白馬 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

隨著日本入境旅遊持續強勁復甦，並預計在 2025 年超越疫情前紀錄，投資者正日益仔細地審視區域市場，尋求日本主要門戶城市以外的收益機會。聞名遐邇的高山度假勝地白馬（Hakuba）在此趨勢下，提供了一個獨特的案例研究。日本國土交通省（MLIT）的交易紀錄顯示，該市場的交易量可觀，且成交價格和收益率的幅度廣泛，與較為飽和的大都會地區相比，提供了不同的風險回報特徵。本分析將深入探討白馬近期已完成的交易，以對其表現和潛力與國內外同業進行基準比較。

市場概況

白馬的歷史交易數據顯示，該市場充滿活力，共記錄了 61 筆已完成的交易，提供了大量的數據供分析。其中，19 筆交易包含詳細的收益率資訊，可計算關鍵績效指標。這些交易的平均總收益率為 9.25%，顯著高於東京核心區域的壓縮收益率，後者近期平均收益率接近 3-4%。白馬的平均成交價格約為 4,820 萬日圓（294,000 美元），儘管售價範圍極廣，從最低 64,000 日圓到最高 4.2 億日圓不等。這種廣泛的差異表明，不同的物業類型、地點和狀況都會影響最終的售價。中位數總收益率為 6.12%，能更具代表性地反映中間值，仍顯示其高於主要城市中心，後者因資本化率壓縮而收益率較低。

近期重要交易

檢視已記錄的最高總收益率，可深入了解白馬市場的潛在利潤。位於白馬村內大字北城（Oaza Kita-shiro）的一處商業物業，創下了 29.58% 的驚人總收益率。這筆交易的成交價格為 4,000 萬日圓（244,000 美元），凸顯了在區域市場特定細分市場中可實現的顯著回報。雖然這只是一個數據點，並不能代表普遍的表現，但它說明了價值如何被釋放，可能透過有效的管理、策略性的地點，或在酒店業或短期租賃領域的特定市場需求。土地交易在記錄數據中的主導地位（61 筆中的 34 筆），以及大字北城地區的 47 筆顯著交易筆數，表明開發潛力和土地儲備可能是該市場的重要驅動力。

價格分析

根據歷史交易記錄，白馬的平均每平方公尺（sqm）成交價格為 325,792 日圓。這使得白馬的估值遠低於日本主要門戶城市。作為比較，東京市中心核心區域的價格每平方公尺可超過 120 萬日圓，而根據近期歷史數據，主要區域中心札幌的平均價格約為 400,000 日圓/平方公尺。即使是大阪的中央區，一個活躍的次級市場，其歷史平均售價約為 800,000 日圓/平方公尺。這種顯著的價格差異意味著，對於相同的投資支出，投資者可以在白馬獲得比這些較大城市中心大得多的土地或建築面積。例如，1 億日圓（610,000 美元）在白馬約可獲得 300 平方公尺的土地，而在東京則不到 85 平方公尺。這種可負擔性是尋求更高單位收入潛力的投資者的一個關鍵吸引力，特別是考慮到白馬的國際吸引力。沖繩那霸，另一處以度假為主的市場，其歷史交易價格約為 450,000 日圓/平方公尺，從純粹購買空間的角度來看，其每平方公尺的成本仍高於白馬，這進一步強化了白馬相對的價值主張。

退出策略

考慮投資白馬的投資者必須考慮針對該區域度假市場獨特特徵量身定制的潛在退出策略。

• 樂觀情境 (Bull) — ESG 資金流入： 北海道作為國家脫碳區的定位，可能會吸引大量的 ESG 導向型機構資金。綠色建築翻新補助金，可能將增值成本降低 10-15%，有助於進一步提升項目經濟效益。投資者可以收購一處物業，在 1-2 年內進行符合 ESG 標準的翻新，然後在 3-5 年內尋求退出。該策略將涉及持有資產，以利用對環保物業的潛在溢價以及入境旅遊的整體增長，目標透過資本增值和租賃收入實現 20-30% 的總回報。由於北海道較涼爽的氣候，夏季強勁的國內旅遊需求，也能提供穩定的中期現金流。

• 悲觀情境 (Bear) — 利率衝擊： 一種較為謹慎的情境是，日本銀行（BOJ）的貨幣政策快速正常化，大幅推高抵押貸款利率。如果政策利率大幅上漲，導致抵押貸款利率超過 3%，融資成本將會攀升，可能導致資本化率下降 100-200 個基點。在此情況下，隨著流動性收緊和投資收益率被重新評估，白馬的物業價值可能在 3 年內下跌 15-25%。投資者需要趕在利率上升週期的頂峰前退出，重點關注資本保值而非積極增長，並可能接受較低的售價以促進更快的變現。這凸顯了在可能的情況下獲得有利的固定利率融資的重要性。

投資級別分佈

白馬歷史交易記錄中的物業級別分佈，提供了對市場定價的細微視角。在 61 筆交易中，有 42 筆被歸類為 A 級，表明有大量高質量或更受歡迎的資產在交易。僅有 6 筆交易屬於 B 級，7 筆屬於 C 級，這表明儘管頂級物業有可觀的市場，但也有較小比例的非優質資產。此外，有 6 筆交易被歸類為「潛力級」，表明這些物業具有開發潛力或需要大規模翻新。這種分佈表明，維護良好或策略性地點的物業（A 級）需求強勁，這些物業的售價可能較高，租金收入也可能更穩定。B 級和 C 級的較少數量可能表明投資者對優質資產進行了選擇性目標定位，或者「潛力級」的定義允許更廣泛的基礎質量範圍。

前景

白馬房地產市場的前景受到幾個匯集因素的影響。日本持續吸引國際遊客的成功，遊客數量已超過疫情前水平，可能會維持對住宿的需求，尤其是在白馬等受歡迎的度假區。政府對區域振興的持續承諾，以及可能的翻新稅務優惠延長，進一步支持對區域中心的投資。儘管日本央行近期將政策利率提高至 1.0% 的決定帶來了新的動態，但未來加息的步伐仍然是一個關鍵變數。對白馬而言，這表明該市場雖然可能提供 9.25% 的平均總收益率等誘人收益，但需要仔細盡職調查，了解當地需求驅動因素、季節性，以及更廣泛經濟變化的潛在影響。該市場對季節性旅遊的依賴既帶來了機會（例如，由於國內氣候難民導致夏季收益率飆升），也帶來了風險（例如，短期租賃競爭加劇和每晚房價壓縮的可能性）。50.0 的國際化分數所示的強勁外國遊客份額，加上 35.0 的需求分數，表明入境旅遊的吸引力持續存在，儘管總客流量年減 8.89% 的變化值得關注。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不表示任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率不代表未來表現。