5% 的情況下才應持有。如果不是，則建議在 12 個月內退出。儘管白馬已有 36 筆土地交易，顯示出開發潛力，但若無相應的需求增長，新增供應的協調增加可能會影響投資回報。住宿增長得分為 0.0，表明需要謹慎行事，因為現有的旅遊需求目前並未逐年擴大。

投資風險與考量

投資白馬涉及多項需要謹慎管理的風險。主要的擔憂是總體收益與淨收益之間的差距。在總體收益平均為 8.86% 的情況下，扣除營運費用（OPEX）後的淨收益估計為 6.3%，留下 2.5 個百分點的差距。由於氣候因素，白馬的營運費用可能很高。

• 剷雪費用：這是重要的因素，估計每年佔總租金收入的 3.0%。這筆費用是該地區在降雪量大的地區營運的固有成本，並且可能逐年波動。

  • 緩解策略：與信譽良好的剷雪服務公司簽訂長期固定費率合同，以穩定成本，並在可能的情況下將潛在的漲價因素計入租金調整。為季節性營運費用預留專門的儲備金也至關重要。

• 季節性入住率差異：冬季入住率的變異係數為 ±15%。這表明需求存在明顯的季節性，在冬季高峰月份與淡季或過渡季節之間存在顯著波動。

  • 緩解策略：透過探索全年活動和景點來多元化租金收入來源。擁有專業知識以最大化淡季預訂和實施動態定價策略的專業物業管理，有助於平滑收入波動。

• 人口年複合成長率 (CAGR)：人口的年複合成長率為每年 0.8%，相對溫和。雖然不是下降，但這表明當地對長期租賃的需求可能不會快速增長，因此必須依賴入境旅遊來維持收入。

  • 緩解策略：專注於吸引國際遊客市場的物業，他們佔白馬遊客的很大一部分。使物業產品與滑雪遊客和夏季遊客的需求保持一致。

• 退出流動性：預計 3-12 個月的退出時間表明，雖然交易確實發生，但該市場的流動性可能不如主要大都市中心，需要耐心等待出售。

  • 緩解策略：保持物業處於良好狀態，以最大程度地吸引潛在買家，並確保定價具有市場競爭力。

前景

隨著日本持續推動地區振興以及入境旅遊緩慢但穩定的復甦，白馬的房地產市場有望受益。隨著日本銀行（Bank of Japan）應對其貨幣政策，利率環境可能會發生變化，進而影響全國範圍內的融資成本和投資收益。圍繞「二世谷地區短期租賃條例的演變」的新聞，凸顯了白馬等類似度假小鎮的投資者應密切關注的一項趨勢，因為不斷變化的監管環境可能會影響獲利能力和營運模式。春季融雪期為進行實地盡職調查提供了機會，因為積雪融化使得進入物業成為可能，並能發現冬季造成的任何損壞，例如地基問題或排水問題。這種季節性也意味著隨著裝修季節的開始，建築成本可能會上漲。儘管北海道地區銀行合併可能會收緊對較小交易的貸款，帶來潛在的阻礙，但白馬作為世界級滑雪勝地的固有吸引力，加上日益提高的國際化得分和 35.0 的需求得分，表明外國投資者對尋求相較於飽和的門戶城市更高的收益率仍有持續興趣。該市場的價值主張在於它能提供比東京或大阪更高的總體收益率，儘管營運成本較高，必須仔細管理。

---

免責聲明：本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不代表任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不代表未來的表現。