專題報導白馬

白馬價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年6月閱讀時間 8 分鐘

日本阿爾卑斯山脈中的白馬，其魅力不僅在於世界級的滑雪場，更在於其蓬勃發展的房地產投資前景。隨著初夏的到來，北海道（進而延伸至其知名的山區度假勝地如白馬）擺脫了本州的梅雨季節，為旅遊和策略性房地產投資提供了絕佳的時機。分析截至 2026 年 6 月 16 日在白馬完成的 69 筆交易，有助於深入了解這個充滿活力的市場，特別是從生活方式驅動的需求和長期價值增值的角度來看。

市場概況

白馬的歷史交易記錄顯示，這個市場的房地產類型多元，潛在的租金收益豐厚，並有強勁的旅遊業作為支撐。在記錄的 69 筆已完成交易中，平均總租金收益率高達 8.86%。然而，這個數字受到極端值（outliers）的顯著影響，中位數總租金收益率則較為保守，為 6.12%。此數據集中實現的價格範圍廣泛，最低為 ¥64,000，最高則達到 ¥420,000,000，平均實現價格為 ¥45,362,376。對於關注日圓當前強勢的投資者而言，¥45 百萬日圓約為 280,000 美元、220,000 英鎊或 210 萬人民幣，這使得該價格對於多數國際買家而言具有可及性，儘管存在顯著的價格分層。

值得關注的過往交易

一筆特別引人注目的已完成交易，為我們提供了一個關於白馬租金收益潛力的引人入勝的案例研究。位於大字北城（Ōaza Kitashiro）地區的一處商業房產，包含土地和建築物，實現了驚人的 29.58% 總租金收益率。此交易的實現價格為 ¥40,000,000（約 250,000 美元），凸顯了在白馬旅遊生態系統內策略性收購的資產所具有的巨大上漲潛力。雖然這筆特定的交易代表了過去的事件，而非目前的機會，但它強調了尋找與高需求、能產生價值、位於熱門地點的商業或酒店業態相符的房產的重要性。

價格分析

白馬所有記錄交易的平均每平方米價格為 ¥315,376。這個數字顯示白馬相較於一些其他區域中心，具有顯著的溢價，但仍遠低於主要城市市場。作為參考，東京市中心區域的平均每平方米價格約為 ¥1.2 百萬，而札幌市中心的平均價格約為每平方米 ¥400,000。這種差異突顯了白馬的特殊吸引力，其國際知名的頂級滑雪度假勝地地位，以及對尋求親近自然美景和頂級休閒活動的生活方式型買家和投資者的吸引力。沖繩那霸（Naha），同樣具有強勁的旅遊吸引力，其交易數據顯示平均每平方米約為 ¥450,000，這表明白馬的定價反映了類似的、儘管側重於滑雪的、針對獨特目的地資產的溢價。日圓目前的匯率意味著每平方米 ¥315,376 大約相當於 1,969 美元/平方米，與全球主要度假小鎮相比，這為許多國際投資者提供了一個較為易於進入的起點。

區域聚焦

交易數據顯示，活動明顯集中在特定區域。大字北城（Ōaza Kitashiro）佔記錄交易的絕大多數，有 53 筆已完成銷售。該區域的高交易量可能反映了其完善的基礎設施、靠近主要便利設施，以及更廣泛的房產類型組合，能夠滿足不同的投資者輪廓。大字上城（Ōaza Kamishiro）區隨後，有 16 筆交易，表明其為次要但仍重要的市場關注區域。這些高交易區域對於了解市場流動性歷史上最強勁的區域至關重要，這些區域通常與成熟的旅遊中心或正在經歷發展和再開發的區域相關聯。

投資等級分佈

分析投資等級分佈有助於了解市場細分和價值。在 69 筆交易中，A 級房產，可能代表最高品質或最受歡迎的資產，佔 47 筆交易。B 級房產有 7 筆，而 C 級資產則佔 9 筆交易。另外 6 筆交易被歸類為「潛力股」，表明具有增值或開發機會。A 級交易的強勁佔比表明對優質資產的需求強勁，這很可能受到白馬的國際吸引力及其吸引尋求高品質度假屋或投資物業的挑剔買家的能力的推動。這也表明，優先考慮優質地段和資產質量的投資者歷來找到了有力的市場。

價格區間分析

深入分析價格細分，揭示了白馬地區獨特的投資者輪廓和市場利基。

入門級（< ¥10M JPY）： 此區間的交易雖然在總體數據中頻率較低，但通常涉及較小的地塊或較舊、較基礎的建築。這些可能吸引個人投資者或尋求較低初始資本投入的開發土地的買家。
中市場（¥10M - ¥50M JPY）： 這個區間，平均實現價格就落在其中，代表了最活躍的市場。它涵蓋了廣泛的住宅物業，包括公寓、小屋和小型商業單位。這個區間非常適合個人投資者、尋找具有租賃潛力的度假屋的家庭，或小型投資集團。此處的實現價格約為 ¥45 百萬，與中等到較大的投資能力相符。
高端（> ¥50M JPY）： 這個區間包括較大的地塊、豪華小屋以及重要的商業或混合用途房產。儘管數量較少，但這些交易代表了大量的資本投入，通常由被白馬世界級度假勝地的地位所吸引的家族辦公室或機構投資者進行。我們數據集中 ¥420 百萬的最高實現價格，突顯了在此市場可實現的投資最高端。

投資風險與考量

儘管白馬具有吸引力，投資者仍需應對若干風險。一個重要的考量是人口減少，這是影響日本區域的一個全國性趨勢。雖然白馬可能受益於旅遊業，但其居民人口的長期趨勢需要審慎評估。過去五年每年 0.8% 的正向人口年複合增長率（CAGR）是一個積極信號，表現優於一些全國平均水平。然而，了解潛在的空置率預測至關重要。即使旅遊吸引力強勁，如果當地就業機會未能跟上物業開發的步伐，或者該地區的吸引力減弱，以住宅為重點的物業也可能面臨長期無租客的時期。積極的緩解策略包括關注那些有 proven 租賃需求的房產，特別是來自旅遊業的需求，例如適合短期度假租賃的房產，並確保專業的物業管理到位，以最大化入住率並減少空置期。

除雪成本是一項切實的營運費用。根據歷史數據，這些成本約佔總租金收入的 3.0%。這顯著影響了淨收益率，正如數據所示：雖然平均總收益率為 8.86%，但在扣除營運費用（OPEX）後，淨收益率為 6.3%，差額為 2.5 個百分點。為緩解此問題，投資者應將這些成本納入其財務預測，並考慮那些可能面臨較低與雪相關的維護負擔，或由具有既定除雪合同的實體管理的物業。

像白馬這樣的滑雪度假區的旅遊季節性，也帶來了冬季入住率波動的風險。數據顯示，冬季入住率的變異係數（CV）為 ±15%，這意味著顯著的波動是常見的。這種變異性會影響租金收入的可預測性。為對抗這一點，可以採用多元化的收入策略，例如將物業推廣用於夏季活動（登山、山地自行車、文化旅遊），以全年平滑收入流。綠色季節（green season）雖然不如冬季有利可圖，但提供了吸引不同旅遊人群的機會。

最後，在白馬出售房產的預計時間可能從 3 到 12 個月不等，這表明流動性並非即時。投資者應準備好中長期的持有期。多元化房產類型並積極管理營銷活動，可以在適當時機加快銷售。

前景與需求信號

白馬的需求前景似乎強勁，並得到強勁的入境旅遊指標支持。儘管總體需求分數（Demand Score）為 35.0，雖然不是特別高，但受益於 50.0 的國際化分數（internationalization score）和 50.0 的入住率分數（occupancy score）。記錄的總遊客人數為 2,418,200 人，儘管同比下降了 -8.89%，但仍代表著龐大的遊客基礎。至關重要的是，外國遊客比例是一個重要的推動因素，表明白馬對國際旅行者具有強大的吸引力，這一趨勢因新千歲機場國際航站樓擴建等舉措而得到放大，這些舉措改善了北海道及其頂級目的地之間的交通便利性。

此外，北海道數據中心業務的增長，特別是在石狩（Ishikari）和苫小牧（Tomakomai）等地區，預示著該地區更廣泛的經濟發展，這可能間接促進對住房的次級需求，包括在白馬等熱門度假區，因為熟練工人及其支持產業可能擴大其業務範圍。雖然白馬的住宿增長分數為 0.0，表明目前住宿數量沒有擴張，但穩定的 50% 入住率表明現有市場的供需平衡健康。日本全國（特別是北海道地區）的外國居民人數為 1,765,371 人，這表明國際人口不斷增長，這可以轉化為對長期租賃的需求，而不僅僅是短期度假住宿。

日本銀行可能的貨幣政策變動，包括對加息的討論，可能會影響投資者的資本成本。如果伴隨著加息，日圓走強可能會使日本房地產對外國投資者更具吸引力，從而可能增加需求和房產價值。然而，這也意味著現有的以美元計價的債務將變得更加昂貴。投資者應密切關注這些宏觀經濟發展，因為它們可能會顯著影響投資策略和回報。

總之，白馬提供了一個引人注目的投資機會，特別是對於那些被世界級山地度假勝地的生活方式效益與穩健的租金收益潛力所吸引的人來說。歷史交易數據強調了策略性收購、了解營運成本以及迎合國際旅遊業帶來的強勁需求的重要性。雖然存在與人口趨勢和季節性波動相關的風險，但可以通過明智的投資策略和專業管理來有效管理。