白馬 價格帶分佈分析｜宜居投資視角

夏日北海道以其涼爽的氣溫和充滿活力的綠色景觀吸引遊客，這與日本其他地區的酷熱天氣形成鮮明對比。夏季旅遊旺季通常在七月和八月達到高峰，為旅遊業帶動的房地產市場提供了絕佳機會，吸引尋求高山探險和美食體驗的國內遊客。然而，對於精明的投資者而言，若想分析像白馬（Hakuba）這樣的度假市場，就必須超越季節性的吸引力，深入了解其根本的交易基本面。我們根據日本國土交通省（MLIT）的數據，對白馬地區已完成的交易進行分析，結果顯示該市場受到其國際吸引力、多樣化的物業類型和不同的價格區間所塑造。

市場概況

白馬地區以世界級的滑雪場和令人驚嘆的自然美景聞名，房地產交易模式持續穩定，歷史數據中記錄了總共 98 筆已完成的銷售。其中，有 31 筆交易提供了足夠的詳細資訊以計算總租金收益率，平均高達 9.65%。這個數字尤其值得關注，顯示出強勁的租賃需求，這歸因於季節性旅遊和生活方式投資房產日益增長的需求。交易記錄中已實現的價格範圍廣泛，從最低的 570 萬日圓到最高的 7 億日圓不等，這表明該市場能滿足不同投資者的需求。白馬地區房產的平均實現價格約為 4,850 萬日圓，反映出一個成熟的度假市場。

近期Notable交易

審視已記錄的最高總收益率，可以為了解白馬地區交易歷史中的潛在投資策略提供寶貴見解。其中最引人注目的是位於大字北城（Ōaza Kitashiro）地區的一筆商業地產交易。此交易達到了驚人的 29.58% 總收益率，實現價格為 4,000 萬日圓。雖然這代表歷史性的高點，不應被視為未來回報的指標，但它凸顯了該地區地理位置優越的商業資產具有高收益投資的潛力，特別是那些迎合蓬勃發展的旅遊業的資產。若能策略性地管理這類房產，便能在旺季時把握需求，並顯著提升整體投資組合的表現。

價格分析

白馬地區所有記錄交易的每平方公尺平均價格為 354,386 日圓。此數據將白馬的估值水平與日本主要城市中心進行了區分。作為參考，東京市中心地區的平均價格通常超過每平方公尺 120 萬日圓，而北海道的首府札幌的平均價格則約為每平方公尺 40 萬日圓。儘管白馬的規模較小，但其價格略高於札幌，這歸因於其高度專業化的國際度假吸引力，尤其對於直接通往滑雪場或主要旅遊路線的房產，能夠帶來更高的估值。與沖繩那霸（Naha）約 45 萬日圓的平均每平方公尺價格相比，白馬的定價反映了一種強勁但不同的旅遊驅動市場動態。那霸較高的每平方公尺成本可能受到其亞熱帶島嶼位置和全年持續旅遊的影響，而白馬的估值則很大程度上取決於其優質的冬季季節和作為全球滑雪目的地的地位。

目前的匯率為 1 美元 = 157.2 日圓，意味著白馬地區房產的平均價格 4,850 萬日圓相當於約 308,500 美元。此換算常使日本房地產對國際買家而言顯得更易於負擔，進一步激發了對區域市場的興趣。

投資等級分佈

對白馬地區已完成交易的房產等級分析顯示，該市場具有相當比例的高評級資產，同時也有一部分具有開發潛力的資產。在記錄的交易中，有 62 筆被歸類為「A 級」，表明其品質高且特質受歡迎。另有 9 筆交易為「B 級」，11 筆為「C 級」。值得注意的是，有 16 筆交易被歸類為「潛力級」，暗示著翻新、重建或改建的機會。這種分佈表明這是一個活躍的市場，優質房產在此進行交易，同時也為價值增值型投資者留下了空間。大多數交易發生在兩個主要地區：大字北城（Ōaza Kitashiro）有 66 筆記錄銷售，大字神城（Ōaza Kamishiro）有 32 筆銷售，這凸顯了這些區域是房地產活動的焦點。

投資風險與考量

投資像白馬這樣的度假市場，雖然具有吸引力，但也伴隨著固有的風險，需要仔細考量。一個重要的擔憂是人口減少，這是日本許多地區普遍存在的趨勢。儘管白馬在過去五年的人口複合年增長率（CAGR）為 0.8%，代表相對穩定或微幅增長，但了解長期的人口結構變化至關重要。度假區的房產在淡季可能面臨較長的空置期，而未來人口減少的可能性可能會加劇這種風險，從而影響全年的需求。

此外，還必須考慮營運成本，特別是對於依賴季節性旅遊的房產。白馬冬季必不可少的剷雪費用，約佔總租金收入的 3.0%。再加上其他營運費用（物業管理、維護、水電費），將 9.65% 的總收益率降低至預估的 7.0% 的淨收益率，差異為 2.6 個百分點。冬季入住率的波動也值得注意，變異係數（CV）為 ±15%，這表明入住率會因降雪量和季節性需求而顯著波動。緩解策略包括尋求專業的物業管理服務，這些服務能夠透過多元化的服務（例如夏季活動、企業會議）來最大化淡季入住率，建立穩健的儲備金以應對淡季，並考慮那些除了冬季運動之外還具有全年吸引力的房產。在白馬地區退出房產交易的估計時間可能從 3 到 12 個月不等，這是投資者在資本配置計劃中應考慮的因素。

展望

白馬房地產市場的未來似乎將持續受到多項關鍵趨勢的支持，預期將持續吸引關注。日本國際旅遊業的復甦，主要旅遊目的地連續三個季度超越疫情前飯店的每房收益（RevPAR），是強勁的順風。雖然預計在 2030 年之後開通的北海道新幹線延伸至札幌最終將改善交通連接，但白馬作為全球滑雪目的地的既有聲譽已經吸引了大量的入境遊客。日本銀行（Bank of Japan）決定維持其現行的政策利率，如路透社和時事通信社（Jiji.com）的近期報導所示，這意味著借貸成本仍然相對較低，可能支撐房產估值。此外，日本政府的區域振興計劃持續鼓勵對白馬等地區進行投資，旨在促進全國經濟的均衡發展。加上北海道獨特的魅力——從世界級的海鮮到精品住宿和溫泉度假村——白馬很可能繼續成為尋求生活品質和戰略投資者的熱門目的地。來自 e-Stat 數據得出的 50.0 的高「國際化評分」進一步支持了其對外國遊客持續的吸引力。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不代表任何房產的現有供應。過去的交易價格和收益率並不預示未來表現。