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白馬跨市場基準比較｜跨市場比較分析

2026年5月閱讀時間 6 分鐘

北海道晚春時節，氣溫宜人，約攝氏20度，雨後天空湛藍，預示著其房地產市場動態的轉變。雖然黃金週期間旅遊活動增加，解凍後的工程也陸續展開，但國際投資者正日益嚴格地審視白馬等度假區的已完成交易記錄，以了解其長期價值主張，尤其是在與門戶城市和國際同行進行基準比較時。本分析深入探討國土交通省（MLIT）近期關於白馬的交易數據，以洞察其在日本更廣泛房地產格局中的相對定位。

市場概況

白馬的歷史交易數據顯示，該市場的已記錄銷售額範圍廣泛，總計完成69筆交易。其中，有25筆交易提供了足夠的數據來計算總收益率。這些交易的平均總收益率為8.86%，表面上看，與東京等主要大都會中心普遍壓縮的收益率相比，這個數字似乎頗具吸引力。然而，這個平均值掩蓋了巨大的差異，已記錄的總收益率從最低的1.76%到最高的29.58%不等。根據此數據集，白馬房產的平均實現價格為45,362,376日圓。市場活動集中在特定地區，其中「大字北城」以53筆交易佔據主導地位，其次是「大字神城」，有16筆已完成銷售。

值得關注的近期交易

歷史記錄中一筆引人注目的交易，雖然伴隨著對此類結果性質的重大提醒，但仍一窺了白馬高報酬的潛力。位於「大字北城」地區的一處商業地產，達到了驚人的29.58%總收益率。這筆交易的實現價格為40,000,000日圓，突顯了該市場在特定、可能的小眾資產類別或特定情況下實現卓越表現的能力。雖然這並不能代表市場的平均表現，但這個異常值證明了白馬已完成銷售所能實現的最高收益潛力，並可作為理解推動此類結果因素的案例研究。

價格分析

根據已完成的交易，白馬每平方米的平均價格為315,376日圓。這使得白馬的價格遠低於日本主要門戶城市。作為比較，東京黃金地段的每平方米平均價格可能超過1,200,000日圓，而即使是作為區域主要樞紐的札幌，每平方米的平均交易價格也約為400,000日圓。以快速增長聞名的福岡博多區，每平方米的價格約為550,000日圓。考慮到其國際度假勝地的吸引力，白馬較低的每平方米價格表明其獨特的價值主張。與主要城市中心的價差，可能轉化為收益率的溢價，前提是潛在的租金收入和資本增值潛力足以支持投資。與國際度假小鎮相比，白馬平均約4500萬日圓（或按160.1日圓/美元計算約283,000美元）的交易價格，尤其考慮到北美或歐洲相當的度假勝地更高的成本結構，似乎具有競爭力。

區域聚焦

交易活動集中在「大字北城」，這表明該區是白馬房地產開發和投資的焦點。其高交易量，佔總數69筆中的53筆，顯示出一個成熟的市場，對各種房產類型有持續的需求，包括相當比例的土地銷售（總計36筆交易）。「大字神城」是一個次要但仍然重要的活躍區域，有16筆交易。白馬地區土地交易的普遍性表明了持續的開發以及市場對新建築或分割的接受度，這與北海道更廣泛的振興措施以及政府對區域發展的關注相一致。

退出策略

考慮投資白馬的投資者必須制定穩健的退出策略，以適應其獨特的市場特徵和潛在的經濟狀況變化。

看漲（樂觀）— ESG 資本流入： 北海道被指定為國家級脫碳區，可能會吸引尋求綠色投資的 ESG 導向的機構資本。綠色裝修補助金，可能將增值成本降低 10-15%，可以提升資產的吸引力。以 3-5 年的持有期，通過翻新資產溢價來實現 20-30% 的總回報，這是一個可行的策略。這種情況依賴於持續的入境旅遊增長以及對可持續房地產實踐日益增長的重視，這與全球投資趨勢一致，並可能利用日本旅遊業的積極勢頭，該行業的平均每間可用客房收入（RevPAR）已超過疫情前水平。
看跌（悲觀）— 利率衝擊： 更謹慎的前景涉及日本銀行（BOJ）積極的貨幣政策正常化的可能性。如果抵押貸款利率顯著高於 3%，由於融資成本增加，資本化率可能會下降 100-200 個基點。這可能導致房地產價值在 3 年內下降 15-25%。在這種情況下，在任何加息週期的頂峰之前，以保值為重點的退出策略是明智的，可能涉及較短的持有期或專注於不易受估值波動影響的具有強勁、穩定現金流的資產。

投資風險與考量

儘管白馬提供了機會，但謹慎的投資者必須仔細考慮固有的風險，特別是關於運營費用和市場流動性。

總收益率與淨收益率差額及營運支出（OPEX）： 總收益率與淨收益率之間的差距是一個關鍵指標，而在白馬，營運支出（OPEX）對此影響很大。提供的數據表明 OPEX 的影響，其中包括佔總租金收入 3.0% 的除雪費用。在考慮了這些和其他營運成本後，淨收益率為 6.3%，與 8.86% 的平均總收益率相差 2.5 個百分點。與在日本氣候較溫和或城市地區相比，這個差距明顯較大。例如，門戶城市的 OPEX 比例有時會因規模經濟和較不極端的環境因素而較低。
- 緩解策略： 投資者應對特定房產的 OPEX 進行徹底的盡職調查，重點關注成本優化機會。這可能涉及與除雪服務公司談判長期合同，探索節能升級以降低公用事業成本，以及利用專業物業管理公司，以批量折扣價獲得維護和修理服務。建立準備金以應對 OPEX 的意外增加或季節性波動也是明智的。
人口動態： 儘管北海道已有一些復興措施，但長期人口趨勢至關重要。過去 5 年的人口年複合成長率（CAGR）據報告為 0.8%，增長緩慢。儘管為正，但這個增長率低於主要大都會地區，並且可能影響長期的需求基本面和房地產增值。
- 緩解策略： 專注於滿足強勁但可能季節性的旅遊需求的房產，而不是僅僅依賴當地人口增長來獲取租金收入或資本增值。多元化房產類型，包括針對旅遊業的商業資產，可以減輕風險。
市場流動性與退出時間線： 白馬地區房產的預計退出時間為 3 至 12 個月。與高度活躍的門戶城市相比，這表明市場流動性相對適中。
- 緩解策略： 投資者應採取更長期的投資視野，認識到房產出售可能需要數月時間。保持房產處於良好狀態，並準備好根據市場反饋調整定價策略，對於促進及時退出至關重要。
季節性差異： 冬季入住率的變異係數（CV）為 ±15%。這突顯了白馬旅遊市場的季節性及其對租金收入穩定性的直接影響。
- 緩解策略： 採用動態定價策略，以在冬季旺季最大化收入，並探索淡季創收機會，例如推廣夏季活動或迎合不同的遊客群體。在可行情況下，使收入來源多元化，超越傳統季節性租賃，可以平滑收入波動。