專題報導小樽

小樽投資等級信號｜長期戰略展望

2026年6月閱讀時間 6 分鐘

北海道的初夏，迎來了充滿活力的綠色景觀，也暫時擺脫了日本本島的梅雨季節，成為吸引遊客的自然因素。季節性的吸引力，加上全國振興地方經濟的持續努力，為分析像小樽這樣城市的歷史房地產交易數據，提供了引人注目的背景。隨著日本貨幣政策的轉變，日本銀行最近因擔憂通膨風險上升而將政策利率提高至 1.0%，對於尋求在超一線城市中心以外的多元化機會的國際投資者來說，理解區域市場的細微表現變得至關重要。本文深入探討小樽的已完成交易，闡明其獨特的市場動態和長期價值潛力。

市場概覽

小樽的歷史交易記錄顯示了一個活躍的市場，其中進行了大量交易，總計分析了 749 筆已完成的交易。在此數據集中，有 136 筆交易包含詳細的收益率資訊，平均總收益率為 13.3%。此數字突顯了該市房地產行業的收入產生潛力。實現的價格範圍很廣，從最低的 1,000 日圓到最高的 460,000,000 日圓不等，反映了房產類型和狀況的多樣化庫存。每平方米的平均實現價格為 63,311 日圓，這使小樽在日本房地產市場的整體背景下，成為一個相對容易進入的市場。住宅物業佔交易的最大比例，完成了 581 筆銷售，這凸顯了住房需求的持續穩定。

近期值得關注的交易

對已完成交易的回顧顯示，朝里川溫泉地區的表現尤為強勁。一處被描述為「小樽市朝里川溫泉宅地（土地と建物）」的綜合用途房產，實現了令人矚目的 29.75% 總收益率。這筆交易的實現價格為 15,000,000 日圓，體現了在小樽特定次級市場可以釋放出的顯著收入產生潛力。雖然這代表過去的銷售，而非當前可用性的指標，但它為理解透過策略性房產收購和管理可實現的收益率表現的上限，提供了一個有價值的基準。這類高收益機會的集中度，通常與經歷特定需求驅動因素的區域相關，例如鄰近休閒設施或獨特的旅遊吸引力。

價格分析

小樽每平方米 63,311 日圓的平均實現價格，與日本其他城市的基準相比，呈現出明顯的對比。例如，在北海道，札幌的中心區域（中央區）的平均價格歷史上約為每平方米 400,000 日圓。更遠的地方，金澤自 2015 年連通新幹線並擁有豐富的文化遺產，其平均價格約為每平方米 300,000 日圓。這種顯著的價格差異表明，小樽市場可能提供更高的入場收益率和潛在的更大資本增值機會，特別是如果其基礎設施發展和旅遊吸引力持續增長。小樽較低的每平方米價格可能歸因於其距離主要經濟中心、不同的人口結構，或與金澤等城市相比發展較少的旅遊基礎設施等因素。

退出策略

考慮進入小樽房地產市場的投資者，必須應對多方面的退出格局。

樂觀情境 — 旅遊與基礎設施驅動的增值： 北海道新幹線的計劃延伸，加上日圓疲軟對外國入境旅遊的持續吸引力，可能會顯著提振需求。如果小樽能有效利用這些趨勢，例如透過改善當地設施和定向行銷，投資者可以設定 3-5 年的持有期。這種情境目標是總回報率達到 15-25%，結合穩定的租金收入和房價增值帶來的資本收益。市場目前的市場需求得分為 52.1，住宿增長得分為 57.0，國際化得分為 50.0，這提供了潛在興趣的基礎水平，可以透過這些基礎設施項目得到放大。
悲觀情境 — 人口結構加速惡化： 相反，如果小樽負人口增長趨勢（五年複合年增長率為 -2.5%）加速，可能會導致空置率超過 20%，房價貶值。在這種情況下，建議採取積極的止損策略，設定從收購價貶值 15% 的門檻。如果入住率連續兩個季度持續低於 70%，這是一個市場狀況惡化的關鍵指標，應考慮及早退出。

投資風險與考量

駕馭小樽的房地產市場，需要清楚了解潛在風險並實施健全的緩解策略。

流動性風險： 小樽房產的估計退出時間為 6 至 18 個月。此時間長度受到市場深度和可比較已完成交易數量的影響，儘管總體交易量可觀（749 筆交易），但與超高流動性的大都市區相比，不同房產類型和區域的分散程度可能更高。
- 緩解措施： 將房產組合分散到不同的細分市場或區域，以擴大潛在買家群體。保持房產良好狀況以增強吸引力並縮短上市時間。在行銷階段盡可能尋找預先資格審查的買家。
營運成本（剷雪）： 北海道的氣候帶來顯著的營運成本。僅剷雪費用估計就佔總租金收入的約 3.0%，影響淨利潤。
- 緩解措施： 在財務預測中仔細考慮這些成本。考慮擁有已建立剷雪服務或包含這些條款的管理合約的房產。探索擁有更優惠市政剷雪服務的區域的房產。
人口結構逆風： 小樽面臨持續的人口下降，五年複合年增長率（CAGR）為 -2.5%。這一趨勢對房產需求和價值構成長期風險。
- 緩解措施： 專注於迎合穩定需求細分的房產，例如位於理想地段維護良好的住宅單位，或具有短期租賃收入潛力的房產，以抓住更廣泛的旅遊需求，利用小樽的歷史吸引力以及需求指標顯示的 75.0% 的高 Airbnb 收入潛力。
收益率壓縮與空置率波動： 平均總收益率（13.3%）與扣除營運費用後的估計淨收益率（10.2%）之間的差額為 3.1 個百分點，這表明營運成本對獲利的影響。此外，冬季入住率可能出現顯著差異，變異係數（CV）為 ±15%。
- 緩解措施： 對特定房產的營運費用進行徹底的盡職調查。聘請專業物業管理以確保入住率穩定和租戶滿意度。建立準備金以應對入住率較低的時期或意外的維護費用。

前景

小樽的房地產市場有望受益於更廣泛的區域發展計劃和不斷變化的國家經濟狀況。日本為振興地區經濟而推動的措施，並得到政府獎勵的支持，旨在促進小樽等城市的發展，潛在吸引新居民和企業。日本銀行最近將政策利率提高至 1.0%，標誌著向更緊縮的貨幣政策轉變，這可能會影響融資成本，但也反映了國內更強勁的經濟前景。日圓的持續疲軟對尋求日圓計價資產的外國投資者仍然是一個重要的吸引力。儘管小樽可能不像二世谷那樣具有即時的全球吸引力，但其在北海道的戰略位置，加上持續的基礎設施進步和獨特的文化身份，使其成為一個具有穩定、長期價值創造潛力的市場，特別是對於那些關注其特定風險回報狀況的投資者而言。‘潛力股’ 交易（佔總數 749 筆交易中的 537 筆）的高比例表明，在該市場中，增值策略可能在捕捉上漲空間方面特別有效。