白馬 市場成交量動態｜觀光經濟分析

夏季的白馬，以蒼翠的山巒吸引著登山客和戶外活動愛好者，同時也提供了分析房地產交易數據的獨特背景。儘管這個季節國內旅遊可能達到高峰，許多民眾紛紛逃離都市的酷熱，但任何投資觀點都必須以過去的實際成交案例為基礎。檢視日本國土交通省（MLIT）截至 2026 年 7 月 18 日為止記錄的 61 筆歷史交易數據，能讓我們深入了解白馬的房地產市場動態，尤其透過其強勁的旅遊經濟視角。

市場概覽

白馬已完成的房地產交易顯示，市場活動相當活躍，共有 61 筆交易被記錄在案。其中，有 19 筆交易提供了足夠的數據以計算總收益率，平均總收益率為 9.25%。這個數字的範圍很廣，從最低的 1.76% 到最高的 29.58%，顯示市場上資產表現可能因物業類型、地點和營運管理的不同而有極大的差異。所有交易的平均實現價格約為 4,820 萬日圓（296,800 美元）。這個平均值受到少數高價值交易的影響，因為記錄的最低成交價格僅為 64,000 日圓，凸顯了白馬房地產市場的多樣性，很可能包含小型土地或狀況極差的資產，同時也有大量的商業或住宅投資。 61 筆交易的大量數據表明市場具有一定的流動性，但退出時機可能會受到物業等級和類型的影響，預計退出時間從 3 到 12 個月不等。

值得關注的近期交易

數據中一筆特別具啟發性的已完成交易，涉及「大字北城」地區的一處商業房產。該房產為一塊包含建築物的住宅用地，以 4,000 萬日圓（246,300 美元）的成交價，達到了驚人的 29.58% 總收益率。這個異常高的收益率遠高於市場中位數 6.12%，凸顯了在白馬由旅遊業驅動的市場中，當房產經過策略性管理以抓住旅遊高峰需求時，所能實現的回報潛力。儘管這是一筆過去的銷售案例，並非當前的投資機會，但它為透過有效資產利用（特別是在遊客高度聚集的地區）所能達到的收益率頂峰，提供了一個強有力的基準。

價格分析

白馬歷史交易的每平方公尺平均實現價格為 325,792 日圓（2,007 美元）。與主要大都會區甚至其他區域城市相比，白馬的價格明顯較低。作為參考，東京的平均交易價格約為每平方公尺 120 萬日圓，而另一個熱門旅遊目的地札幌的平均價格約為每平方公尺 40 萬日圓。透過新幹線連接的文化遺產城市金澤，平均價格約為每平方公尺 30 萬日圓。白馬的實現價格雖然遠低於東京，但與成熟的區域中心相當。這種價差表明，對於尋求進入全球知名度假勝地的投資者而言，白馬提供了更易於進入的門檻，特別是考慮到該地區強勁的國際吸引力，這也反映在其 50.0 的高「國際化指數」上。

區域聚焦

交易數據顯示，活動高度集中在特定區域，其中「大字北城」記錄了 47 筆交易，「大字神城」則有 14 筆。這些區域很可能是白馬知名滑雪度假村及其相關旅遊基礎設施的核心地帶。土地交易佔比（61 筆交易中的 34 筆）表明，開發和重建是市場活動的關鍵組成部分，投資者收購地塊以用於新的旅遊住宿項目或擴建現有項目。「grade_a」物業佔總交易量的 42 筆，表明已完成的交易中有很大一部分涉及高品質或位於主要地點的資產。商業房產的普遍性（10 筆交易）也顯示了由入境旅遊帶動的與旅遊業相關資產的強勁需求。

投資風險與考量

儘管白馬具有旅遊吸引力，但投資其中需要清楚了解其固有的風險。自然災害的準備工作至關重要；雖然沒有詳細的地震準備數據，但該地區的地震活動要求評估建築物的結構完整性並購買適當的保險。「大雪」是另一個重要的考量因素。預計每年平均的除雪成本約為總租金收入的 3.0%，這會影響淨收益。專業的物業管理對於應對這些營運挑戰並確保建築物能承受冬季的負荷至關重要。雖然沒有明確的詳細說明，但在降雪量大、地震活躍的地區，保險費用可能更高，這將進一步影響淨收益率。營運費用後的淨收益率為 6.7%，與總收益率相比有明顯下降，這強調了將所有營運成本納入考量的的重要性。

此外，白馬的經濟嚴重受到季節性旅遊的影響，導致冬季入住率變異係數（CV）為 ±15%。這種波動性意味著收入來源在冬季高峰期與淡季之間可能會有顯著差異。應對策略包括盡可能多樣化物業用途，或在非高峰期尋求較長期的企業或國內租賃。當地人口年增長率為 0.8%（五年複合年增長率）表明當地人口結構穩定，儘管增長緩慢，這是除了旅遊人潮之外，影響長期住宅需求的考量因素。

前景展望

展望未來，白馬的房地產市場有望從區域振興的持續趨勢和國際旅遊的預期復甦中受益。日本銀行決定將政策利率維持在 1.0%，可能會繼續支持房地產融資，使投資者的借貸成本保持相對穩定。隨著日本持續推動區域發展，白馬等已成為國際目的地的地區，將有優勢吸引更多投資。 50.0 的「國際化指數」和 35.0 的「需求指數」表明來自海外遊客的潛在需求強勁，這對旅遊業至關重要。儘管在分析期間「總遊客人數」同比下降了 8.89%，但這個數字反映了過去的特定時期，而全球旅遊的整體復甦趨勢預計將推動未來增長。投資者面臨的挑戰將是如何應對入住率的季節性波動，以及如何管理度假環境相關的營運成本。

---

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不代表任何房產的當前可售情況。過去的交易價格和收益率不代表未來表現。