專題報導白馬

白馬地區分布比較｜數據統計分析

2026年5月閱讀時間 6 分鐘

隨著日本入境旅遊人數超越疫情前紀錄，以及區域活化的重點重新聚焦，對於國際投資者而言，理解白馬等特定度假中心的動態至關重要。本分析深入探討歷史交易數據，提供白馬房地產市場的量化視角，該市場共記錄了 69 筆已完成的交易。我們將檢視實際價格、收益率分佈以及區域級別的活動，為策略性資產配置提供洞見。建築淡季的「解凍」後時期，是進行翻修和基礎設施開發的機會，但也帶來了獨特的營運考量，例如潛在的勞動力短缺，以及翻修項目的成本可能增加 10-20%。

市場概覽

從 69 筆歷史已完成的交易數據來看，白馬房地產市場呈現出一個獨特的輪廓，其顯著的平均總收益率為 8.86%。實際價格的幅度相當可觀，最低為 ¥64,000，最高達 ¥420,000,000，這凸顯了數據集中資產類別和物業狀況的多樣性。其中位數總收益率為 6.12%，這表明雖然存在高收益率的交易，但中央趨勢表明在分析期間內，典型的已完成銷售的收益率較為溫和。有 25 筆交易（共 69 筆）提供了明確的收益率數據，這使得量化評估成為可能。

值得關注的近期交易

在「大字北城」區域完成的一筆高收益率交易，exemplifies了白馬市場的潛在上漲空間，儘管這應被視為一個歷史基準，而非當前可得性的指標。這筆商業房地產的土地與建築交易，實現了 29.58% 的總收益率。此資產的售價為 ¥40,000,000。如此極端的表現，雖然是例外，但卻值得深入探討該資產的具體特性、地理位置優勢以及銷售時的市場狀況，以理解其構成因素。「大字北城」集中了 53 筆交易，表明該區域是投資者活動的關鍵區域。

價格分析

白馬所有交易的平均每平方米實現價格為 ¥315,376。此數字為評估房產收購的相對成本提供了關鍵基準。與日本主要都會區相比，白馬呈現出截然不同的成本格局。例如，大阪（中央區）的黃金地段歷來每平方米價格約為 ¥800,000，而沖繩那霸（另一個以度假為導向的市場）的基準約為每平方米 ¥450,000。與這些城市和亞熱帶度假勝地相比，白馬較低的價格點可能吸引尋求更高潛在回報的投資者，儘管風險狀況和營運考量不同，特別是與重大的冬季營運成本相關的考量。

區域聚焦

對交易記錄的分析顯示，活動高度集中在特定區域。「大字北城」(Oaza Kitashiro) 是主要的區域，佔記錄交易的 69 筆中的 53 筆。如此高的交易量表明該區域在投資和開發方面具有強烈的偏好或適合性，可能因為它鄰近主要滑雪度假村、現有基礎設施或成熟的旅遊生態系統。「大字神城」(Oaza Kamishiro) 緊隨其後，有 16 筆交易。這「大字北城」與其他區域之間的交易量差異，暗示了不同的市場動態正在發揮作用。投資者可能會發現「大字北城」提供更具流動性的市場，或有更多歷史上吸引買家的房產可供選擇。進一步盡職調查，探究這些區域的具體吸引力，例如交通網絡和便利設施的可達性，將是至關重要的。這些熱門區域內的房產類型分佈也值得關注，儘管這些數據並未詳細提供。

退出策略

對於考慮在白馬進行資產處分的投資者，建議採取多方面的方法來分析退出策略。

牛市（樂觀）— 短期租賃擴張: 在北海道各市鎮的短期租賃法規（民宿）進一步放寬的情況下，白馬的房產可能會出現顯著的收益率提升。成功轉型的持牌民宿住宿，與傳統長期租賃相比，潛在收益率可能提高 200% 至 300%。在這種有利的法規變動和持續強勁的入境旅遊（2025 年超過 3600 萬遊客，超越疫情前紀錄）的假設下，2-4 年的投資期限，目標總回報 18-28%，將是合理的。
熊市（悲觀）— 旅遊業下滑: 全球經濟衰退或重大的地緣政治不穩定，可能引發國際旅遊業急劇下滑，這是白馬的關鍵需求驅動因素。在此情況下，入住率可能會長時間低於 50%，嚴重影響短期租賃收入。謹慎的退出策略應包括止損機制，目標是以不超過收購成本 15% 的跌幅出售資產。隨後，轉向長期住宅租賃，承認較低的收益率，將是必要的風險緩解措施。

投資風險與考量

投資白馬需要徹底了解其獨特的風險因素，特別是與其雪季氣候相關的風險。

剷雪費用: 白馬房產的一項重要營運支出是剷雪。歷史交易數據顯示，剷雪費用約佔總租賃收入的 3.0%。這項費用是總收益率與淨收益率之間差異的主要驅動因素。扣除包括剷雪在內的營運費用後的淨收益率平均為 6.3%，比總收益率低 2.5 個百分點。與日本非雪區（此類費用可忽略不計）相比，這代表冬季營運費用大幅增加。
- 緩解策略: 預算用於專門的剷雪服務，並將這些成本納入租金定價模型至關重要。此外，探索包含剷雪合同的物業管理服務，可以提供成本效益和可預測性。維持準備金以應對意外的冬季營運成本也是明智的。
人口動態: 雖然白馬受益於旅遊業，但其居民人口增長也需要考慮。過去五年，人口的複合年增長率 (CAGR) 為 0.8%。雖然是正向的，但這種溫和的增長可能會影響住宅房產的長期需求，以及用於物業維護的當地勞動力供應。
- 緩解策略: 專注於迎合旅遊市場的房產，這不太依賴於當地人口增長。對於住宅投資，考慮目標是外籍專業人士或因季節性工作而搬遷的個人，他們可以提供穩定的租金收入。
市場流動性與退出時間表: 白馬房產交易的預計退出時間為 3 至 12 個月。這種中度的流動性需要仔細的財務規劃和在指定時期內持有資產的能力。
- 緩解策略: 在收購前進行徹底的市場分析，以確保現實的退出預期。與了解白馬市場細微之處的經驗豐富的當地房地產經紀人合作，可以加速銷售過程。保持房產處於良好狀態，也可以增加其對潛在買家的吸引力。
季節性入住率差異: 對季節性旅遊的依賴，導致入住率波動。冬季入住率的變異係數 (CV) 約為 ±15%，表明波動顯著。這種差異直接影響收入的可預測性。
- 緩解策略: 透過探索全年旅遊潛力（例如夏季健行、山地自行車）或在淡季簽訂長期租賃協議，來實現收入來源多元化。針對平季（shoulder season）進行積極的市場推廣，有助於平滑入住率的波動。