專題報導小樽

小樽價格帶分佈分析｜宜居投資視角

2026年5月閱讀時間 7 分鐘

春季通常是北海道的復甦時節，而小樽的房地產市場往往也會隨之活躍起來。回顧過去幾年的已完成交易，對於那些關注日本區域振興、並尋求歷史魅力與旅遊吸引力結合的投資者而言，小樽提供了一個引人注目的選擇。歷史交易記錄顯示，該市場交易量相當可觀，共有 749 筆交易記錄，為評估市場動態和投資潛力提供了廣泛的數據基礎。

市場概況

從歷史交易數據來看，小樽的房地產市場呈現出顯著的交易量，其中 749 筆已完成交易構成了穩健的樣本規模。在這些交易中，有 136 筆包含收益率數據，平均毛收益率為 13.3%。雖然這是一個平均值，但遠高於 2.13% 的最低值，這表明市場上存在實現可觀回報的機會。已實現的價格範圍非常廣泛，從名義上的 1,000 日圓到 460,000,000 日圓不等，平均交易價格為 10,199,967 日圓。這種廣泛的價格區間反映了小樽市場中房地產類型和投資規模的多樣性。「潛力等級」(grade_potential) 的物業佔比（709 筆有評級物業中的 537 筆）表明，市場上有很大一部分是未開發或以翻新為重點的資產，這對尋求增值機會的投資者具有吸引力。住宅物業在交易類型中佔主導地位，完成了 581 筆銷售，突顯了持續的住房需求。這些基礎數據為深入探討具體價格點和投資策略奠定了基礎。

近期重要交易案例

一項高收益交易的案例研究，為我們深入了解小樽市場的潛力提供了寶貴的見解。位於朝里川溫泉的已完成交易，該物業被認定為包含土地和建築物的混合用途物業，實現了 29.75% 的非凡毛收益率。這筆交易的價格為 15,000,000 日圓，凸顯了小樽市場特定細分市場的巨大上漲潛力。雖然這代表歷史最高紀錄，並非當前供應，但它有力地表明，在有利條件下，該市場有能力產生超額回報，這很可能是由當時的地理位置、物業特徵和租賃需求等獨特組合所驅動的。

價格分析

所有交易的平均每平方米已實現價格為 63,311 日圓。與東京（平均價格可能超過每平方米 1,200,000 日圓）或札幌（平均價格約為每平方米 400,000 日圓）等主要大都市相比，這一定價使得小樽成為一個更易於進入的市場。例如，小樽一套 50 平方米的物業，交易價格約為 3,165,550 日圓 (50 平方米 * 63,311 日圓/平方米)，按目前匯率約等於 20,000 美元或 135,000 人民幣。相比之下，東京市中心類似大小的單元，價格很容易達到 60,000,000 日圓 (377,000 美元 / 2,560,000 人民幣)。

歷史交易數據的價格細分揭示了不同的投資者輪廓：

入門級 (低於 1000 萬日圓)： 這一價格區間的物業構成了市場的重要部分，進入門檻較低。這些通常是較小的住宅單元、土地或需要大量翻新的物業。它們對個人投資者或尋求以較少資本投入進行多元化投資的人具有吸引力。
中階市場 (1000 萬 - 5000 萬日圓)： 這一市場涵蓋了更廣泛的住宅物業和一些混合用途資產。這些交易代表了可負擔性與資本增值或穩定租金收入潛力之間的平衡，吸引了個人投資者和小型家族辦公室。
高端市場 (高於 5000 萬日圓)： 在價格範圍的頂端，包括市場上 460,000,000 日圓的峰值，這些交易很可能代表大型商業資產、大量土地或優質住宅物業。這些通常是機構投資者或尋求大規模資產收購的大型家族辦公室的目標。

與東京和札幌等主要城市中心相比，顯著的價格差異使得小樽對尋求與收購成本相比具有更高潛在收益率的投資者來說，具有吸引力，特別是隨著區域振興政策鼓勵主要樞紐以外的經濟活動。

退出策略

在考慮投資小樽時，對潛在的退出策略有清晰的了解至關重要。根據歷史交易數據，該市場物業的估計變現時間範圍為 6 至 18 個月。

樂觀情境 — 短期租賃擴張： 小樽擁有風景優美的運河、歷史建築以及靠近札幌的地理位置，非常適合吸引入境旅遊。北海道各市鎮若能放寬短期租賃（民宿）法規，將可能釋放出巨大的收入潛力。成功轉型為合法的民宿住宿，尤其是在旅遊旺季，其收益率有望達到傳統長期租賃的 2-3 倍。投資者可以持有 2-4 年，通過戰略性收購、翻新和優化的短期租賃管理，目標是實現 18-28% 的總回報。從需求指標來看，住宿增長得分 57.0 和 Airbnb 收入潛力 75.0% 表明，此策略具有強勁的潛在基礎，尤其是在法規放寬的情況下。
悲觀情境 — 旅遊業下滑： 相反，全球經濟衰退或重大的地緣政治事件可能會嚴重影響作為小樽關鍵驅動力的入境旅遊。如果入住率在一段時間內跌破 50%，短期租賃收入將會崩潰。在這種情況下，務實的做法是實施止損策略，在預先確定的點（例如，較收購價虧損 15%）退出投資。然後，重點將轉向爭取穩定但較低的長期住宅租賃收入，以減緩進一步的資本損失，並為將資本重新部署到更具韌性的市場做準備。

投資風險與考量

投資小樽房地產市場需要務實地評估固有風險。一個主要擔憂是人口下降的趨勢。過去五年，小樽的人口複合年增長率 (CAGR) 為 -2.5%。這種持續的下降對中長期空置率上升帶來了較高的風險，可能影響租賃需求和房產價值。投資者必須將此納入其持有期限和租金收入預測中。

此外，北海道獨特的氣候也帶來了特定的營運成本。一年中大部分時間都必需的除雪費用，估計會消耗約 3.0% 的毛租金收入。雖然營運費用後的淨收益率報告為 10.2%，與毛收益率相差 3.1 個百分點，但仔細規劃此類季節性支出的預算至關重要。冬季入住率的波動（變異係數 CV 為 ±15%）表明，在較冷的月份租金收入可能出現波動，這可能會因惡劣天氣而加劇。

針對這些風險的緩解策略至關重要：

人口下降： 專注於擁有良好維護的區域、具備強大本地配套設施，或對現有或入境旅遊人口有吸引力的物業。通過短期租賃（在允許且可行的地方）實現租金收入來源多元化，有助於緩衝本地租戶群體萎縮的影響。深入了解當地人口結構和任何市政振興計劃至關重要。
除雪費用： 將這些費用直接納入租金收入計算和營運預算中。考慮使用屋頂設計簡潔的物業，或位於社區除雪服務高效且經濟實惠的地點。將這些費用納入淨收益率預測，將確保財務規劃的現實性。
冬季入住率波動： 對於短期租賃投資，考慮在平季和冬季期間簽訂長期租賃合同，以確保基本入住率。能夠根據季節性需求變化調整定價和營銷策略的全面物業管理至關重要。投資於穩定的供暖系統和確保卓越的物業維護，也可以在較冷的月份提升吸引力。
估計退出時間 (6-18 個月)： 投資者應保持充足的流動性和耐心，以適應市場的交易速度。避免投機性的短期操作，並專注於具有長期基本面的資產。

前景

小樽的房地產市場與日本更廣泛的區域振興背景息息相關，並得到旨在實現經濟活動和人口從主要城市中心分散化的政府激勵措施的支持。日本銀行最近維持政策利率在 0.75% 的決定，同時承認通脹上漲風險，這表明其在貨幣政策上採取謹慎態度，可能支持一個穩定但緩慢的經濟環境。這種環境可能繼續使區域房地產投資因其收益潛力而具有吸引力。

旅遊業的持續復甦，從 57.0 的積極住宿增長得分可見一斑，這對小樽來說是個好兆頭，小樽歷來受益於其旅遊吸引力。儘管北海道新幹線可能延遲至 2038 年，但這並未減弱北海道獨特生活方式和美食體驗（從世界級海鮮市場到蓬勃發展的高級餐飲業）的即時吸引力。此外，像北海道鄰近地區數據中心增長這樣的潛在發展，可能會間接刺激小樽等二線城市的住房需求，因為工人尋求更實惠和更注重生活方式的居住安排。對投資者而言，小樽是一個市場，其生活方式吸引力（由旅遊業和北海道聞名的生活品質驅動）可以與穩健的投資基本面相結合，前提是能謹慎管理風險。