專題報導白馬

白馬市場成交量動態｜觀光經濟分析

2026年6月閱讀時間 7 分鐘

長野縣的熱門觀光勝地白馬，其豐富的房地產交易歷史，為投資者提供了獨特的區域房地產動態視角，主要由旅遊業帶動。分析 69 筆歷史交易後發現，該市場尤其在考慮到該山區度假小鎮顯著的入境遊客流量時，為聚焦收益的投資提供了引人注目的機會。儘管有收益數據的 25 筆交易平均總收益率為 8.86%，但此數字受到極端表現的顯著影響，這表明該市場的機會性收購可能帶來豐厚的回報，例如創紀錄的最高總收益率 29.58% 即為一例。

市場概覽

白馬的房地產市場，從分析的 69 筆已完成交易可見，展現出因其全球滑雪勝地地位而形成的獨特特徵。這些過往交易的平均成交價為 45,362,376 日圓，價格區間從 64,000 日圓到 420,000,000 日圓不等。如此寬廣的離散度暗示著市場上房產類型和規模多樣，從小塊土地到可觀的商業或酒店資產均有。平均每平方公尺價格為 315,376 日圓，為評估在此搶手地區取得空間的成本提供了基準。「Grade_a」類別的房產佔所有交易的顯著 47%，顯示對較高品質資產的需求強勁，另有 6 筆交易被歸類為「Grade_potential」，暗示著增值潛力的機會。房產類型分佈顯示，土地交易佔比重較大（36%），同時住宅（19%）和商業（10%）銷售數量亦穩健，反映了從開發到經營性酒店業等多樣化的投資策略。交易活動最頻繁的區域集中在大字北城（53 筆交易）和大字神城（16 筆交易），突顯了白馬房地產交易的重點區域。

近期著名交易

白馬交易歷史中潛在回報的一個特別引人注目的例子是位於大字北城的一處商業房產，被識別為「北安曇郡白馬村大字北城宅地(土地と建物)」。此已完成交易的成交價為 40,000,000 日圓，並實現了驚人的 29.58% 總收益率。這筆極端交易雖然不能代表典型的市場表現，但卻是一個有價值的案例研究。它凸顯了當房產在有利時機被收購，或擁有獨特特徵與旅遊業內強勁（儘管是小眾）的租賃需求契合時，獲得高回報的潛力。如此高的收益率表明該房產的收購價相較於其創收能力顯著被低估，或經過大規模翻修，能向流動遊客或季節性商家收取高額租金。

價格分析

與日本主要城市中心相比，白馬每平方公尺 315,376 日圓的平均價格，揭示了其獨特的市場定位。此數字遠低於東京約 120 萬日圓的每平方公尺基準價，也低於札幌約 400,000 日圓的平均價。然而，此比較需要仔細考慮核心需求驅動因素。東京和札幌受益於多元化的經濟活動和龐大居民人口，而白馬的房地產價值則與其季節性旅遊吸引力，特別是世界級滑雪度假村，緊密相連。當前 1 美元兌 160.2 日圓的匯率進一步凸顯了國際投資者相對的負擔能力。例如，平均交易價 45,362,376 日圓相當於約 283,150 美元，這個金額在高度開發的城市核心區可能只能購買到規模顯著較小或吸引力較低的資產。白馬相較於大城市的較低每平方公尺價格，為收購更大塊土地或更寬敞的建築物提供了潛在途徑，這些可以被用於開發或擴建酒店業，從而利用該地區的國際吸引力。

退出策略

考慮進入白馬房地產市場的投資者，必須考慮一系列的退出情境。

看漲（樂觀）情境

此情境假設入境旅遊持續增長，並可能因基礎設施發展和有利匯率而加劇。如果白馬持續吸引國際遊客，特別是隨著新千歲機場擴建等舉措增強北海道的可達性，且日圓保持疲軟，這裡的房產可能會實現資本增值。3-5 年的投資週期，結合租金收入和資本利得，總回報可能達到 15-25%。該市場相對快速的預估變現時間（3-12 個月）可以促進在需要時及時退出。

看跌（悲觀）情境

相反，更謹慎的展望會考慮日本地方地區人口加速下降的可能性，這可能導致空置率上升和房價下跌。如果白馬的遊客數量持續下降，或空置房產顯著增加超過 20%，五年內出現 10-20% 的貶值是可以預見的。在這種情況下，投資者可能會實施止損策略，目標是在房產價值較收購價下跌 15% 時退出。提前考慮退出的關鍵指標將是連續兩個季度入住率低於 70%，這預示著需求疲軟，可能影響未來的租金收入和轉售潛力。

投資風險與考量

投資白馬面臨著獨特的風險，特別是與自然災害和營運成本相關的風險。

自然災害風險：作為山區，白馬面臨固有的風險。雖然地震準備是日本普遍關注的問題，但針對大雪負荷的具體結構評估至關重要。年平均積雪深度可能對建築物造成巨大壓力，需要堅固的結構和維護。與自然災害相關的保險費用，特別是大雪和潛在的地震活動，可能構成龐大的營運費用。儘管交易數據中沒有詳細說明具體的保險費率，但 ±15% 的冬季入住率波動突顯了季節性對收入的影響，這可能因天氣相關的中斷而加劇。
- 緩解策略：對房產結構抵抗大雪負荷的完整性進行徹底的盡職調查至關重要。確保充分涵蓋自然災害風險（包括地震和大雪）的綜合保險至關重要。維持充足的資本儲備以支付潛在的維修費用或未涵蓋的保險自負額也是明智之舉。
營運成本（剷雪）：剷雪是白馬的一項重大營運成本，估計佔總租金收入的 3.0%。此數字直接降低了淨收益率。
- 緩解策略：編列專業剷雪服務的專門預算。與服務供應商協商長期合同，以可能獲得更穩定的價格。考慮擁有現有高效剷雪基礎設施的房產，或由能將此成本納入更廣泛營運框架內的實體管理的房產。
淨收益率 vs. 總收益率：扣除營運費用 (OPEX) 後的預計淨收益率為 6.3%，較平均總收益率 8.86% 明顯下降，差距為 2.5 個百分點。這凸顯了準確預測所有營運成本的重要性。
- 緩解策略：對所有潛在營運費用進行徹底的盡職調查，包括房產稅、管理費、維護和水電費，而不僅僅是剷雪。爭取具有較低內在營運成本的房產，或通過專業管理提供規模經濟效益的房產。
人口動態：雖然白馬受益於旅遊業，但其居民人口複合年增長率（5 年）為每年 0.8%，顯示與主要城市中心相比，人口增長較慢。這可能會影響房產管理和維護當地勞動力的可用性。
- 緩解策略：與信譽良好的物業管理公司合作，這些公司即使在常住人口較少的地區，也擁有既定的員工和維護網絡。考慮投資那些最少需要現場管理，或擁有健全、自給自足系統的房產。
市場流動性：預計 3-12 個月的退出時間表明市場流動性中等。然而，這可能會根據房產類型、狀況和當時的市場狀況而波動。
- 緩解策略：保持靈活的投資策略。為市場低迷時期的長期持有做好準備，並制定清晰的退出計劃，考慮潛在的價格調整。在白馬或在其他地區實現投資組合多元化，也可以減輕單一市場流動性相關的風險。

前景

白馬的房地產市場將繼續受全球旅遊趨勢和國家經濟政策的影響。日本政府對振興地區的承諾，加上翻修稅務優惠的延長，為價值增值投資者提供了支持性環境。此外，新千歲機場的即將擴建將增強北海道的可達性，這將惠及白馬等門戶地區。在經濟方面，日本銀行 (BOJ) 的貨幣政策，以及為對抗通脹而可能升息的跡象，可能會影響借貸成本和整體投資格局。雖然歷史交易數據顯示活動水平健康，但持續的需求，特別是來自國際遊客的需求，將是未來市場表現的關鍵決定因素。入住率的季節性波動，尤其是在綠色季節可能出現的下滑，需要謹慎的財務規劃。然而，白馬作為頂級冬季運動目的地的持續吸引力，加上新興的夏季活動，表明其需求基礎具有韌性。市場平均總收益率 8.86%（來自有收益數據的交易）提供了堅實的基礎，但要實現最佳回報，將需要精明的房產選擇和管理，考慮到這個充滿活力的山區度假勝地的獨特營運和季節性特徵。