小樽 跨市場基準比較｜跨市場比較分析

日本政府振興區域經濟的努力已開始吸引部分投資者目光，而小樽等城市為習慣於門戶城市快速收益率壓縮的國際投資者提供了獨特的機會。日本國土交通省（MLIT）的歷史交易記錄顯示，儘管存在營運成本和市場流動性方面的考量，但仍有可能實現可觀的總收益率。截至 2026 年 5 月，小樽的房地產格局（以已完成的交易為標誌）提供了一個引人注目的案例，值得進一步探討，尤其是在與其都會區同業和國際度假勝地進行基準比較時。

市場概況

小樽的歷史交易數據反映了一個充滿活力的市場，交易量相當可觀。在 749 筆已完成的交易中，有 136 筆提供了足夠的數據來計算總收益率，平均收益率高達 13.3%。這個平均數字遠高於東京或大阪等主要城市中心通常觀察到的收益率，暗示著願意探索北海道沿海城市的投資者，可能會獲得潛在的收益率溢價。這些交易的實現價格也呈現廣泛的範圍，從最低的 1,000 日圓到最高的 4.6 億日圓，整體平均約為 1,020 萬日圓。這個廣泛的範圍表明，歷史交易記錄中的房產類型和狀況多樣，涵蓋了從單獨的地塊到大型商業或住宅建築。截至 2016 年 12 月的分析期間，e-Stat 統計數據的「需求分數」為 52.1，表明市場活躍度適中，加上總賓客數量年增長 3.55%，預示著旅遊業的復甦，這都顯示了潛在的需求。

近期重要交易

歷史交易數據中一個具有啟發性的例子是位於小樽朝里川溫泉地區的一處混合用途房產。這筆過去的銷售以 1,500 萬日圓的實現價格，達到了驚人的 29.75% 總收益率。雖然這代表了一筆表現優異的單筆交易，而非當前的機會，但它突顯了在以有利的價格收購資產時，特別是在具有利基吸引力或重新開發潛力的地區，獲得顯著回報的潛力。與 13.3% 的平均總收益率相比，這裡達到的高收益率，凸顯了在區域市場中識別低估或表現不佳資產時，進行詳細分析和盡職調查的重要性。

價格分析

小樽歷史交易記錄中每平方米的平均實現價格約為 63,311 日圓。這個數字與日本主要市場相比，形成了鮮明的對比。作為參考，札幌中央區的歷史交易數據顯示，每平方米的平均價格接近 40 萬日圓，而東京港區的平均價格約為每平方米 120 萬日圓。這個顯著的價格差異意味著，對於相同的投資資本，投資者在小樽可以購買比在這些主要都會中心多得多的面積或更多的資產。例如，根據每平方米的平均價格，1.59 億日圓（約 100 萬美元）可以在小樽購買約 2,500 平方米，而札幌約為 400 平方米，東京僅為 133 平方米。每平方米價格的顯著折扣是推動小樽等區域市場較高總收益率的關鍵因素。

投資等級分佈

按投資等級細分小樽的歷史交易數據，揭示了有趣的市場動態。記錄交易中的很大一部分，即 749 筆中的 537 筆，屬於「潛力」等級。這表明有相當多的資產可能需要翻新、重新定位，或是未開發的地塊。「A 級」房產（代表狀況優越或地理位置優越的房產）佔 147 筆交易，「B 級」和「C 級」房產則分別佔 22 筆和 43 筆交易。大量「潛力」等級的資產表明，與成熟的門戶城市相比，通過翻新和開發創造價值的機會可能在該市場更為普遍。準備採取此類增值策略的投資者，有可能實現更高的回報，將資產從「潛力」等級提升至「A 級」或「B 級」類別。

投資風險與考量

投資日本區域房地產，包括小樽，需要對潛在風險有充分的了解。一個主要的擔憂是總收益與淨收益之間的差距，這會受到營運支出（OPEX）的顯著影響。在小樽，歷史數據顯示，僅除雪費用就可能佔總租金收入的約 3.0%，考慮到北海道的氣候，這是一個顯著的因素。當考慮到物業稅、保險和維護等其他營運成本時，營運支出後的淨收益可能會降至約 10.2%，與 13.3% 的平均總收益率相比，產生 3.1 個百分點的差距。與門戶城市相比，這是一個關鍵的考量，門戶城市的營運支出絕對值可能較高，但由於規模經濟，佔總收入的百分比可能較低。

• 總收益與淨收益的差距及營運支出：總收益與淨收益之間的差距至關重要。雖然小樽提供了較高的總收益，但營運支出（特別是像除雪（佔總收入 3.0%）這樣的季節性成本）的影響可能會縮小淨回報。冬季入住率的差異（變異係數 CV 為 ±15%）增加了收入預測的不確定性。

  • 緩解措施：聘請在區域日本市場經驗豐富的專業物業管理服務，以優化營運支出。協商除雪和維護的長期服務合約。建立穩健的財務預測，考慮到季節性收入波動和較高的營運成本。

• 人口下降：小樽面臨人口結構挑戰，過去五年年複合增長率（CAGR）為 -2.5%。這一長期趨勢可能會影響租賃需求和房產增值。

  • 緩解措施：將投資集中在滿足利基需求的房產上，例如與旅遊相關的住宿，或對日益增長的（全國顯著增長的）外國居民有吸引力的房產。在可能的情況下，分散租賃收入來源。

• 市場流動性與退出策略：與流動性較強的門戶城市相比，區域市場房產的預計退出時間可能較長，從 6 到 18 個月不等。

  • 緩解措施：以更長期的視角進行投資。進行徹底的市場研究，以了解當地的買家群體和融資條件。確保房產維護良好且價格具有競爭力，以便在市場條件有利時吸引潛在買家。

前景

像小樽這樣的日本區域城市的未來前景保持謹慎樂觀，受到幾個關鍵因素的影響。日本銀行（BOJ）維持其接近零的利率政策（如近期報導所示），繼續為房地產投資提供有利的融資條件。此外，日本入境旅遊業成功反彈，2025 年的遊客數量超過了 COVID 前的記錄，為具有旅遊吸引力的城市提供了顯著的推動力。小樽憑藉其歷史悠久的運河區以及鄰近滑雪勝地的地理位置，有利於從這次復甦中受益。儘管人口下降等挑戰依然存在，但政府旨在振興區域經濟的舉措以及吸引外國投資的激勵措施，旨在對抗這些趨勢。對於投資者而言，只要他們有能力管理區域市場固有的特定營運細微差別和流動性考量，小樽就能提供一條通往比競爭激烈的門戶城市更高的總收益率的清晰道路。e-Stat 數據顯示住宿業增長得分為 57.0，Airbnb 收入潛力為 75.0%，這進一步表明，短期租賃和以旅遊為重點的策略可以利用當前的需求趨勢。

---

免責聲明：本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，並不表示任何房產的當前可用性。過去的交易價格和收益率並不預示未來的表現。