白馬 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

白馬，日本阿爾卑斯山脈的瑰寶，為尋求超競爭門戶城市替代方案的國際房地產投資者提供了一個引人入勝的案例研究。雖然其作為頂級滑雪勝地的全球聲譽無可否認，但對歷史交易記錄的深入研究揭示了一個細膩的市場，其收益特徵和季節性動態與主要城市中心甚至其他國際度假小鎮截然不同。理解這些基準對於在這個獨特地點辨別價值和管理風險至關重要。

市場概況

截至 2026 年 5 月 22 日，白馬的歷史交易數據顯示，共有 69 筆已完成的交易。其中，25 筆交易包含收益率信息，平均總收益率為 8.86%。該數據集的實際成交價格差異很大，從 ¥64,000 到 ¥420,000,000 不等，平均交易價格為 ¥45,362,376。這種廣泛的範圍突顯了白馬市場中存在的不同物業類型和投資者類型，從小型土地地塊到重要的商業資產。市場表現還受到強勁的入境旅遊信號的支撐；根據最近的需求分析，外國遊客佔比（國際吸引力的關鍵指標）強勁地達到 50%，表明海外遊客需求持續存在，這一趨勢在日本整體入境旅遊復甦的背景下得到放大，2025 年遊客總數已超過 3600 萬。

值得注意的近期交易

白馬市場中一筆特別具說明性的已完成交易，它讓我們得以一窺其高收益的潛力，涉及大字北城地區的一處商業物業。這筆交易在過去記錄為一筆銷售，相對於 ¥40,000,000 的實際成交價格，達到了驚人的 29.58% 的總收益率。這筆異常交易突顯了白馬特定商業或利基物業領域出現異常回報的可能性，通常由專門用途或高季節性需求所驅動。儘管這代表過去的銷售，而不是當前的機會，但它為識別歷史上表現出眾的資產提供了一個寶貴的基準。

價格分析

白馬所有記錄交易的平均每平方米實際價格為 ¥315,376。為了使這一數字更具可比性，將其與日本其他城市中心進行比較是有益的。例如，東京的主要商業區（例如港區）的平均價格通常約為每平方米 ¥1,200,000，而北海道的首府和區域基準札幌的平均價格接近每平方米 ¥400,000。這一比較表明，白馬的歷史交易數據顯示的價格點，雖然不像東京主要市場那樣高不可攀，但通常與札幌市中心區域的基準大致相同或略低。這種相對的負擔能力，加上白馬獨特的度假勝地吸引力，可以為國際投資者提供獨特的價值主張，特別是考慮到與更飽和的門戶城市相比，收益率溢價的可能性。對於美國美元投資者而言，平均交易價格 ¥45,362,376，以今天的匯率 ¥159.0 日圓兌 1 美元計算，約相當於 285,298 美元。

投資等級分佈

白馬的歷史交易記錄顯示，分佈傾向於較高品質的資產，「A 級」物業佔 69 筆已完成交易中的 47 筆。「B 級」物業佔 7 筆交易，「C 級」佔 9 筆，而「具潛力」（通常需要翻新或具有開發增值空間）的物業則有 6 筆。A 級交易的強勢存在表明，一個成熟、維護良好的物業頻繁交易的市場。這也意味著，雖然存在增值投資的機會（由「潛力」等級所示），但大部分歷史市場活動集中在符合更高標準的物業上，可能迎合國際買家的偏好或現有的款待標準。

投資風險與考量

儘管白馬具有吸引力，但國際投資者必須仔細考慮該區域性度假村市場固有的幾項風險因素。一個主要問題與總收益與淨收益的差距有關。儘管已完成交易的平均總收益為 8.86%，但在扣除營運費用 (OPEX) 後的平均淨收益為 6.3%，這意味著有 2.5 個百分點的差距。剷雪費用是一項重大的季節性開支，約佔總租金收入的 3.0%，直接影響盈利能力。其他營運費用考量包括物業管理費、維護費和水電費，這些費用總體上會侵蝕淨回報。相比之下，由於規模經濟和完善的基礎設施，門戶城市的營運費用佔總收入的比例通常較低。

• 營運費用和收益率壓縮的緩解策略：投資者應對所有潛在的營運費用進行徹底的盡職調查，並獲取詳細的明細。專門從事度假村區域的專業物業管理公司通常可以優化營運效率，並為剷雪和維護等服務談判更優惠的價格。在白馬內分散物業類型或地點也可以緩解極端季節性相關的風險。

另一項重要的考量是人口增長率。白馬過去五年的人口複合年增長率為每年 0.8%，相對溫和。儘管旅遊業帶動需求，但有限的本地人口基礎可能會影響旺季以外的長期租賃需求，並影響物業維護和管理的勞動力可用性。

• 人口增長的緩解策略：重點關注具有強勁短期租賃吸引力的物業，特別是那些面向國際遊客的物業，以利用季節性需求的峰值。與可靠的本地管理公司建立關係對於確保淡季物業的維護和租戶的獲取至關重要。

市場流動性（以預計的退出時間為指標）可能在 3 到 12 個月之間。這比高度流動的城市市場要長得多，表明投資者應為更長的持有期或較慢的銷售流程做好準備。

• 退出時間的緩解策略：進行長期投資，並將持有成本納入考量。確保物業得到良好維護並進行有效營銷，以便在需要出售時吸引廣泛的潛在買家。

最後，季節性入住率的波動是一個顯著的風險。冬季入住率的變異係數 (CV) 為 ±15%，突顯了滑雪旺季與淡季或平季之間需求的顯著波動。這會影響收入的可預測性和營運規劃。

• 季節性波動的緩解策略：探索在平季產生收入的機會，例如推廣夏季活動或將物業用於企業休閒。通過傳統滑雪旅遊以外的收入來源多元化，有助於平滑收入波動。

前景

白馬未來的投資格局很可能受到幾個關鍵因素的影響。日本銀行持續的近零利率政策仍然有利於房地產融資，可能使槓桿收購更具吸引力。日本入境旅遊業顯著復甦，超越了新冠疫情前的紀錄，這對白馬等度假目的地是一個好兆頭，加強了國際遊客的需求。此外，區域振興計劃和潛在的基礎設施改善，雖然不一定立竿見影，但可能會增強白馬的可達性和長期吸引力。隨著國際投資者繼續將投資組合多元化，超越傳統門戶城市，並尋找具有強勁旅遊基本面和潛在收益率溢價的市場，白馬，通過其歷史交易數據和相關風險進行分析，提供了一個引人注目的、儘管是利基市場的投資前景。與主要大都市相比的相對負擔能力，加上其獨特的自然資產，表明經過充分研究的投資可以帶來可觀的回報，前提是投資策略中已納入了對季節性和營運細微差別的清晰理解。

免責聲明：本分析基於國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，並不表示任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不預示未來表現。