專題報導白馬

白馬地區分布比較｜數據統計分析

2026年8月閱讀時間 7 分鐘

根據日本國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據顯示，白馬地區的房地產市場充滿活力，已實現的收益率存在顯著差異，且交易活動明顯集中在特定區域。自數據收集期開始至 2026 年 8 月 10 日，共記錄了 98 宗已完成的交易，這為這個受歡迎的滑雪度假區的價格點、物業類型和投資者偏好提供了詳盡的視角。儘管白馬的魅力，特別是其冬季運動的吸引力已廣為人知，但對過去銷售的數據驅動分析對於理解其投資格局至關重要。根據《產經新聞》報導，日本銀行 (BOJ) 成員最近主張採取更積極的升息措施，這與他們近期維持現有利率的決定形成對比，凸顯了經濟正在進行調整，這可能會影響日本未來的融資成本和資產估值。

市場概況

在分析期間，白馬共記錄了 98 宗已完成的物業交易。其中，有 31 宗交易提供了足夠的數據來計算總租金收益率。這些交易的平均總收益率為 9.65%。然而，這個數字掩蓋了巨大的差異，其中觀察到的最高總收益率達到驚人的 29.58%，而最低則為 1.76%。這種寬泛的差距表明，市場上存在一個潛在回報率高的細分市場，同時也有收益率較為保守的區域，這反映了物業狀況、地點和營運效率的多樣性。在提供價格數據的交易中，平均實現價格為 48,475,201 日圓。然而，價格範圍極廣，從最低的 5,700 日圓到最高的 700,000,000 日圓，這突顯了白馬市場內物業規模、類型和黃金地段溢價的巨大差異。

近期重要交易

歷史記錄中的一個重要數據點是位於大字北城 (Oaza Kitashiro) 地區的一宗商業物業交易。這宗已完成的銷售達到了驚人的 29.58% 總收益率，實現價格為 40,000,000 日圓。這宗交易的原始 ID 為 96c719c5c34165cf，代表了白馬市場價值實現的一個引人注目的案例。雖然這宗交易是歷史事件，並不代表目前的供應情況，但它為理解透過白馬地區策略性的物業收購和管理所能實現的最高收益率水平提供了一個基準。此案例的高收益率可能反映了多種因素的結合，包括高效的營運管理、相較於遊客流量的優越地理位置，或是相較於其創收能力而言有利的收購價格。

價格分析

白馬所有記錄交易的每平方米平均價格為 354,386 日圓。這個數字將白馬定位為一個單位面積價值相當可觀的市場，特別是與日本其他城市相比。作為比較，東京（港區）的黃金商業區每平方米的平均交易價格歷史上約為 1,200,000 日圓，這表明白馬雖然是一個高級度假勝地，但從每平方米的成本角度來看，仍然更容易負擔。即使與平均價格約為每平方米 400,000 日圓的主要區域中心札幌相比，白馬的平均成交價格也反映了其作為全球滑雪勝地的獨特吸引力。與東京黃金地段市場的顯著差異表明，白馬提供了一個獨特的投資主張，潛在目標是相對於資本支出產生更高的收益率，而不是由高密度城市需求驅動的單純資本增值。

區域聚焦

交易數據突顯了兩個主要區域主導了記錄的銷售活動：大字北城 (Oaza Kitashiro) 錄得 66 宗交易，大字神城 (Oaza Kamishiro) 錄得 32 宗交易。大字北城壓倒性的交易量表明，該區域一直是白馬房地產投資和開發活動的焦點。其重要性可能歸因於多種因素，包括鄰近主要滑雪度假村、已建立的基礎設施、現有商業和住宅物業更高的集中度，以及可能更便利地獲得便利設施和交通連接。大字神城雖然交易量較少，但仍代表了市場的重要組成部分，表明其為次要但仍活躍的投資區域。交易集中在這些特定區域，表明投資者偏好是由於靠近主要景點以及存在更發達的房地產生態系統，提供了較低的進入門檻或更高的轉售潛力信心。

退出策略

對於考慮白馬房地產市場的投資者，可以設想幾種退出策略，每種策略都有其相關的風險和回報。

牛市（樂觀）——短期租賃擴張：合法化的短期租賃業務的擴張存在顯著的潛在上漲空間。如果北海道各市鎮（包括白馬）關於民泊（短期租賃）的法規持續放寬，策略性改建的物業可能實現每間可售客房收入 (RevPAR) 相較於傳統長期租賃的 2 到 3 倍的增長。在此情境下，投資期限為 2-4 年，目標總回報為 18-28% 將是一個合理的目標。此策略在很大程度上依賴於持續的入境旅遊和有利的監管環境。
熊市（悲觀）——旅遊業下滑：相反，全球經濟放緩或地緣政治不穩定可能會嚴重影響白馬的入境旅遊。歷史交易數據顯示冬季入住率的波動約為 ±15%，表明對季節性需求的敏感性。如果入住率在較長時期（3 個季度以上）跌至 50% 以下，特別是影響短期租賃收入，則迅速退出將是明智之舉。實施止損策略，以低於收購價 15% 的價格出售，並轉向尋求長期住宅租賃，儘管可能收益較低，但這將是一種保護資本的防禦性措施。

投資風險與考量

投資白馬房地產市場需要對其獨特的營運風險有透徹的了解。關鍵因素是冬季營運的經濟學，特別是除雪成本。根據歷史數據，除雪成本約佔總租金收入的 3.0%。在考慮營運支出 (OPEX) 時，這項成本顯著影響淨收益率。平均總收益率 9.65% 與扣除包括除雪在內的 OPEX 後估計的淨收益率 7.0% 之間的差距約為 2.6 個百分點。這凸顯了，儘管總收益率看似誘人，但由於與雪地氣候相關的間接費用，淨回報率則大打折扣。

相比之下，日本非雪區的物業除雪成本可能微乎其微，可將更大比例的總收入用於淨利潤。白馬的人口年複合成長率 (CAGR) 在過去五年中報告為溫和的 0.8%，表明本地人口結構相對穩定，儘管增長緩慢。該市場物業的估計退出時間為 3 至 12 個月，表明流動性適中。

為減輕這些風險：

除雪成本：
- 緩解策略：在冬季來臨前，與信譽良好的除雪服務公司簽訂長期合約。探索擁有旨在最小化積雪的現有基礎設施的物業（例如，陡峭的屋頂、加熱車道）。在財務預測中仔細考慮這些成本，可能需要撥備一筆專門的準備金。應審查保險單，確保涵蓋因天氣引起的營運中斷。
季節性入住率波動：
- 緩解策略：透過專注於夏季活動（健行、自行車、高爾夫）以及可能利用該地區在平季的吸引力，實現收入來源多元化，超越冬季高峰期。實施動態定價策略，以在需求旺盛時期最大化收入，同時在淡季保持競爭力。擁有強大行銷團隊且經驗豐富的專業物業管理公司，能夠進行全年旅遊推廣，是必不可少的。
適度流動性：
- 緩解策略：維持符合預期退出時間的現實收購價格。對市場需求和可比銷售進行徹底的盡職調查，以確定準確的估值。投資者應具備足夠的持有能力，以應對潛在的銷售時間可能比預期長的狀況，特別是在冬季高峰期之外。
緩慢的人口增長：
- 緩解策略：專注於迎合臨時需求的物業類型（旅遊、短期租賃），而不是僅僅依賴本地住宅需求。要認識到與快速城市化地區相比，顯著的資本增值可能會較慢，因此以收益率為導向的投資策略更為合適。