專題報導小樽

小樽跨市場基準比較｜跨市場比較分析

2026年7月閱讀時間 6 分鐘

小樽的房地產市場，作為北海道蓬勃發展的旅遊業門戶，與日本主要經濟中心相比，展現了誘人的收益潛力和相對的負擔能力。根據國土交通省（MLIT）的歷史交易記錄顯示，截至 2026 年 7 月 3 日，在 118 筆具有可辨識收益率數據的交易中，平均總收益率為 13.45%。這一數字與東京、大阪等門戶城市觀察到的資本化率下降形成鮮明對比，為尋求在日本區域城市房地產持有中獲得更高收入的國際投資者提供了獨特的價值主張。小樽的獨特魅力，尤其是在北海道國內旅遊旺季，當日本本州面臨酷熱時，其涼爽的氣候得到了放大。來自較溫暖地區的「氣候難民」的季節性湧入，為短期租賃需求帶來了暫時但顯著的提振，歷史交易數據表明，這可能會導致度假區附近地區的夏季收益率升高。

市場概況

對小樽 659 筆已完成交易的分析顯示，這是一個多元化的市場，住宅物業佔有相當大的份額，完成了 516 筆交易。土地交易也構成了重要組成部分，記錄了 112 筆銷售，凸顯了開發潛力。混合用途物業雖然數量較少，僅 19 筆交易，但通常會對較高的收益率範圍做出貢獻。根據歷史記錄，小樽物業的平均實現價格約為 9,407,763 日圓。這一相對較低的入場門檻，加上前述的平均總收益率 13.45%，使得小樽成為比房價過高的門戶城市更廣泛投資者能夠進入的市場。值得注意的是，在記錄的 659 筆交易中，有 471 筆（占 71.5%）屬於「潛力等級」類別，這表明該市場有很大的通過翻新或策略性重建來提升價值的空間。

值得注意的近期交易

小樽歷史交易數據中潛在收益機會的一個典型例子是位於朝里川溫泉地區的一筆混合用途物業的銷售。這筆具體的交易，被記錄為「宅地（土地と建物）」（土地和建築物用地），在 15,000,000 日圓的實現價格上，達到了驚人的 29.75% 的總收益率。雖然這代表了所分析數據集中記錄的最高收益率，但將此類異常值視為潛力的指示性基準，而不是典型回報的代表，這一點至關重要。這次交易的成功，即使在以 15,000,000 日圓的適中價格購得，也凸顯了具有特定休閒或旅遊吸引力地區物業的價值。這種結合土地和現有結構的物業類型，通常為收入創造提供了一個靈活的平台。

價格分析

根據已完成的交易，小樽每平方米的平均實現價格約為 62,633 日圓。這一數字與日本主要房地產市場形成了鮮明的對比。作為參考，東京港區的交易記錄顯示平均價格超過每平方米 1,200,000 日圓，而即使是北海道最大的城市札幌，其平均價格也接近每平方米 400,000 日圓。這一顯著的價格差異意味著，小樽的每平方米成本約為東京黃金地段的 1/20，相較於札幌也有大幅折扣。這種負擔能力是那些希望最大限度地提高資本部署效率的投資者的關鍵吸引力，他們能夠以在大都市區購買一處較小房產相同的資本支出，購得更大的地塊或多個單元。目前 1 美元兌 161.2 日圓的匯率，進一步增強了外國投資者的吸引力，將小樽的平均房價約 940 萬日圓轉換為約 58,000 美元。

區域聚焦

交易記錄顯示，櫻區的活動量最高，已完成 49 筆交易。緊隨其後的是錢函，有 42 筆交易，新光有 40 筆交易。其他活躍的地區包括稻穗和花園，分別有 39 筆和 35 筆交易。這些交易量較高的地區很可能代表了擁有成熟住宅社區和便利設施的地區，可能同時滿足當地需求和季節性旅遊需求。這些地區交易的集中，表明了潛在的市場流動性和各種房產類型的既定吸引力。對於投資者來說，了解這些頂級地區的特定特徵和便利設施，這體現在過去的銷售價格和交易量中，對於鎖定具有持續需求驅動因素的地區至關重要。

退出策略

考慮投資小樽的投資者應根據市場動態和投資期限評估潛在的退出策略。

樂觀情境（牛市）——旅遊與基礎設施：隨著北海道新幹線延伸至札幌的工程持續進行，預計將於 2038 年後完工，小樽有望受益於改善的連接性。再加上日圓疲軟，正如總客流量同比增長 3.55% 和整體住宿增長分數 57.0 所顯示的，持續吸引國際遊客，預計旅遊業將強勁復甦。在此情境下，投資者可以目標為 3-5 年的持有期，目標是通過租金收入和資本增值實現 15-25% 的總回報。該市場目前 13.45% 的平均總收益率提供了穩定的收入基礎，而基礎設施開發和持續的入境旅遊預計將推高房價。
悲觀情境（熊市）——人口結構加速：日本持續的人口結構挑戰，包括人口下降和老齡化，構成了長期風險。如果小樽出現這些趨勢的加速，導致空置率超過 20% 和房產大幅貶值，則需要更謹慎的退出策略。在此悲觀預期下，將購買價格的 15% 折舊設定為止損點是明智的。此外，監測入住率至關重要；如果入住率連續兩個季度持續低於 70%，則應考慮提前退出，這將發出需求下降的信號，可能迅速侵蝕資產價值。目前的「需求分數」為 52.1，雖然是中等水平，但如果更廣泛的經濟逆風或當地人口外流加劇，可能會急劇下降。

展望

小樽的房地產市場正在駕馭一個由國家經濟政策和區域發展倡議塑造的複雜格局。日本銀行寬鬆的貨幣政策，即使有潛在的利率調整，仍然影響著借貸成本，而日圓的持續疲軟為入境旅遊提供了顯著的順風。正如「國際化分數」50.0 和「Airbnb 收入潛力百分比」75.0 所顯示的，像小樽這樣受益於北海道吸引力的地區，非常適合利用外國遊客的消費。區域振興激勵措施也可能在鼓勵投資和發展方面發揮作用。然而，長期走勢將在很大程度上受到日本人口趨勢以及北海道新幹線等基礎設施項目在刺激區域經濟方面的有效性的影響。投資者必須權衡眼前的收益機會與這些不斷變化的宏觀和微觀因素。