白馬 投資等級信號｜長期戰略展望

隨著日本國內旅遊業復甦，以及國際旅遊逐漸重啟，日本各地區的城市正展現出吸引人的投資契機。以冬季運動聞名全球的白馬（Hakuba），其市場動態已超越單純的季節性休閒，受到策略性基礎建設發展及旅遊模式演變的影響。截至 2026 年 7 月 29 日的歷史交易紀錄顯示，該市場具有顯著的收益潛力，且高等級的資產佔有重要地位，這表明其價值創造是由長期發展計畫所驅動，而非投機炒作。透過分析共計 61 筆已完成的交易，該市場為尋求投資於非典型城市中心的投資者，提供了具體的基準。

市場概覽

根據 61 筆已完成的交易數據，白馬地區的房地產市場呈現出多元化的實際成交價格與租金收益。所有交易的平均總收益率達到顯著的 9.25%，最低收益率為 1.76%，最高則高達 29.58%，差異幅度相當大。這個區間凸顯了策略性收購和管理對於顯著影響報酬的潛力。已完成交易的平均成交價格為 48,227,934 日圓，儘管歷史紀錄顯示價格範圍從最低的 64,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓不等，這表明市場同時存在價格親民的入門級市場，以及高價值的資產區塊。平均每平方公尺價格為 325,792 日圓，這是評估資產密度與土地價值的關鍵指標。市場組成中，土地交易佔了主導地位，在 61 筆已記錄的銷售中佔 34 筆，其次是住宅（13 筆）和商業地產（10 筆）。

近期重要交易案例

在歷史紀錄中，一筆位於大字北城（Oaza Kitashiro）地區的商業地產交易尤為值得借鏡。這筆包含土地和建築物的已完成銷售，成交價格為 40,000,000 日圓，總收益率高達 29.58%。這項歸類於商業地產的突出交易，凸顯了白馬地區能夠實現的顯著上漲潛力，這可能透過有效的短期租賃管理或利用該地區獨特吸引力的利基商業營運來達成。雖然這代表過去的成交價格，但它為該區域策略性地點或管理良好資產可實現的最高收益表現，提供了參考基準。

價格分析

白馬地區平均每平方公尺成交價格為 325,792 日圓，相較於日本主要城市中心，將該市場置於一個獨特的區間。作為參考，東京等主要城市的平均價格約為每平方公尺 1,200,000 日圓，即使是北海道的區域樞紐城市札幌，平均價格也約為每平方公尺 400,000 日圓。白馬地區的平均每平方公尺價格略低於札幌，但遠低於東京的核心市場。這種差異表明，白馬地區為房地產投資提供了更易進入的門檻，特別是針對以旅遊和生活方式為導向的資產，同時仍能反映其理想地點和基礎設施價值的可觀土地價值。考慮到潛在的收益指標，其相對可負擔的價格，對於尋求投資日本區域發展故事，但又不想承擔大都會溢價的投資者而言，具有吸引力。

退出策略

考慮投資白馬的投資者，應採取動態的退出策略，並考慮市場的特殊性。

• 樂觀情境：短期租賃擴張 北海道地方政府放寬「民宿」（短期租賃）法規的潛力，可能釋放出可觀的收入潛力。精心改裝並作為合法「民宿」管理的房產，其收益率可能比傳統的長期租賃高出 2-3 倍。以 2-4 年的投資期間，目標總回報率為 18-28%，此策略將依賴於有利的法規變動和持續的入境旅遊。此策略能有效利用白馬對國際遊客固有的吸引力。

• 悲觀情境：旅遊蕭條與流動性管理 全球經濟的嚴重衰退或地緣政治不穩定，可能嚴重衝擊入境旅遊，導致入住率在較長時期內低於 50%。在此情境下，短期租賃收入將急劇下降。審慎的退出方式將涉及實施停損策略，以買入價的 -15% 出售資產，並轉向長期住宅租賃模式，以穩定收入，直到市場狀況改善。這突顯了制定將資本保全列為首要考量的應急計畫的重要性。

投資風險與考量

投資白馬地區雖然前景看好，但並非沒有風險，需要仔細評估並採取緩解策略。

• 流動性風險：白馬地區房產的預估退出時間為 3 至 12 個月。考慮到市場的深度，這是極為重要的考量。透過分析 61 筆交易，該市場的活動量屬於中等。相比之下，主要城市中心的銷售時間可能為 1-3 個月。投資者應在其財務規劃中計入較長的處分時間，可透過維持足夠的現金儲備或分散投資組合來減輕單一資產流動性不足的影響。

• 營運成本與收益壓縮：積雪清除成本估計為總租金收入的 3.0%，對於冬季度假經濟體而言，這是個重要的因素。結合其他營運支出，這使得淨收益率縮減至約 6.7%，與平均總收益率 9.25% 相差 2.6 個百分點。緩解方法包括尋找已將這些成本計入售價的房產，或尋找已具備有效積雪管理解決方案的房產，例如透過市政服務或專業物業管理協議。

• 人口結構逆風：儘管旅遊業帶動了需求，但該地區整體人口結構趨勢顯示，年複合成長率（CAGR）為每年 0.8%。儘管此成長為正數，仍需與旅遊業的依賴性進行監測。投資者應專注於同時滿足短期旅遊需求和潛在長期住宅需求的房產，特別是該地區可能因生活方式和不斷改善的基礎設施吸引遠端工作者或退休人士。

• 季節性波動：冬季入住率的變異係數（CV）為 ±15%，顯示對冬季的高度依賴。這種季節性可能影響收入的可預測性。透過多元化房產用途（例如，探索夏季活動、會議）或在淡季簽訂較長期的企業租賃合約，有助於平穩收入來源。

實地房產勘查

對於任何考慮在白馬地區購置房產的投資者而言，實地勘查不僅是建議，更是必需。山區獨特的環境因素，特別是冬季的龐大積雪量，可能對結構完整性和持續的維護需求產生顯著影響。此外，溫暖季節的高濕度（根據今日最高 31.0°C 的天氣預測），使得必須仔細檢查老舊木造結構可能出現的霉菌問題。親自勘查房產，能夠評估其狀況、翻修需求，以及是否適合特定用途—從滑雪小屋到全年居住的住宅—這些因素是遠端評估無法完全涵蓋的。白馬作為主要的度假城鎮，也意味著它能夠作為此類盡職調查的便利基地，提供一系列住宿和服務，以協助房產考察和市場熟悉。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不代表任何房產的目前可得性。過去的交易價格和收益率不代表未來的表現。