专题报道白马

白马跨市场基准比较｜跨市场比较分析

2026年5月阅读时间 6 分钟

晚春时节，北海道气温宜人，白日可达20°C，连日降雨后天空放晴，这预示着其房地产市场的动态正在发生转变。尽管黄金周期间旅游活动有所增加，冰雪消融后的建筑工程也已陆续展开，但国际投资者正日益仔细地审视白马等度假区的已完成交易记录，以期理解其长期价值主张，尤其是在与主要门户城市及其国际同行进行比较时。本分析将深入探讨日本国土交通省（MLIT）近期发布的白马交易数据，并揭示其在日本更广泛房地产格局中的相对定位。

市场概览

白马的历史交易数据显示，该市场呈现出多元化的成交记录，共有69笔已完成的交易。其中，有25笔交易提供了足够的数据来计算总收益率。这些交易的平均总收益率为8.86%，乍一看，与东京等大都市中心通常看到的较低收益率相比，这一数字颇具吸引力。然而，这一平均值掩盖了显著的差异，已记录的总收益率从最低的1.76%到最高的29.58%不等。根据此数据集，白马地区物业的平均成交价格为45,362,376日元。市场活动集中在特定区域，“大字北城”以53笔交易占据主导地位，其次是“大字神城”，有16笔已完成的销售。

近期交易亮点

历史记录中一笔引人注目的交易，尽管存在关于此类结果性质的重大提示，却让我们得以一窥白马地区实现高回报的潜力。位于“大字北城”地区的一处商业地产实现了高达29.58%的总收益率。这笔交易的成交价为40,000,000日元，凸显了该市场在特定、很可能是小众的资产类别或特殊情况下的卓越表现能力。尽管这不代表市场平均表现，但这一异常值表明了在白马地区已完成销售中可实现的最高收益率潜力，并可作为理解驱动此类结果因素的一个案例研究。

价格分析

根据已完成的交易数据，白马每平方米的平均价格为315,376日元。这一价格水平远低于日本主要门户城市的价格水平。作为参考，东京主要区域的平均每平方米价格可超过1,200,000日元，而即使是主要的区域中心札幌，其平均交易价格也约为每平方米400,000日元。以快速增长而闻名的福冈博多区，其每平方米价格约为550,000日元。白马较低的每平方米价格，尤其考虑到其国际度假区的吸引力，表明其具有独特的价值定位。相较于主要城市中心的折让，可能转化为更高的收益率，前提是潜在的租金收入和资本增值潜力足够强劲，能够证明投资的合理性。与国际度假小镇相比，白马约4500万日元（或按160.1日元/美元计算的283,000美元）的平均交易价格似乎具有竞争力，特别是在北美或欧洲同类度假目的地成本结构更高的情况下。

区域聚焦

交易活动集中在“大字北城”，表明该区域是白马地区房地产开发和投资的焦点。其高成交量（69笔中的53笔）表明该市场成熟，对各类物业类型（包括大量的土地销售，共36笔交易）有着持续的需求。“大字神城”代表了次要但仍然重要的活动区域，有16笔交易。白马地区普遍存在的土地交易表明了持续的开发活动以及市场对新建或分割地块的接受度，这一趋势与北海道更广泛的振兴努力和政府对区域发展的关注相一致。

退出策略

考虑投资白马的投资者必须制定强有力的退出策略，以适应其独特的市场特征和潜在的经济条件变化。

看涨（乐观）——ESG资本流入： 北海道被指定为国家脱碳示范区，可能会吸引寻求绿色投资的ESG导向的机构资本。绿色改造补贴有可能将增值成本降低10%-15%，从而提升资产吸引力。以3-5年的持有期，通过改造资产溢价实现20%-30%的总回报，是一种可行的策略。这种情况依赖于持续的入境旅游增长以及对可持续房地产实践日益增长的重视，与全球投资趋势保持一致，并可能借鉴日本旅游业的积极势头，该行业在关键目的地的平均每间可售客房收入（RevPAR）已超过新冠疫情前水平。
看跌（悲观）——利率冲击： 更谨慎的前景则考虑到日本央行可能采取激进的货币政策正常化措施。如果抵押贷款利率显著升至3%以上，由于融资成本增加，资本化率可能会下降100-200个基点。这可能导致物业价值在3年内下降15%-25%。在此情况下，采取在任何加息周期达到顶峰前侧重于资本保值的退出策略将是明智的，可能涉及较短的持有期，或专注于具有强大、稳定现金流且不易受估值波动影响的资产。

投资风险与考量

虽然白马提供了机遇，但谨慎的投资者必须仔细考虑固有的风险，特别是关于运营费用和市场流动性。

总收益率与净收益率之差及运营费用： 总收益率与净收益率之间的差值是关键指标，在白马地区，运营费用（OPEX）对此影响显著。提供的数据表明了运营费用的影响，包括占总租金收入3.0%的除雪成本。在考虑了这些和其他运营成本后，净收益率为6.3%，与8.86%的平均总收益率之间存在2.5个百分点的差额。这一差额明显大于在更温和或城市化程度更高的日本市场可能观察到的情况。例如，由于规模经济和不那么极端的环境因素，门户城市的运营费用比例有时可能较低。
- 缓解策略： 投资者应针对具体物业进行彻底的尽职调查，重点关注成本优化机会。这可能涉及就除雪服务签订长期合同，探索节能改造以降低公用事业成本，并利用专业的物业管理来获得维护和维修的批量折扣。建立储备金以应对运营费用意外增长或季节性波动也是可取的。
人口动态： 尽管北海道已有一些振兴措施，但长期的人口趋势至关重要。过去5年的人口复合年增长率（CAGR）据报告为0.8%，增长缓慢。虽然是正增长，但这一增长率低于主要大都市区，并可能影响长期需求基本面和物业增值。
- 缓解策略： 专注于满足强劲但可能具有季节性的旅游需求的物业，而不是仅仅依靠当地人口增长来获取租金收入或资本增值。通过投资房地产类型的多元化，包括面向旅游业的商业资产，可以降低风险。
市场流动性与退出时间表： 白马地区物业的预估退出时间在3至12个月之间。与交易活跃的主要门户城市相比，这表明其市场流动性处于中等水平。
- 缓解策略： 投资者应采取更长期的投资视角，认识到出售可能需要数月时间。保持物业处于良好状态，并准备根据市场反馈调整定价策略，对于促进及时退出至关重要。
季节性差异： 冬季入住率的变异系数（CV）为±15%。这凸显了白马旅游市场的季节性及其对租金收入稳定性的直接影响。
- 缓解策略： 采用动态定价策略以在冬季旺季最大化收入，并探索淡季创收机会，例如推广夏季活动或迎合不同的游客群体。在可行的情况下，通过使收入来源多元化，超越传统的季节性租赁，可以平滑收入波动。