專題報導金澤

金澤投資等級信號｜長期戰略展望

2026年7月閱讀時間 6 分鐘

金澤，這座以保存完好的江戶時代街區和蓬勃發展的藝術景觀聞名於世的城市，正日益吸引那些專注於長期價值創造的策略性投資者的目光，特別是當日本致力於區域振興之際。日本國土交通省（MLIT）的歷史交易記錄，為我們細緻地描繪了這個充滿活力的市場，揭示了一個由基礎設施發展和不斷變化的需求模式所塑造的格局。保存完好的文化遺產與不斷發展的交通網絡的獨特匯聚，使金澤成為尋求穩定、儘管具區域性增長潛力的資本的潛在吸引力節點。

市場概況

對金澤 2,016 筆已完成交易的分析顯示，該市場的實際成交價格和總收益率範圍廣泛。所有交易的平均實際成交價格為 26,764,130 日圓，從最低的 18,000 日圓到最高的 1,500,000,000 日圓，呈現出巨大的差異。這種廣泛的差異凸顯了數據集中不同類型的房產和地點，涵蓋了從小型土地到重要的商業或多單元住宅資產。在總交易量中，有 480 筆包含收益率數據，顯示平均總收益率為 10.85%。這一數字透過 9.0% 的中位數總收益率得到進一步的背景化，這表明儘管存在高收益的機會，但典型的投資歷來提供了穩健的中個位數回報。最高記錄的總收益率為 29.75%，突顯了該市場產生顯著收益潛力的能力。

值得關注的近期交易

歷史交易記錄中一個引人注目的高收益潛力案例，是位於増泉（Masuzumi）地區的一筆混合用途房產交易。這筆已完成的銷售，記錄在原始 ID「3939b7c3d3de641a」下，實現了令人矚目的 29.75% 總收益率，實際成交價格為 12,000,000 日圓。該房產被描述為一塊帶有建築物的土地（宅地（土地と建物）），突顯了策略性收購（可能涉及增值場景或特定的本地市場動態）如何能夠帶來卓越的回報。儘管這代表了歷史結果，而非當前的市場供應，但它為理解金澤過去交易歷史中收益潛力的上限提供了重要的基準。

價格分析

根據已完成的交易數據，金澤每平方米的平均價格為 185,766 日圓。這一數字將金澤與主要的城市中心相比，處於明顯的折價地位。例如，東京（港區）主要商業區的平均成交價格歷來為每平方米 1,200,000 日圓，反映了其作為日本首屈一指的經濟中心的地位。即使與札幌等其他區域中心相比，後者的平均成交價格約為每平方米 400,000 日圓，金澤的平均每平方米價格也顯得更為可及。這種差異表明，儘管金澤可能無法獲得與首都相同的溢價，但其較低的入門門檻，加上其新幹線連接等基礎設施的發展，可能為尋求區域增長機會的投資者提供更具吸引力的風險回報概況。

退出策略

對於根據歷史交易數據評估金澤的策略性投資者而言，制定明確的退出策略至關重要。

牛市（樂觀）情景：旅遊和基礎設施驅動的增值

在樂觀的展望下，持續的入境旅遊增長，可能會因日圓持續貶值和進一步的基礎設施改善而加劇，從而推動資本增值。儘管北海道新幹線的延伸線對日本北部來說還是一個遙遠的前景，但現有的金澤新幹線線路已經促進了城際旅行，並且自開通以來已明顯影響了房產價值。加上強勁的國內旅遊，特別是在夏季，金澤的氣溫比日本許多其他地區涼爽（正如今天預測其他地區的最高氣溫約為 36.0°C 所證明的），位於理想地點的房產在 3-5 年的持有期內，總回報率可能達到 15-25%。這種情景假設了持續的入住率和租金收入的逐步增加，從而導致處置時的資本收益。

熊市（悲觀）情景：人口結構加速下滑與空置風險

更謹慎的觀點考慮了許多日本區域城市面臨的總體人口結構挑戰。如果金澤經歷加速的人口下降，或者目前的市場需求信號顯著減弱，空置率可能會上升。歷史交易數據顯示，「潛力級別」（Grade Potential）類別佔 2,016 筆交易中的 1,478 筆，佔相當大的比例，這表明記錄在案的銷售中有很大一部分涉及需要改善或重建的房產。如果這些房產在人口結構下降的環境中難以吸引租戶或買家，價值可能會在五年內貶值 10-20%。在此情景下，謹慎的投資者可能會設定一個止損點，即從收購價格下跌 15%，如果資產的入住率連續兩個季度低於 70%，則考慮提前退出。

投資等級分佈

金澤歷史交易記錄中投資等級的分佈，提供了對市場定價和價值的細緻視角。在具有等級數據的 2,016 筆交易中，「潛力級別」（Grade Potential）房產佔了絕大多數，為 1,478 筆，約佔 73%。這個高比例表明，相當數量的已完成交易涉及需要翻新、為待開發的空地，或代表增值投資者機會的房產。相比之下，「A 級」（Grade A）房產，代表了質量或狀況優越的資產，佔 303 筆交易（約 15%），「B 級」（Grade B）房產有 77 筆（約 4%），而「C 級」（Grade C）房產有 158 筆（約 8%）。

這種分佈意味著，該市場的許多過去交易並非優質、可立即入住的資產。大量的「潛力級別」銷售可能表明，資產增強是市場中的常見策略，或者歷史發展模式導致了過剩的舊有庫存。對於投資者來說，這表明識別和利用「潛力級別」房產，通過改善可以帶來更高的未來實際價格和租金收益，可能是關鍵策略。「A 級」和「B 級」房產的比例相對較低，與「潛力級別」的銷量相比，也可能暗示頂級資產的定價有所偏低，或者僅僅反映了歷史發展的結構。

前景

金澤的房地產市場正處於一個有趣的節點，受到國家政策和全球經濟趨勢的影響。日本央行近期關於調整貨幣政策潛在行動的信號，例如將其政策利率推向 1.0%，可能會增加借貸成本的波動性，從而影響投資計算。然而，日本對區域振興的持續承諾，以及在北海道等地區推動脫碳化的努力，這可能會對國家基礎設施投資策略產生連鎖反應，持續支持從大都市區向外分散投資。此外，日本的遺產稅改革也可能釋放區域房產的代際傳承，從而可能增加可供投資的資產池。

入境旅遊業是許多區域經濟的重要推動力，其前景喜憂參半但潛力增強。儘管提供的 e-Stat 數據顯示 2016 年 12 月總共有 1,274,090 名旅客，同比下降 6.82%，但「國際化指數」（Internationalization Score）為 50 和「入住率指數」（Occupancy Score）為 50 表明存在潛在需求。隨著國際旅行的復甦以及日本繼續推廣其文化旅遊目的地，金澤憑藉其獨特的文化遺產和新幹線的便利性，有望從增加的遊客數量中受益。策略性投資者將需要監測基礎設施發展、人口結構趨勢以及不斷變化的旅遊格局之間的相互作用，以便在未來幾年有效駕馭金澤的房地產市場。