白马 投资等级信号｜长期战略展望

随着日本经济政策持续转向区域振兴，对白马等主要度假目的地历史交易数据的深入分析对于战略投资者至关重要。截至 2026 年 5 月 13 日的近期交易记录显示，该市场受到重大基础设施发展潜力和不断变化的旅游动态的影响，为长期资产增值提供了独特的视角。当前外国游客比例较高，表明近期对国际化的重视，这凸显了白马的既有吸引力，并暗示持续投资于其交通连接和基础设施将是未来价值的主要驱动力。

市场概览

白马的历史交易记录显示，共有 69 笔已完成的销售，其中 25 笔交易包含详细的收益率信息。市场实际售价差异显著，从最低的 640,000 日元到最高的 420,000,000 日元不等，平均售价为 45,362,376 日元。对于将租金收入作为因素的交易，观察到的平均总收益率为 8.86%。然而，这一平均值掩盖了显著的差异，最高记录的总收益率达到惊人的 29.58%，最低为 1.76%。如此广泛的收益率范围表明市场存在两极分化，某些资产类型或地点实现了溢价回报，而其他资产则提供较低的收入增长。这些交易中的主要物业类型主要是土地（36 块），其次是住宅（19 处）和商业（10 处）物业，表明该地区存在积极的开发和土地储备活动。

值得关注的近期交易

历史数据中一个特别具有指导意义的案例是位于白马村大字北城（Ōaza Kitashiro）的一处商业地产。这笔交易的原始 ID 为“96c719c5c34165cf”，实际售价为 40,000,000 日元，实现了惊人的 29.58% 总收益率。这笔交易有力地表明，白马地区，尤其是在旅游交通繁忙的区域，战略性商业资产具有高回报的潜力。此处实现的显著收益率远高于 6.12% 的中位数总收益率，凸显了物业类型和地点在最大化该度假区市政当局内投资绩效方面的重要性。

价格分析

白马所有记录交易的平均每平方米实际价格为 315,376 日元。这一数字使得白马的历史交易市场与主要大都市中心甚至北海道其他热门度假区相比，具有显著的折扣。例如，札幌中央区（Chuo-ku）的平均价格约为每平方米 400,000 日元，而像金泽这样一个自 2015 年通往北陆新干线以来连接的成熟文化中心，平均价格约为每平方米 300,000 日元，白马的价格则显示出一个具有竞争力的切入点。与东京平均约 120 万日元/平方米的价格相比，每平方米价格的显著差异凸显了白马作为新兴度假目的地的地位。这种差异表明，虽然白马具有重要的旅游吸引力，但根据过去的交易，其土地和物业价值尚未达到更成熟的城市中心或国际知名的豪华度假区（如二世古，据报道其土地价格已大幅上涨）的溢价水平。这种差距为专注于未来基础设施和需求增长所驱动的资本增值的投资者提供了潜在机会。

区域聚焦

历史交易数据显示，白马地区交易最为活跃的两个主要区域是：大字北城（Ōaza Kitashiro）和大字神城（Ōaza Kamishiro）。大字北城（Ōaza Kitashiro）的交易量最高，已完成 53 笔销售，表明其为房地产活动的核心区域。大字神城（Ōaza Kamishiro）紧随其后，有 16 笔交易。这种销售集中在特定区域表明这些区域拥有完善的基础设施、热门滑雪场通行权，或较高的商业和住宅开发密度。对于投资者而言，深入了解大字北城（Ōaza Kitashiro）和大字神城（Ōaza Kamishiro）的具体特征，例如靠近滑雪缆车、便利设施以及现有开发计划，对于理解本地市场动态和确定未来增长点至关重要。

退出策略

考虑投资白马的投资者应仔细评估潜在的退出策略，并认识到市场的独特之处。

• 牛市情景：ESG 资本流入（持有 3-5 年）：随着北海道可能被指定为国家脱碳区，专注于 ESG 的机构资本流入的可能性很大。绿色翻新补贴可能将增值成本降低 10-15%，从而显著提高回报。投资者可以设定 3-5 年的持有期，目标是通过经过精心翻新、节能高效的资产所获得的溢价，实现 20-30% 的总回报。该市场目前 8.86% 的平均总收益率提供了一个坚实的基础，而专注于可持续升级可以吸引优质租户和买家，进一步压缩资本化率。

• 熊市情景：利率冲击（持有 3 年/资本保值）：更悲观的前景涉及日本银行（Bank of Japan）积极的货币政策正常化，将抵押贷款利率推高至 3% 以上。这种情况可能导致资本化率下降 100-200 个基点，因为融资成本上升，投资者回报预期调整。在 3 年内，物业价值可能下降 15-25%。在这种环境下，以资本保值为重点的退出策略将是首要任务。投资者应在加息周期达到顶峰之前进行出售，通过专注于资本充足、经济衰退韧性强的物业，或那些不受融资成本波动影响且拥有强大现有租赁需求的物业，来锁定适度收益或最小化亏损。

前景

受宏观经济和政策相关因素的推动，白马的房地产市场有望持续发展。日本政府对区域振兴举措的持续承诺，加上潜在的入境旅游复苏以及北海道新干线延伸等扩建项目，预计将提振需求。虽然国家层面的背景是日本银行可能进行货币政策正常化，这可能会影响利率和资本化率，但白马作为首屈一指的国际滑雪目的地的地位表明其具有一定的韧性。此外，度假区关于短期租赁的不断变化的法规，正如在有关二世古地区的讨论中所见，也可能影响投资物业的运营格局。历史交易数据，其中高比例的 A 级物业（69 笔交易中的 47 笔）和值得注意的“等级潜力”类别（6 笔交易），表明市场认可优质资产，但对于具有开发潜力的物业可能存在增值机会。长期前景与基础设施的持续投资、有效的旅游推广以及日本的整体经济健康状况息息相关。

免责声明： 本分析基于国土交通省（MLIT）的历史交易数据，并不表示任何物业的当前可用性。过去的交易价格和收益率不能预示未来的表现。