白馬 投資等級信號｜長期戰略展望

隨著日本經濟政策持續轉向區域振興，深入分析白馬（Hakuba）等主要度假勝地的歷史交易數據，對於策略性投資者而言至關重要。截至 2026 年 5 月 13 日的近期交易紀錄顯示，該市場受到重大基礎建設發展潛力及不斷變化的旅遊動態所塑造，為觀察長期資產增值提供了獨特的視角。近期對國際化的重視，外國遊客佔比目前處於穩健水平，凸顯了白馬既有的吸引力，表明持續投資於其連結性和基礎設施將是未來價值的主要驅動力。

市場概覽

白馬的歷史交易紀錄顯示，共有 69 筆已完成的銷售，其中 25 筆交易包含詳細的收益資訊。該市場的實際成交價格範圍相當廣泛，從最低的 640,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓不等，平均售價為 45,362,376 日圓。對於將租金收入納入考量的交易，平均總收益率為 8.86%。然而，這個平均值掩蓋了顯著的差異，最高紀錄的總收益率達到驚人的 29.58%，而最低為 1.76%。這種廣泛的收益率區間暗示著市場兩極分化，某些資產類型或地點可實現優渥的回報，而其他資產則提供較為溫和的收益。這些交易中的潛在物業類型主要是土地（36 筆），其次是住宅（19 筆）和商業（10 筆）物業，這表明該地區的開發及土地儲備活動活躍。

值得關注的近期交易

歷史數據中一個特別具啟發性的案例是位於白馬村大字北城（Ōaza Kitashiro）的一處商業物業。這筆交易的原始 ID 為「96c719c5c34165cf」，以 40,000,000 日圓的成交價實現了驚人的 29.58% 總收益率。此交易有力地表明，白馬地區策略性地段的商業資產，尤其是在旅遊人潮眾多的區域，具有高回報的潛力。在此取得的顯著收益，遠高於 6.12% 的總收益率中位數，凸顯了物業類型和地點在最大化此度假區municipality 內投資績效的重要性。

價格分析

白馬所有紀錄交易的平均每平方公尺成交價格為 315,376 日圓。這一數字使得白馬的歷史交易市場與主要都會區，甚至其他受歡迎的北海道度假區相比，處於顯著的折價水平。例如，札幌中央區（Chuo-ku）的平均價格約為每平方公尺 400,000 日圓，而自 2015 年以來透過新幹線連接的成熟文化中心金澤（Kanazawa）平均約為每平方公尺 300,000 日圓，白馬的數據顯示出一個具有競爭力的入場點。與東京平均約 120 萬日圓每平方公尺的價格相比，每平方公尺價格的顯著差異，突顯了白馬作為一個新興度假目的地的地位。這種價差表明，儘管白馬具有可觀的旅遊吸引力，但根據過去的交易數據，其土地和物業價值尚未達到更成熟的城市中心或像二世谷（Niseko）這類國際知名的豪華度假區的溢價水平，據報導二世谷的土地價格已大幅上漲。這種差距為專注於未來基礎設施和需求增長所帶動的資本增值的投資者，提供了潛在的機會。

區域聚焦

歷史交易數據顯示，白馬地區交易最活躍的兩個主要區域是大字北城（Ōaza Kitashiro）和大字神城（Ōaza Kamishiro）。大字北城錄得最高的交易量，有 53 筆已完成的銷售，表明它是房地產活動的核心區域。大字神城緊隨其後，有 16 筆交易。這種銷售集中在特定區域，表明這些區域的基礎設施成熟、滑雪度假村的便利性高，或商業和住宅開發密度較高。對於投資者而言，深入研究大字北城和大字神城的具體特徵，例如鄰近纜車、便利設施的可及性以及現有的開發計畫，將是理解本地市場動態和確定未來增長熱點的關鍵。

退出策略

考慮投資白馬的投資者應仔細評估潛在的退出策略，並認識到該市場的獨特之處。

• 樂觀情境：ESG 資金流入（持有 3-5 年）：隨著北海道有可能被指定為國家級脫碳區域，吸引專注於 ESG 的機構資金流入的可能性很大。綠色翻新補貼，可能將資產增值成本降低 10-15%，可顯著提升回報。投資者可以目標持有 3-5 年，透過對維護良好、能源效率高的資產所獲得的溢價，爭取 20-30% 的總回報。該市場目前 8.86% 的平均總收益率提供了一個穩固的基礎，而專注於永續性升級可以吸引優質租戶和買家，進一步壓縮資本化率。

• 悲觀情境：利率衝擊（持有 3 年/資本保值）：更悲觀的前景包括日本銀行（Bank of Japan）採取積極的貨幣政策正常化，將抵押貸款利率推升至 3% 以上。這種情境可能導致資本化率因融資成本上升和投資者回報預期調整而下降 100-200 個基點。物業價值可能在 3 年內下跌 15-25%。在此環境下，以資本保值為重點的退出策略將至關重要。投資者應在升息週期達到頂峰前出售，可能鎖定溫和的收益，或透過專注於資產負債表穩健、能夠抵禦衰退的物業，或那些具有強勁現有租賃需求且不受融資成本波動影響的物業，來最大限度地減少損失。

前景

白馬的房地產市場預計將持續演變，受到多項宏觀經濟和政策相關因素的推動。日本政府對區域振興計畫的持續承諾，加上潛在的入境旅遊復甦和北海道新幹線延伸等擴張計畫，預計將提振需求。雖然國家層面涉及日本銀行可能將貨幣政策正常化，這可能會影響利率和資本化率，但白馬作為頂級國際滑雪勝地的地位表明其具有一定的韌性。此外，度假區有關短期租賃的監管變化，正如在二世谷地區的討論中所見，也可能影響投資物業的營運格局。歷史交易數據顯示，高比例的 A 級物業（69 筆交易中的 47 筆）和值得注意的「潛力等級」類別（6 筆交易），表明市場重視優質資產，但對於具有開發潛力的物業，可能存在增值機會。長期前景仍與基礎設施的持續投資、有效的旅遊推廣以及日本整體經濟的健康狀況息息相關。

免責聲明： 本分析基於國土交通省（MLIT）的歷史交易數據，不代表任何房產的當前可用性。過去的交易價格和收益率不代表未來表現。