專題報導小樽

小樽投資等級信號｜長期戰略展望

2026年6月閱讀時間 7 分鐘

隨著初夏時節的到來，北海道迎來宜人的天氣，避開了日本本島的傳統梅雨季節，小樽（Otaru）為策略性房地產投資者提供了一個獨特的案例研究。儘管經常被鄰近的二世古（Niseko）的飛速發展所掩蓋，但小樽的歷史交易記錄顯示出一個具有獨特潛力的市場，其基礎是持續發展的基礎設施計劃和已完成交易的顯著高收益率。本報告分析了 749 筆過往交易，深入探討了小樽的市場動態，重點關注長期基礎設施發展和本地化投資模式如何影響未來 5-10 年的資產增值，這段時期可能會受到有關北海道新幹線延伸及其對區域連接性影響的持續討論的影響。

市場概覽

小樽的歷史交易數據，包括 749 筆已記錄的銷售，描繪了一個具有顯著收益潛力的成熟市場。在這些交易中，有 136 筆包含詳細的收益率信息，顯示平均總收益率為 13.3%。這一數字雖然穩健，但跨度很大，從最低記錄的 2.13% 到驚人的最高 29.75%。所有交易的平均實現價格約為 1,020 萬日圓，最低銷售價格僅為 1,000 日圓，最高達到 4.6 億日圓，存在顯著差異。已完成交易的平均每平方米價格為 63,311 日圓，與主要大都會中心相比，小樽是一個更易於進入的市場。e-Stat 需求指標反映的人口統計狀況顯示，全國外籍居民人口超過 460 萬，表明國際需求基礎廣泛，而小樽自身 52.1 的需求評分表明市場興趣水平穩健，但並不突出。至關重要的是，57.0 的住宿增長評分和 50.0 的國際化評分表明，該市有望從入境旅遊趨勢中受益，日本政府通過數字化轉型和基礎設施投資振興區域的「數字花園城市」等舉措，持續推動這一領域。

值得注意的近期交易

小樽交易歷史中的一個引人注目的案例是位於朝里川溫泉區（Asarigawa Onsen）的一處混合用途房產。這筆已完成的交易達到了驚人的 29.75% 總收益率，實現價格為 1,500 萬日圓。這一記錄凸顯了在小樽特定、選擇良好的地點和房產類型中可以釋放出的巨大上漲潛力。這筆交易的成功，尤其是在一個以度假勝地吸引力著稱的地區，強調了識別可能提供顯著高於市場平均水平回報的利基機會的重要性。雖然這是歷史數據點，並不代表當前市場的可用性，但它為評估小樽資產時可尋求的潛在收益率設定了一個基準。

價格分析

小樽每平方米 63,311 日圓的平均交易價格與日本主要城市中心形成了鮮明對比。作為參考，福岡的博多區（Hakata-ku）作為一個新興的技術中心，平均價格約為每平方米 550,000 日圓，而沖繩的著名亞熱帶度假勝地那霸（Naha）平均每平方米約 450,000 日圓。即使在北海道，札幌的平均每平方米價格估計也約為 400,000 日圓。東京的黃金地段價格可超過每平方米 120 萬日圓。這種顯著的價格差異使得小樽成為一個為尋求獲得資產的投資者提供更實惠入場點的市場。較低的每平方米成本，結合觀察到的平均總收益率，表明對於瞄準現金流的投資者來說，潛在的風險回報狀況具有吸引力，前提是審慎盡職調查。

投資等級分佈

小樽交易記錄中的投資等級分佈提供了市場定價模式的細粒度視圖。在 749 筆記錄的交易中，A 級房產佔 147 筆，約佔總數的 19.6%。相對較高的「A 級」交易比例可能表明，市場上有相當數量的資產符合高標準的建築和地點，或者反之，如果這些資產的交易價格低於其內在價值，則可能表明某些細分市場存在定價不足。特別值得注意的是「潛力等級」（Grade Potential）類別，佔了相當大的比例，有 537 筆交易（約 71.7%）。這一主導細分市場表明，雖然可能狀況不佳，但有大量房產可通過翻新或重新開發提供顯著的增值機會。B 級和 C 級交易較少，分別為 22 筆（2.9%）和 43 筆（5.7%）。「潛力等級」資產的強勁存在表明，小樽的交易歷史中有很大一部分涉及可通過戰略干預來釋放增強價值的房產，這與長期發展戰略相符。

實地房產考察

對於任何考慮在小樽購買房地產的投資者來說，實地房產考察是不可或缺的一步。儘管歷史數據提供了寶貴的量化見解，但房產的實際狀況無法遠程評估。建築物抵抗北海道的顯著冬季降雪的結構完整性、像善知鳥（Zenibako）地區可能暴露在沿海鹽霧中的風險，以及翻新或必要升級的具體狀態等因素，是未來維護成本和租賃吸引力的關鍵決定因素。小樽從札幌出發交通便利，並擁有自己的住宿設施，為進行徹底的實物盡職調查提供了實際的基地。實地考察使投資者能夠超越數據，了解影響資產真實價值和長期可行性的本地化細微差別。

退出策略

評估小樽房地產市場的投資者應仔細考慮潛在的退出策略。

樂觀情景（短期租賃擴張）： 北海道持續的旅遊熱潮，尤其在二世古地區因其不斷演變的短期租賃（民泊）法規而日益顯現，為小樽帶來了樂觀的前景。如果小樽的市政法規對許可的短期租賃更加有利，那麼在旅遊友好地區的房產可能會實現比目前平均水平高出 2-3 倍的收益提升。在這種情況下，通過利用不斷增長的每間可用客房收入（RevPAR），持有期為 2-4 年，目標總回報為 18-28%，是可以實現的。e-Stat 數據顯示的 57.0 的強勁住宿增長評分支持了旅遊需求擴大的觀點。
悲觀情景（旅遊業下滑）： 相反，全球經濟衰退或地緣政治不穩定可能會嚴重影響作為日本區域城市關鍵驅動力的入境旅遊。如果遊客數量持續下降，導致入住率連續數個季度低於 50%，將會嚴重損害短期租賃收入。在此悲觀情景下，建議採取嚴格的止損策略，以收購價格降低 15% 出售，並轉向確保長期住宅租賃以減輕進一步損失。50.0 的相對較低的國際化評分表明，雖然國際旅遊是一個因素，但市場並非完全依賴於它，這提供了一定的韌性。

前景

從戰略規劃者的角度來看，對小樽的看法是謹慎樂觀的，這很大程度上受到預期基礎設施增強和國家持續政策目標的影響。北海道新幹線線路的計劃延伸，雖然面臨潛在延誤，可能將其完工時間推遲到 2038 年以後，但從根本上改變了該地區的長期可達性和經濟前景。結合北海道潛在的機場基礎設施升級，這種連接性的改善是未來資產增值的顯著驅動力。市政發展計劃，通常得到「數字花園城市」等國家倡議的支持，旨在提振區域經濟並提高生活質量，吸引國內外投資。

儘管目前 13.3% 的平均總收益率具有吸引力，但真正的潛力在於戰略性資產選擇，尤其是在交易數據中確定的「潛力等級」類別。正如日本銀行最近維持其政策利率的決定所表明的，普遍存在的低利率環境通過保持借貸成本低廉，繼續支持房地產投資，儘管市場參與者對可能影響日圓流動性和投資回報的任何貨幣政策變動保持警惕。此外，小樽鄰近國際知名的二世古地區，意味著它可以吸引溢出需求，並可能受益於尋求更多樣化體驗的遊客增加。仔細監測區域振興政策和基礎設施進展，將是把握小樽長期增長軌道的關鍵。