專題報導白馬

白馬投資等級信號｜長期戰略展望

2026年5月閱讀時間 6 分鐘

白馬，一個與世界級滑雪畫上等號的名字，如今也正成為有眼光的全球資本進入細膩投資版圖的新興之地。儘管黃金週的旺季已過，留下宜人的溫暖，今日氣溫約在攝氏 29 度，但長期的發展軌跡與歷史交易紀錄，描繪出一個由策略性基礎設施投資及持續性旅遊需求所塑造的市場。日本國土交通省（MLIT）的最新數據顯示，這是一個充滿活力但相對小眾的市場，值得那些尋求日本主要都會區以外投資機會的投資者仔細審視。

市場概覽

對白馬已完成交易的分析顯示，該市場共記錄了 69 筆交易，其中有 25 筆包含收益數據。這些已完成交易的平均總收益率為 8.86%，範圍從最低的 1.76% 到驚人的 29.58% 不等。這種廣泛的差異表明，物業類型、狀況以及在白馬的具體位置，對於實現的回報起著關鍵作用。我們交易數據中的平均實現價格為 45,362,376 日圓，但銷售價格從最低的 64,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓不等，這反映了從小型土地到大型商業或住宅資產的多樣化物業類型。

近期值得關注的交易

在白馬的交易紀錄中，潛在高回報的一個絕佳範例是位於大字北城（Ōaza Kitashiro）地區的一處商業物業，該物業被標示為「北安曇郡白馬村大字北城宅地（土地と建物）」。此筆已完成的交易，以 40,000,000 日圓的銷售價格實現了驚人的 29.58% 總收益率。此案例研究突顯了識別具有強勁租金收入潛力的物業的重要性，尤其是在交易活動持續活躍的地區，例如大字北城，該地區佔了記錄交易的 53%。雖然這是歷史上的銷售案例，但它凸顯了市場上可實現的最高回報水準。

價格分析

根據已完成交易數據，白馬的平均每平方公尺價格為 315,376 日圓。這個數字為評估資產價值提供了關鍵的基準。與日本其他城市中心相比，白馬提供了一個獨特的價值主張。例如，福岡迅速發展的科技中心博多區（Hakata-ku）的平均每平方公尺價格約為 550,000 日圓。即使是擁有亞熱帶度假勝地魅力的那霸（Naha），其平均每平方公尺價格也約為 450,000 日圓。白馬相對於這些成熟城市市場較低的平均每平方公尺價格，暗示了其投資論點可能更多地聚焦於收益產生和生活方式的吸引力，尤其是在旅遊旺季，而非純粹由廣泛經濟擴張帶動的快速資本增值。目前的匯率為 1 美元兌 159.0 日圓，這意味著白馬的平均物業價格 45,362,376 日圓約相當於 285,000 美元，對於許多國際投資者而言，這是一個比東京市中心甚至福岡資產更易於進入的投資門檻。

等級分類分析

白馬交易數據的一個顯著特點是物業等級的分布。在 69 筆記錄的交易中，有 47 筆屬於「A 等級」，顯示市場強烈傾向於高品質或維護良好的資產。這與許多新興的區域市場形成對比，後者可能有較高比例的低等級物業，但潛力在於通過翻新來增值。高比例的「A 等級」物業，可能意味著市場以較新建築、持續維護的物業為主，或者潛在地，優質資產相對於其狀況和地點被低估了。此外，有 6 筆「潛力等級」交易，表明對於願意進行翻新或開發以釋放更多價值的投資者來說，存在特定的機會。高比例的 A 等級資產意味著市場可能更有效地為成熟品質定價，使得「潛力等級」類別成為價值提升策略更有吸引力的目標。

退出策略

對於考慮投資白馬的國際投資者來說，明確的退出策略至關重要。

牛市（樂觀）情境： 此情境預期旅遊需求增加，受惠於北海道新幹線的延伸、日圓持續疲軟，以及日本旅遊業的全面復甦（主要旅遊目的地的飯店平均每房收入已連續三個季度超越疫情前水平）。在此展望下，投資者可以考慮持有物業 3-5 年，目標總回報為 15-25%，這是租金收入和資本增值的結合。該鎮對旅遊基礎設施的重視，加上市政發展計劃，支持了這種樂觀的觀點。
熊市（悲觀）情境： 此展望預計人口結構加速下降，導致空置率超過 20%，並在五年內房價貶值 10-20%。在這種情況下，採取嚴格的停損策略，將損失限制在收購價貶值 15% 以內，將是明智之舉。此外，如果連續兩個季度入住率持續低於 70%，則可能考慮主動退出。此情境凸顯了區域市場對長期人口變動的脆弱性。

投資風險與考量

投資白馬存在特定的風險，需要謹慎管理。

流動性風險： 白馬物業的預計退出時間為 3 至 12 個月，比主要都會區的典型情況要長。在未指定的時間內完成了 69 筆交易，市場深度可能比高度流動性的市場要淺。需要密切監控可比交易量的趨勢。緩解策略： 在不同地區和資產類別中維持多元化投資組合，以緩衝單一市場較慢的銷售週期。徹底研究近期可比銷售數據，並與經驗豐富、能夠駕馭市場退出時間的當地房仲合作。
營運成本： 除雪是一項重大的營運成本，估計佔總租金收入的 3.0%。這項費用以及其他營運開支，將營運後淨收益率縮小至 6.3%，比平均總收益率低了 2.5 個百分點。緩解策略： 將這些成本納入財務預測，尋找包含除雪合約的物業管理服務，並考慮涵蓋此類意外情況的保險。
季節性波動： 冬季的入住率變異係數（CV）為 ±15%。這表明由於季節影響，需求波動顯著，影響了穩定的租金收入。緩解策略： 實施動態定價策略，以最大化冬季旺季的收入，並探索在平季提供有吸引力的套裝行程或折扣，以穩定入住率。與旅行社建立關係以爭取淡季預訂。
人口結構： 雖然白馬可能吸引季節性居民和遊客，但當地人口增長緩慢，五年複合年增長率（CAGR）為 0.8%。雖然為正數，但這表明其依賴外部需求驅動因素，而非內生性當地增長。緩解策略： 專注於吸引強勁旅遊客群的物業，並考慮多元化發展至短期租賃模式，以利用旺季需求。

實地考察

對於任何考慮在白馬進行房地產投資的投資者來說，實地考察不僅是建議，更是不可或缺的。像白馬這樣多山、多雪地區的獨特環境因素，需要超越遠端數據分析的實體評估。潛在問題，例如屋頂的積雪承載能力、基礎對抗凍融循環的完整性，以及供暖和隔熱系統的效率，是無法從遠處充分評估的關鍵考量。此外，了解當地細微之處，例如離滑雪纜車、聯外道路的距離，以及社區的整體狀況，最好通過直接觀察來實現。白馬本身，擁有各種住宿選擇和便捷的交通連結，可以作為進行盡職調查旅行的實際基地，讓投資者能夠親身體驗在這個獨特高山環境中擁有房地產的實際面向。

日本「數位花園城市」計畫的消息，該計畫為地方城市提供補貼，這可能為白馬等地區的基礎設施和公共設施改善帶來潛在的利好。這些旨在振興地方經濟的政府政策，可能會增強這些地區資產的長期吸引力和價值，補充現有的旅遊需求。