白馬 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

隨著日本東京和大阪等門戶城市的強勁需求和國際投資者的興趣持續推動收益率壓縮，區域市場正日益吸引人們關注其提供具吸引力收益率的潛力。長野縣著名的度假勝地白馬（Hakuba）便是這一趨勢的典型代表。交易記錄顯示，該市場規模雖較小，但為願意超越已開發的都會中心區域的投資者提供了獨特的機會。透過分析 61 筆已完成的交易，數據表明這是一個充滿活力的市場，特定類型的物業和地點能夠獲得顯著更高的回報，與主要城市中心收緊的利差形成鮮明對比。區域活化和白馬等主要度假區持續強勁的入境旅遊趨勢，突顯了這些市場在日本多元化房地產投資組合中的重要性。

市場概覽

基於 61 筆歷史已完成的交易，白馬的房地產交易格局顯示出價格和收益率差異顯著的市場。在數據可用的交易中（61 筆中的 19 筆），平均總收益率為 9.25%。然而，這一數字掩蓋了廣泛的範圍，最高記錄的總收益率達到驚人的 29.58%，最低則為 1.76%。這種廣泛的差異表明，物業類型、白馬內部的特定位置以及資產的狀況或等級等因素，在決定實現的回報方面起著關鍵作用。所有交易的平均實現價格為 48,227,934 日圓，價格範圍從最低的 64,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓不等。銷售價格的這種巨大差異凸顯了該地區交易資產的多樣性，從小型土地到大型商業物業。市場對旅遊業的依賴，特別是國際冬季運動愛好者，顯著影響其表現，而涼爽的夏季氣溫吸引日本本土尋求避暑的遊客，則放大了這一因素。

值得關注的近期交易

白馬市場高收益潛力的一個特別具啟發性的例子是位於大字北城（Oaza Kitashiro）地區的一筆商業物業交易。這筆已完成的銷售達到了驚人的 29.58% 總收益率，實現價格為 40,000,000 日圓。該物業類型為商業，位於交易最頻繁的區域之一。此次交易強調，儘管平均收益率可能適中，但具體的策略性收購，特別是商業資產，可以帶來非凡的回報。這些結果表明，深入盡職調查物業類型和白馬內的特定位置，對於旨在獲取這些高額收益的投資者至關重要，可作為市場表現頂尖水平的基準。

價格分析

將白馬的平均每平方米價格與日本主要都會區進行比較，可以清晰地了解區域估值。根據可用的交易記錄，白馬的平均實現每平方米價格為 325,792 日圓。這一數字使白馬遠低於東京主要地區的平均水平，後者每平方米可超過 120 萬日圓，也低於札幌，後者平均約為每平方米 40 萬日圓。例如，福岡博多區（Hakata-ku）的交易數據顯示平均每平方米約為 550,000 日圓，而大阪中央區（Chuo-ku）平均約為每平方米 800,000 日圓。與門戶城市甚至札幌相比，白馬較低的每平方米價格，表明其獨特的價值主張。儘管門戶城市受益於多元化的經濟基礎和持續的人口增長，白馬的吸引力更集中於其旅遊資源。觀察到的收益率溢價（平均 9.25%，而東京主要地區可能為 3-4%）可能顯著更高，可以彌補較低的交易量和潛在較長的變現時間。考慮到強勁的入境旅遊數字（儘管最近總客量同比下降了 -8.89%），國際投資者可能會發現這種價格差異是一個有吸引力的切入點，該分析期內記錄的市場基礎仍達 2,418,200 人。

區域聚焦

交易數據確定大字北城（Oaza Kitashiro）是白馬內部的首要區域，佔 61 筆記錄交易中的 47 筆。這種集中度表明，由於靠近滑雪勝地和便利設施，這裡很可能是商業和住宅活動的主要中心。大字上城（Oaza Kamishiro）緊隨其後，有 14 筆交易，表明是次要但仍然重要的市場活動區域。這些區域交易的普遍性表明基礎設施完善和正在進行的開發或重建，使其成為了解白馬市場流動性和投資者情緒的關鍵焦點。與該市鎮更偏遠或未開發的地區相比，這些特定地點的強勁交易量表明，這些核心區域內資產的市場流動性相對較高。

投資等級分佈

白馬交易記錄中的物業等級分佈，提供了對易手資產質量的洞察。「A 級」物業佔最大比例，有 42 筆交易，表明已完成銷售的相當一部分涉及狀況良好至極佳的資產。其次是「C 級」（7 筆交易）和「B 級」（6 筆交易），表明需要更多維護或質量較差的物業銷售數量較少。值得注意的是，還有 6 筆交易被歸類為「潛力等級」，可能代表有顯著改進或重建空間的資產。這種分佈表明，儘管維護良好的物業交易頻繁，但對於願意進行翻新或開發項目的投資者來說，也存在釋放價值的機會，這與日本因遺產稅改革而推動的世代房產轉移的更廣泛趨勢一致。

退出策略

對於考慮在白馬投資房地產的國際投資者來說，清晰了解潛在的退出策略至關重要，特別是考慮到該市場對旅遊業的依賴。

• 樂觀情境（Bull Scenario）— 短期租賃擴張：這種情境預計由於北海道各地區對短期租賃法規的放寬，將大幅提升回報。如果白馬物業能夠合法轉變為許可的民宿（短期租賃），它們的收入倍數可能是傳統長期租賃的 2-3 倍，從而利用 50.0 的強勁國際化得分和 35.0 的需求得分。在此樂觀前景下，投資者可能目標持有期為 2-4 年，爭取總回報為 18-28%。強勁的入境旅遊潛力，即使最近總客量同比下降了 -8.89%，也支持了管理良好的短期租賃業務在主要地點蓬勃發展的論點。

• 悲觀情境（Bear Scenario）— 旅遊業下滑：相反，全球經濟衰退或重大的地緣政治干擾可能會嚴重抑制入境旅遊，導致白馬的主要需求驅動因素急劇下降。如果入住率在較長時期內（三個或以上季度）降至 50% 以下，短期租賃收入將崩潰。在此情況下，投資者應準備轉向長期住宅租賃，儘管日本區域的這一市場細分可能不太強勁。止損策略，即在收購價的 15% 虧損時退出投資，將有助於減輕進一步損失。這將需要迅速轉向尋找不同的買家或長期租戶，同時認識到在旅遊市場低迷時期潛在的流動性不足。

免責聲明：本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不代表任何物業的現有供應。過去的交易價格和收益率不預示未來表現。