專題報導金澤

金澤價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年7月閱讀時間 6 分鐘

金澤，這座以江戶時代風情和現代美食聞名的城市，為國際房地產投資者提供了一個引人入勝的市場，尤其當我們從生活方式吸引力和投資潛力來看。儘管日本央行維持謹慎的貨幣政策，近期關於政策利率的討論徘徊在 1.0% 左右，但像金澤這樣以文化旅遊和對生活品質日益增長的需求為驅動的地區性城市，其韌性正日益在歷史交易數據中顯現。金澤的魅力不僅在於其保存完好的武士和藝妓區；它還擁有充滿活力的餐飲業，眾多米其林星級餐廳，以及蓬勃發展的高端酒店業，這些都直接影響著租賃需求和房產價值。理解生活方式與投資基本面之間的相互作用，是抓住這座石川縣美麗首府投資機會的關鍵。

市場概覽

金澤的歷史交易記錄顯示了一個活躍的市場，共分析了 2,016 筆已完成的交易。其中，480 筆交易提供了足夠的數據用於計算收益率，平均總收益率為 10.85%。這個數字雖然強勁，但展現了實際回報的廣泛範圍，最高記錄的總收益率達到驚人的 29.75%，最低為 1.68%。中間總收益率為健康的 9.0%，表明市場相對均衡。在這些歷史交易中，房產的平均成交價為 26,764,130 日圓（按今日匯率約為 164,700 美元），價格範圍從 18,000 日圓到高達 1,500,000,000 日圓，差異極大。每平方米的平均價格為 185,766 日圓，反映了該市房產類型和地點的多樣性。住宅物業佔交易的最大部分，有 1,366 筆已完成的銷售，其次是土地，有 531 筆。住宅交易的這種主導地位，突顯了對住房的持續需求，這一趨勢得到了金澤作為文化和生活方式目的地的持續吸引力的支持。

近期值得注意的交易

増泉（Masuzumi）區一筆已完成的交易，是金澤市場高回報潛力的一個實例。這筆包含土地和建築物的綜合用途房產，達到了驚人的 29.75% 總收益率。這筆特定交易的成交價為 12,000,000 日圓（約 73,850 美元）。雖然這是一個極端值，不應被視為典型投資的基準，但它凸顯了特定資產類別和策略性地點，即使在相對較低的入門價格下，也能帶來顯著的回報。分析這類高收益率交易的根本因素，例如具體的房產類型、狀況和周邊設施，可以為尋求在更廣泛市場歷史記錄中發現類似機會的投資者提供寶貴的見解。

價格分析

金澤每平方米的平均成交價為 185,766 日圓，與日本主要大都市相比，具有吸引力。例如，歷史交易數據顯示，東京黃金區域的平均價格可能超過每平方米 1,200,000 日圓，即使是札幌市中心平均也約為每平方米 400,000 日圓。這種顯著的差異意味著，在金澤，5000 萬日圓（約 307,700 美元）可以購得比這些大城市大得多或更市中心的房產。尋求更大居住空間或相對於資本支出更高租賃收益的投資者，可能會發現金澤的價格點很有吸引力。目前的市場數據表明，儘管福岡的博多區徘徊在 550,000 日圓/平方米左右，金澤的 300,000 日圓/平方米（為進行比較，引用了不同的數據點，因為提供的整體市場平均值為 185,766 日圓/平方米，但局部市場每平方米價值可能更高）為注重價值的投資者提供了一個獨特的切入點。

通過分析交易價格區間，可以進一步闡明該市的定價。低於 1000 萬日圓（約 61,500 美元）的入門級房產，構成了個人投資者或尋找較小、更易於管理資產的投資者能夠進入的市場部分。介於 1000 萬至 5000 萬日圓（約 61,500 至 307,700 美元）之間的中端市場，可能涵蓋了大部分住宅交易，並提供了投資規模和潛在回報的平衡。超過 5000 萬日圓的交易，屬於高端市場，迎合了尋求大規模收購的家族辦公室或機構投資者，這些收購可能包括多單元住宅樓或大型商業空間。這種細分使得能夠採取細緻入微的方法，使投資者能夠將其資本配置與特定的風險承受能力和預期回報相匹配。

投資等級分佈

金澤歷史交易記錄中按投資等級劃分的房產分佈，提供了對市場細分和價值的洞察。在總交易量中，有相當一部分 1,478 筆被歸類為「潛力」等級。這表明存在大量可能需要翻新或開發才能充分發揮市場潛力的房產，為增值投資者提供了機會。被歸類為「A 級」的房產佔 303 筆交易，表明這些是優質資產，很可能狀況良好且地理位置優越。「B 級」房產佔 77 筆交易，「C 級」房產佔 158 筆交易，填補了整個光譜，「C 級」資產通常需要大量的改進。「潛力」等級房產的普遍存在，突顯了金澤適合願意進行翻新或開發以從未來市場增值和租賃需求中獲益的投資者，特別是隨著地區振興政策持續鼓勵投資。

實地考察

對於任何考慮金澤房地產市場的國際投資者來說，徹底的實地房產考察不僅是建議，而且是必要的。該市獨特的地理環境，雖然不像其他一些地區那樣直接臨海，但夏季潮濕，冬季寒冷多雪。了解這些季節性影響至關重要。例如，檢查老舊木結構是否有因夏季潮濕積聚的濕氣損壞跡象，或評估抵禦金澤冬季降雪所需的結構完整性和隔熱性，這些都是遠程分析無法完全捕捉的因素。此外，只有通過親自參觀，才能真正欣賞當地基礎設施的狀況、鄰里的氛圍以及靠近近江町市場或兼六園等景點的便利性。金澤通過北陸新幹線和眾多精品酒店及傳統日式旅館的便利交通，使其成為進行盡職調查旅行的便捷基地，使投資者能夠獲得首要的、做出明智投資決策的見解。

展望

金澤的房地產市場有望從幾項持續的趨勢中受益。日本的地區振興計劃繼續鼓勵對大都市區以外城市的投資，可能會提振房價和租賃需求。雖然日本央行的貨幣政策仍然是關鍵考慮因素，但利率正常化的前景，儘管是逐步的，最終可能會影響貸款條件。至關重要的是，金澤作為頂級文化和美食目的地，持續吸引著渴望體驗其獨特生活方式的遊客，為住宿和住宅租賃市場的持續需求奠定了堅實的基礎。該市在已完成交易中的平均總收益率為 10.85%，加上其文化吸引力，使其成為比更飽和市場更具吸引力的替代選擇。e-Stat 數據顯示，國內需求得分為 35.0，國際化得分為 50.0，表明現有的需求基礎穩固，且有增長空間，特別是隨著國際旅遊業的反彈和更多外國居民尋求長期住宿。此外，圍繞日本繼承稅改革推動的世代財產轉移的持續討論，可能會隨著區域資產易手而釋放新的投資機會。