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白馬價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年7月閱讀時間 6 分鐘

白馬，一個與世界級乾粉雪畫上等號的名字，同時也正成為尋求日本地方房地產市場獨特投資機會的投資者們引人注目的案例研究。除了滑雪後的迷人氛圍，歷史交易數據顯示，這個市場由獨特的生活方式吸引力所驅動，當結合基本投資指標來看，為考慮在此長野縣風景如畫的目的地置產的人們勾勒出一幅細緻的圖景。對 61 筆已完成交易的分析，為我們提供了關於價格、收益潛力以及潛在需求驅動因素的關鍵見解。

市場概況

白馬的歷史交易記錄描繪了一個價格和收益差異顯著的市場景象，這在專門的度假村目的地中很常見。在 61 筆已完成的交易中，房產的平均實現價格約為 4,820 萬日圓。然而，這個數字受到從最低 64,000 日圓到最高 4.2 億日圓的廣泛售價區間的嚴重影響。在可獲得收益數據的 19 筆交易中，平均總收益率為顯著的 9.25%。不過，這個平均值夾雜著極端的高低點，最高記錄的總收益率達到令人印象深刻的 29.58%，最低則為 1.76%。這種廣泛的分散性表明，白馬的房產表現高度依賴於具體地點、房產類型和營運管理。這些歷史記錄中的主要房產類型是土地（34 筆交易）和住宅（13 筆交易），商業地產也佔有重要地位（10 筆交易）。根據交易量，白馬最活躍的地區是大字北城 (Ōaza Hokujō)，有 47 筆記錄在案的銷售，以及大字神城 (Ōaza Kamishiro)，有 14 筆。

值得關注的近期交易

白馬收益潛力的一個引人注目的例子是大字北城 (Ōaza Hokujō) 地區的一筆商業地產交易。這筆已完成的銷售達到了令人矚目的 29.58% 總收益率，實現價格為 4,000 萬日圓。雖然這筆具體交易反映的是歷史銷售情況，而非目前的市場供應情況，但它是一個有力的基準。它強調了戰略性地選址的商業地產，可能迎合強勁的入境旅遊市場，能夠實現卓越的回報。此類房產的成功很可能源於其與白馬的國際聲譽相符，吸引尋求優質體驗的遊客，並因此帶動強勁的租賃需求。

價格分析

白馬已完成交易的平均每平方米實現價格約為 325,792 日圓。這將白馬置於與日本主要大都市中心不同的層級。作為參考，大阪中央區的黃金地段的每平方米交易價格約為 80 萬日圓，而沖繩那霸這個受歡迎的亞熱帶度假目的地，其基準接近每平方米 45 萬日圓。即使與札幌這樣的主要區域城市相比，歷史交易數據顯示其平均每平方米價格為 40 萬日圓，白馬的每平方米價格也相對適中。這種差異主要歸因於白馬作為世界聞名的滑雪勝地的獨特吸引力，吸引了特定的、通常是國際化的客群。雖然這種專業化可能導致旺季的高收益，但也意味著其更廣泛的市場吸引力和交易量可能不如更大、更多元化的城市中心。目前的日圓匯率，1 美元約為 163.7 日圓，進一步增強了國際投資者在考慮白馬每平方米價格時的相對可負擔性。

投資等級分佈

白馬交易記錄中房產等級的分佈，為我們了解市場細分提供了見解。在 61 筆已完成的交易中，絕大多數，即 42 筆，被歸類為「A 級」。這表明有相當一部分歷史銷售涉及高品質和高吸引力的房產。其次，有 6 筆交易為「B 級」，7 筆為「C 級」，6 筆被歸類為「潛力級」。A 級交易的強勁普遍性表明，市場過去傾向於維護良好、品質優良的房產。這也暗示著需要進行大量翻修的房產或位於不太受歡迎的地區的房產，其售價可能較低，或者在所分析的數據集中較少被記錄。對於投資者而言，A 級房產的普遍性表明，重點可能放在購買符合高標準的房產，這在度假村市場中通常與更強勁的租賃需求和資本保值相關。

投資風險與考量

在白馬投資，與任何地區性市場一樣，存在需要謹慎管理的特定風險。首要的擔憂是人口下降對長期空置率的影響。雖然白馬受益於強勁的季節性旅遊，但日本許多地區人口下降的總體趨勢表明居民人口正在減少。緩解此風險的方法是專注於具有強勁短期租賃潛力的房產，確保專業管理以最大化旺季入住率，並進行有效的營銷活動，吸引國內外遊客。

除雪成本是另一項營運費用，估計佔總租金收入的 3.0%。為抵消此成本，投資者應仔細將這些費用計入其收益計算中，並考慮那些帶有已建立的除雪服務的房產，或位於此類服務隨處可見且價格具有競爭力的地區的房產。

扣除營運費用後的總收益與淨收益之間的差距也是一個關鍵考量。平均總收益為 9.25%，扣除費用後的淨收益估計為 6.7%，差異為 2.6 個百分點。這一差距凸顯了了解所有相關營運成本的重要性，包括物業管理費、維護、水電費和稅費。實現收入來源多元化，例如通過提供額外的住客服務，有助於提高淨收益。

退出市場的估計時間可能從 3 到 12 個月不等，這表明流動性可能不像主要城市中心那樣即時。建立長期的投資視野並擁有足夠的資本儲備來管理持有期至關重要。

冬季入住率的波動，以 15% 的變異係數 (CV) 衡量，凸顯了白馬旅遊的季節性。雖然這為冬季帶來高回報的機會，但它也需要相應的策略來應對淡季的低迷。這可能包括吸引夏季和秋季遊客，利用白馬的徒步和戶外活動吸引力，或尋求與當地活動組織者合作。

最後，北海道地區銀行整合可能會收緊小型房產交易的貸款條件，這是投資者應予監控的因素，特別是如果需要融資。與貸方保持牢固的關係並探索多元化的融資選擇，有助於應對此類變動。

前景

白馬房地產市場的未來軌跡，似乎與日本入境旅遊市場的持續復甦和增長密不可分，後者已超過疫情前水平，2025 年遊客超過 3,600 萬人次。這一趨勢對白馬等度假目的地是重要的推動力。此外，日本銀行目前的貨幣政策，預計利率將保持穩定，繼續支持房地產投資的普遍有利環境，但對未來政策變動仍需保持警惕。日本政府推動的區域振興計劃，也旨在刺激大都市以外地區的經濟活動，可能通過改善基礎設施和旅遊推廣惠及白馬。強勁的需求信號，包括 e-Stat 數據中的「需求評分」35.0 和「國際化評分」50.0，表明白馬對國際遊客的吸引力依然強勁。雖然分析期間的「總賓客人數」同比下降了 8.89%，但潛在的國際吸引力和強勁的需求評分表明復甦和增長的潛力，特別是隨著全球旅行的正常化。那些能夠利用白馬的生活設施——從世界級的滑雪場到蓬勃發展的美食景觀和高品質的住宿服務——來推動持續的租賃需求（即使在不同季節）的投資者，很可能處於有利地位。新酒店項目的整合和自然美景的持續吸引力，為維持長期興趣奠定了基礎。