專題報導小樽

小樽投資等級信號｜長期戰略展望

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

隨著北海道夏季旅遊旺季的到來，吸引國內遊客前來避暑，小樽的歷史交易數據揭示了一個市場，其特色是進入門檻較低且具有顯著的收益潛力，並以持續的基礎設施開發和明確的投資等級分佈為後盾。小樽雖然以其運河和歷史建築聞名，但其房地產格局，從 810 筆已完成的交易數據中可見一斑，值得策略性地審視，特別是對於那些透過基礎設施升級和區域活化政策來創造長期價值的投資者而言。這座城市因靠近札幌以及作為通往北海道其他地區的門戶而增添了吸引力，使其成為區域城市發展的引人注目的案例研究。

市場概況

小樽的歷史交易記錄描繪了一個進入門檻較低、房產類型多樣的市場。在 810 筆已完成的交易中，平均實現價格為 10,060,544 日圓。對於尋求產生收入的資產的投資者來說，數據顯示了可觀的潛力，其中 140 筆交易的收益信息顯示，平均總收益率為 13.23%。此平均值更進一步透過廣泛的範圍進行了闡述，從最低的 2.13% 到顯著的最高的 29.75%。在 810 筆交易中，有 616 筆是住宅類型的交易，反映了穩定的住房潛在需求，而土地交易則佔已記錄的 152 筆銷售。住宅房產的普遍性表明，市場以當地需求為基礎，並疊加了旅遊帶來的機會。

近期值得關注的交易

對交易數據進行更詳細的審查，突顯了朝里川溫泉地區的一個特定案例。在此，一處被描述為帶有建築物的土地的混合用途房產，以 15,000,000 日圓的價格成交，並取得了驚人的 29.75% 的總收益率。這筆由原始 ID「ec7e55b81d429b98」標識的交易，是小樽收益潛力上限的一個有力指標，尤其是在結合了住宅吸引力和度假村式設施的地區。雖然這代表了一筆歷史交易，但它強調了識別位於戰略位置區域的房產的重要性，這些區域能夠獲得更高的租金收益或利用短期住宿需求，尤其是在當前夏季等旅遊旺季期間。

價格分析

小樽歷史交易數據中每平方米的平均實現價格為 65,363 日圓。這一數字使小樽相較於日本主要大都市，成為一個更易於進入的市場。作為參考，東京黃金地段的平均價格可能超過每平方米 1,200,000 日圓，而北海道的首府和最大城市札幌，在類似的指標下平均約為每平方米 400,000 日圓。這種顯著的差異意味著，對於相同的投資資本，國際投資者可以在小樽獲得更大或更多的資產。例如，1 億日圓（按當前匯率約為 628,000 美元）可以在小樽購買約 1,530 平方米的房產，而在東京僅為 83 平方米，在札幌為 250 平方米。這種價格差異是尋求在區域背景下最大化土地收購或開發更大規模項目的投資者的關鍵因素，特別是隨著北海道持續被指定為國家級脫碳區，吸引了側重 ESG 的資本，並可能推動對可持續發展的需求。

投資等級分佈

小樽的交易記錄顯示了明確的投資等級分佈：A 級房產佔 156 筆已完成交易，B 級 26 筆，C 級 45 筆，以及大量的 583 筆交易屬於「潛力股 (Grade Potential)」類別。其中，「潛力股」房產的比例很高，約佔所有分類交易的 72%，尤其值得關注。這表明市場上有很大一部分是由可能需要翻新、重新定位或戰略性開發才能釋放其全部價值的資產組成的。與 A 級優質資產佔已完成交易主導地位的成熟市場不同，小樽的數據表明存在增值投資的機會。然而，156 筆 A 級交易的存在，表明市場具有一定的效率，並且存在理想的、維護良好的資產。相對較少的 B 級和 C 級交易可能意味著市場上的房產要麼維護良好，要麼有很大的改進空間，而不是處於中間狀態。對於戰略規劃者而言，這種分佈要求採取細緻入微的方法，在收購穩定的 A 級資產與承擔開發「潛力股」房產的計算風險和潛在回報之間取得平衡。

退出策略

牛市情境：短期租賃擴張

小樽的樂觀前景取決於短期租賃（民宿）業務的潛在擴張，尤其是在北海道作為全年旅遊目的地日益受到關注之際。如果當地法規放寬，允許更廣泛地將住宅房產轉換為有牌照的短期租賃，投資者可以實現顯著的收益提升。策略性地選址的房產，例如靠近歷史景點或沿海地區的房產，其每間可用客房收入 (RevPAR) 可能比傳統長期租賃高出 2-3 倍。在此情境下，持有 2-4 年，目標總回報率為 18-28%，將是可行的，這將利用季節性需求激增和不斷增長的國際化分數（為 50.0，表明國際存在不斷增加）。

熊市情境：旅遊業低迷

相反，悲觀情境將涉及全球衰退或地緣政治不穩定引發的旅遊業急劇下降。這種情況可能導致入住率在較長時間內低於 50%，嚴重影響短期租賃收入，而該收入本已受到冬季入住率 ±15% 的波動影響。在此情況下，投資者需要迅速轉向。設定止損策略，目標是退出價格至少比收購價低 15%，將是明智的。屆時焦點將轉移到爭取穩定的長期住宅租賃，利用小樽的潛在居民人口，儘管這受到令人擔憂的 5 年人口複合年增長率為每年 -2.5% 的影響。在此情況下，預計退出時間（通常為 6-18 個月）可能會大大延長。

投資風險與考量

考慮投資小樽的投資者必須認識到幾個關鍵風險。流動性風險是首要的；預計退出時間很長，從 6 到 18 個月不等，這反映了一個比主要城市流動性較差的市場。可比交易數據的數量，雖然存在（總計 810 筆交易），但需要仔細分析以識別真正可比的資產進行轉售，這進一步證明了這一點。市場的深度比東京或大阪淺，這意味著較大的資產可能需要更長的時間才能脫手。一種緩解策略是專注於收購具有廣泛吸引力或位於高需求微觀地點的資產，這些資產吸引了更廣泛的買家群體，並保持充足的現金儲備以應對更長的持有期。

與冬季相關的營運成本是另一個挑戰。剷雪費用約佔總租賃收入的 3.0%，這在物業管理中是一個相當大的比例。雖然小樽的冬季條件不像北海道一些內陸城市那樣極端，但必須將這一因素納入費用預算。進一步影響平均總收益率 13.23% 的是營運費用 (OPEX) 的影響。扣除營運費用後的淨收益率估計為 10.1%，差異為 3.1 個百分點。為減輕這些營運成本並確保盈利能力，投資者應將維護和水電費納入現實的預算，考慮包括季節性服務的物業管理合同，並建立應急基金。

最後，人口每年複合年增長率為 -2.5% 的人口趨勢，預示著居民基礎的長期萎縮。這要求戰略性地專注於吸引入境旅遊和非永久居民，例如季節性工人或學生，以維持需求。除了單純的長期住宅租賃外，實現租戶類型和收入來源的多樣化變得至關重要。對於依賴季節性旅遊的房產，管理 ±15% 的冬季入住率波動，需要積極的市場營銷和靈活的定價策略，以在旺季最大化收入並減少淡季的損失。