專題報導京都

京都投資等級信號｜長期戰略展望

2026年7月閱讀時間 6 分鐘

今天京都市的持續高溫，氣溫穩定維持在 36.0°C 的高點，這讓人們深刻體會到季節性因素對房地產市場的影響。對於審慎評估歷史交易記錄的投資者而言，今年的七月提供了一個特殊機會：北海道涼爽的氣候成為國內「氣候難民」的重要吸引力，他們正尋求逃離日本本島夏季的極端高溫。這種國內移入潮，加上日益增長的國際旅遊，支撐了在定位良好的區域市場中，長期資產價值增長具有戰略意義的論點，即使日本銀行（BOJ）發出可能轉變貨幣政策的信號。

市場概況

根據日本國土交通省（MLIT）的數據，京都市的房地產交易歷史記錄共計 9,974 筆已完成交易。其中，8,039 筆包含收益率數據，顯示平均總收益率為 7.27%。該數據集中實現的價格範圍很廣，從最低的 1,000 日圓到最高的 32 億日圓不等，平均交易價格為 44,403,392 日圓。如此廣泛的價格區間表明市場多元化，可滿足不同規模的投資和各種類型的房產，其中住宅物業佔據了主導地位，共計 8,723 筆交易。

近期值得關注的交易

歷史交易記錄中有一個值得參考的例子，是位於東山區（泉涌寺東林町）的一筆住宅物業銷售。這筆已完成的交易達到了驚人的 29.99% 總收益率，遠高於市場平均水平。該筆交易的售價為 10,000,000 日圓。雖然這筆特定交易可能代表了獨特的情況或特定的物業狀況，但它凸顯了在京都市多元化的房地產市場中，若能識別並執行特定市場利基或附加價值機會，則有潛力獲得超乎預期的回報。這筆交易可作為評估類似物業類別潛在上漲空間的基準。

價格分析

京都市所有記錄交易的平均每平方米實現價格為 344,158 日圓。這個數字為評估價值提供了關鍵基準。與日本其他主要城市中心相比，京都市提供了一個有趣的選擇。例如，東京港區（Minato Ward）的頂級商業區在歷史上的平均交易價格約為每平方米 1,200,000 日圓。金澤市（Kanazawa）作為一個文化意義重大的城市，自 2015 年通車新幹線後，平均交易價格約為每平方米 300,000 日圓。京都相較於金澤，但低於東京頂級區域的溢價，反映了其作為全球旅遊熱點和歷史悠久的城市中心的獨特地位。這種定價表明，市場平衡了既有價值與增長潛力，這得益於國內外遊客持續不斷的需求，以及其對長期居民的吸引力。

退出策略

考慮進入此市場的投資者應考慮多種潛在的退出情境，並參考歷史交易數據和整體市場動態。

樂觀情境（Bull Scenario）— 旅遊與基礎設施協同效應：此情境預計隨著入境旅遊的持續增長，加上基礎設施開發和有利的匯率，經濟將持續增長。預期的北海道新幹線延伸線雖然尚需時日，但代表了區域連接的長期催化劑。日圓疲軟持續增強日本對國際旅客的吸引力，需求指標中的「國際化得分」為 50.0，表明現有吸引力強勁。在此樂觀前景下，持有資產 3-5 年，有望獲得 15-25% 的總回報，包括租金收入和資本增值。目前 7.27% 的平均總收益率提供了穩定的收入基礎。
悲觀情境（Bear Scenario）— 人口結構加速變化與空置風險：相反，更謹慎的做法必須考慮日本許多地區持續的人口下降趨勢。若此趨勢加速，導致空置率超過 20%，五年內房產價值下跌 10-20% 是可能發生的。在此情況下，實施嚴格的止損策略，將虧損限制在收購價的 -15%，將是明智之舉。如果連續兩個季度入住率持續低於 70%，則可能需要考慮提前退出，這表明租賃需求減弱，且可能對實現價格構成下行壓力。

投資等級分佈

交易記錄中房產等級的分佈，提供了市場細分和潛在附加價值機會的洞察。在總計 9,974 筆交易中，有 3,563 筆被歸類為 A 級，約佔記錄銷售額的 35.7%。A 級資產比例相對較高，表明市場成熟，有相當數量的房產符合高標準，這可能意味著市場效率很高，或有穩定的維護良好的房地產供應。

相反，有 2,693 筆交易屬於 C 級（27%），B 級有 2,027 筆（20.3%）。值得注意的是，有 1,691 筆交易，約佔 17%，被歸類為「潛力級別（Grade Potential）」。這個類別對策略性投資者尤其有吸引力，因為它標誌著可能提供翻新、現代化或重新定位機會的資產，以獲取更高的租金收益率或轉售價值。投資「潛力級別」房產，雖然風險較高，但符合積極資產管理策略，並有可能獲得顯著的資本增值，特別是與市政開發計劃和區域振興激勵措施結合時。A 級與其他類別之間的平衡，表明市場同時擁有穩定、高品質的資產，以及透過目標改善來創造價值的機會。

前景展望

展望未來，京都房地產市場正處於文化遺產、旅遊需求和不斷演變的國家政策交匯的關鍵時刻。日本銀行（BOJ）近期關於貨幣政策的信號，包括將利率提高至 1.0% 的討論，可能會逐步影響市場的借貸成本和投資收益率。儘管這一轉變可能會抑制投機活動，但從中期來看，它也可能預示著一個更穩定的經濟環境。

此外，旨在促進區域振興和吸引外國投資的全國性舉措，例如指定的脫碳區和促進世代財產轉移的遺產稅改革，很可能繼續影響投資流向。e-Stat 需求指標中的強勁「國際化得分」50.0，以及穩健的「總訪客人數」（2,953,280 人），都表明持續的旅遊吸引力。雖然總訪客人數同比略有下降（-4.31%）需要密切關注，但潛在的需求驅動因素依然強勁，特別是對於一個受益於歷史意義和現代基礎設施的城市而言。對國際遊客持續的吸引力，體現在高比例的外國遊客份額，暗示著對住宿和租賃房產的持續需求。能夠將其策略與這些宏觀趨勢結合，專注於地理位置優越的資產以及「潛力級別」類別中的潛在附加價值機會的投資者，最有可能在長期資本增值方面獲得優勢。