白馬 投資等級信號｜長期戰略展望

北海道的夏季，尤其是在像白馬這樣知名的旅遊勝地，提供了一個不同於冬季運動主導敘事的房地產市場視角。儘管今天氣溫飆升至攝氏 35 度，與滑雪季形成鮮明對比，但根據日本國土交通省（MLIT）的歷史交易記錄顯示，這個市場受到持續的入境旅遊和不斷變化的開發政策的影響，呈現出活躍的態勢。這些過去已完成的交易描繪了一個銷售價格範圍廣泛、收益潛力引人入勝的市場圖景，尤其是在長期基礎設施發展和區域振興工作的視角下觀察。

市場概覽

白馬的歷史交易數據顯示，共有 98 筆已完成的交易，為分析提供了大量的數據集。其中，31 筆有記錄的交易包含收益率資訊，平均毛收益率為 9.65%。該數據集中的實際成交價格差異很大，從 570 萬日圓到 7 億日圓不等，平均成交價格為 48,475,201 日圓。這種廣泛的價格區間，加上觀察到的平均毛收益率，表明市場存在多樣化的資產類別和投資組合，受到地點、物業類型和開發潛力等因素的影響。該地區的總體需求得分目前為 35.0，表明需求適中但存在；國際化得分 50.0 和入住率得分 50.0 也支持了這一點。儘管在最近可用的分析期間，總遊客量同比下降了 8.89%，但潛在的國際吸引力和住宿容量仍然是重要的因素。

值得關注的近期交易

對歷史記錄的深入研究，突顯了在淡北城（Ōaza Kitashiro）地區一筆特別引人注目的商業房地產交易。這塊包含土地和建築物的土地房產，以 4,000 萬日圓的成交價格實現了令人矚目的 29.58% 毛收益率。這筆特定的已完成交易是一個有力的案例研究，展示了白馬多樣化物業類型（特別是其商業和混合用途區段）的增長潛力。雖然這代表了過去的成功，但它強調了識別具有強大內在價值和策略定位的資產的重要性，這些資產可以獲得更高的租金收入，即使與市場的最高價格上限相比，初始投資相對較為適中。

價格分析

在所有記錄的白馬交易中，每平方米的平均成交價格為 354,386 日圓。將這一數據與日本其他城市進行基準比較，為國際投資者提供了重要的背景信息。例如，與金澤的歷史平均價格約每平方米 300,000 日圓相比，白馬的每單位土地成本略高，這可能反映了其已建立的國際度假勝地地位和持續的需求驅動因素。然而，與福岡市中心區域（博多區）相比，白馬的價格仍然顯著更容易負擔，福岡市中心區域的平均價格可能高達每平方米 550,000 日圓。這表明白馬作為一個更實惠但極具吸引力的度假勝地市場的定位。這種差異表明，雖然白馬因其獨特的吸引力而享有溢價，但與日本主要城市經濟中心相比，它仍然為某些投資策略提供了更易於進入的切入點。

退出策略

對於考慮白馬的投資者來說，採取細緻的退出策略至關重要，需要認識到該市場對季節性旅遊的依賴及其特定的流動性特徵。

• 樂觀情景：短期租賃擴張： 白馬的樂觀前景涉及通過放寬短期租賃法規來提高每間可用客房收入（RevPAR）的潛力，這也是日本熱門度假區的政策趨勢。如果物業能夠有效地轉化為合法的民宿（短期住宿），歷史先例表明收益率可能提升 2-3 倍。在此情景下，2-4 年的持有期，目標總回報範圍為 18-28%，這將由強勁的季節性需求和獨特短期住宿的高價位驅動。平均成交價格 4850 萬日圓為收購提供了一個基準。

• 悲觀情景：旅遊業低迷： 悲觀情景考慮了全球衰退或地緣政治不穩定嚴重抑制入境旅遊的影響。在此情況下，入住率可能會在較長一段時間內降至 50% 以下，導致短期租賃收入崩潰。這將需要快速轉向長期住宅租賃，這通常收益率較低。設定止損策略，目標是從收購價的最大跌幅為 15%，將是明智的。預計退出時間為 3-12 個月，突顯了在此類低迷時期有效重新定位的必要性。

投資級別分佈

交易級別的分佈為了解白馬的市場動態提供了重要的見解。在 98 筆記錄的交易中，有令人矚目的 62 筆屬於「A 級」，代表最高品質或最受歡迎的資產。如此高比例的 A 級交易表明，市場上維護良好、地理位置優越或極具吸引力的房產交易持續不斷，這可能表明當地和國際參與者對價值驅動因素都有成熟的理解。相反，16 筆「潛力級」交易的存在為增值投資者提供了引人注目的機會。這些物業雖然目前不是頂級，但可能具有改善或重新定位的內在潛力，提供了超越單純收購現有高級資產的資本增值途徑。B 級（9 筆）和 C 級（11 筆）交易數量相對較少，可能表明市場要么將舊庫存翻新至 A 級，要么偏好開發而非中度翻新。

投資風險與考量

投資白馬房地產市場的投資者必須仔細考慮幾個風險因素：

• 流動性風險： 白馬物業的預計退出時間為 3 至 12 個月。由於交易量和市場深度等因素的影響，這比高流動性的大都市市場要長得多。可比交易數量相對較少，特別是對於佔主導地位的土地類別（58 筆土地交易對比 23 筆住宅交易）以外的特定物業類型，可能會延長銷售過程。緩解措施包括深入了解可比的歷史銷售數據，並可能制定靈活的定價策略。

• 營運成本與收益率壓縮： 雖然平均毛收益率為 9.65%，但扣除營運費用 (OPEX) 後的淨收益率估計為 7.0%，息差為 2.6 個百分點。這些營運成本的一個重要組成部分，特別是對於需要除雪管理的物業，是除雪費用，在冬季每個月可能佔毛租金收入的大約 3.0%。緩解策略包括尋求全面的物業管理服務，以優化營運效率並協商有利的除雪服務合約。

• 人口結構趨勢： 白馬的人口年增長率為 0.8%，表明具有一定程度的持續興趣和長期住宅需求的潛力。然而，需要將這一增長率與影響日本許多地區的更廣泛的區域人口減少趨勢進行比較。投資者應關注迎合季節性需求或吸引因旅遊業的生活方式或就業機會而來的長期居民的物業。

• 季節性差異： 市場表現出顯著的季節性差異，冬季入住率波動的變異係數 (CV) 為 ±15%。這凸顯了對季節性旅遊的依賴以及收入波動的可能性。緩解措施包括在可能的情況下實現收入來源多元化，例如利用夏季「綠色季節」進行旅遊，並保持強勁的市場營銷力度以平滑全年的入住率。

免責聲明： 本分析基於日本國土交通省 (MLIT) 的歷史交易數據，並不表示任何物業的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不預示未來的表現。