专题报道白马

白马投资等级信号｜长期战略展望

2026年6月阅读时间 7 分钟

白马的房地产市场，从近期交易记录来看，呈现出高收益潜力和基础设施支撑的长期价值增长的独特结合。近期完成的 69 笔交易中，有 25 笔显示可计算的收益率，这勾勒出了一个与作为顶级冬季和夏季运动目的地相关的全球吸引力深度交织的市场。尽管这些已完成交易的平均总收益率为 8.86%，但该数据受到已实现价格广泛区间的影响，从低至 ¥64,000 到高至 ¥420,000,000 不等。了解这些交易的根本驱动因素，特别是预期的国家和地区基础设施改善，对于寻求在未来五到十年内从白马的发展中获利的投资者至关重要。北海道新干线延伸以及全国潜在机场升级的持续发展，标志着增强国家互联互通的更广泛承诺，这将不可避免地惠及白马等门户区域，进一步巩固其作为旅游目的地和新兴资产类别的地位。

市场概览

白马房地产市场，正如 69 笔历史交易记录所揭示的，展现出强劲的市场活动。其中，25 笔交易提供了计算总收益率的足够数据，平均为 8.86%。然而，这一平均值掩盖了显著的差异，最高记录的总收益率达到非同寻常的 29.58%，最低为 1.76%。该数据集中的已实现价格跨度很大，最低为 ¥64,000，最高为 ¥420,000,000，表明物业类型和投资规模多样。这些交易的平均每平方米价格为 ¥315,376。这种广泛分布表明市场有多个切入点和不同的投资状况，从小型地块到大型商业或住宅综合体。在大字北城 (Ōaza Hokujō) 地区有 53 笔交易，在大字神城 (Ōaza Kamishiro) 地区有 16 笔交易，活动主要集中在这两个区域，凸显了它们是白马房地产活动的关键枢纽。

近期值得关注的交易

在历史记录中，一笔特别具有指导意义的交易是位于大字北城 (Ōaza Hokujō) 的一处商业地产，被归类为带有建筑物的土地。这笔已完成的销售实现了高达 29.58% 的总收益率，已实现价格为 ¥40,000,000。这一案例体现了白马专门的休闲和旅游导向型房地产领域实现高回报的潜力。尽管此次交易代表过去事件，而非当前机会，但其指标突显了通过在白马黄金地段进行战略性物业利用可以释放的潜在价值。分析促成如此高收益率的因素——地段、物业类型以及潜在有效的管理或翻新——为评估类似的过往记录和理解市场动态提供了宝贵的见解。

价格分析

白马的平均已实现每平方米价格 ¥315,376，在日本房地产领域中具有独特的定位。与主要城市中心相比，白马提供了不同的价值主张。例如，福冈博多区的黄金地段平均每平方米约 ¥550,000，而冲绳那霸的平均每平方米约 ¥450,000。即使考虑到更大的都市背景，白马的价格也远低于东京平均约 ¥1.2 百万每平方米，并且与札幌约 ¥400,000 每平方米的价格相当。这种差异表明，白马的资产价值主要由其作为世界级滑雪胜地的独特吸引力驱动，而不是像大城市房地产价格那样由更广泛的经济和人口密度因素驱动。这种较低的每平方米入门价格，加上如过往记录所示的潜在更高收益率，可以为国际投资者提供一个有吸引力的机会，让他们能够进入一个全球公认的目的地，而无需承担大都市的高昂成本。

投资等级模式

对于战略投资者而言，对白马交易数据中的物业等级分布进行仔细审查是必要的。在 69 笔记录的交易中，有 47 笔被归类为“A 级”，表明最近销售的绝大多数涉及高质量或黄金地段的物业。A 级资产的比例很高，可能表明市场上的成熟、维护良好的物业经常交易，或许是迎合了注重即时可用性和较低翻新风险的挑剔买家群体。相反，只有 7 笔交易被归类为 B 级，9 笔为 C 级，这意味着中低质量细分市场的活动较少。有 6 笔交易被归类为“潜力 A 级”，这提供了独特的投资机会。这些物业可能代表了具有增值潜力的投资，通过战略性翻新或重新定位可以实现显著的资本增值或提高租金收入。这一细分市场虽然规模较小，但为愿意进行开发或翻新的投资者提供了一条潜在路径，这与日本更广泛的“数字花园城市”计划相符，该计划通过有针对性的补贴鼓励区域发展和物业升级。A 级资产的普遍存在也可能反映了一个成熟的市场，其中主要资产得到了有效交易，使得“潜力 A 级”物业成为重点尽职调查的领域。

投资风险与考量

投资白马的房地产市场，虽然提供了独特的机遇，但也并非没有风险，特别是关于流动性和运营费用方面。

流动性风险： 预计退出时间为 3 至 12 个月，与日本主要城市相比，白马市场的深度似乎不那么显著。短期内可比交易的交易量对于有效退出至关重要。近期销售量有限，尤其是在特定细分市场或特定微型地段的物业，可能会延长销售过程。为减轻此风险，投资者应保持长期投资视野，并确保物业维护良好且价格具有竞争力，与近期基准相比，以吸引即时买家兴趣。
运营费用： 白马的物业受到显著的季节性运营需求的限制。预计年度除雪成本约占总租金收入的 3.0%。此外，冬季入住率可能存在相当大的波动，变异系数 (CV) 为 ±15%。这种季节性影响了收入的可预测性。虽然扣除运营支出 (OPEX) 后的净收益率估计为 6.3%，但与总收益率相差 2.5 个百分点，凸显了这些成本的影响。缓解策略包括获得专业的物业管理服务，这些服务可以有效地处理季节性运营和营销，协商长期服务合同以控制成本，并建立充足的储备金以应对入住率较低或意外支出的时期。
人口趋势： 尽管白马受益于国际旅游，但周边地区的人口趋势显示年复合增长率为 0.8%。虽然这是积极的，但增长幅度不大，需要仔细考虑长期租金需求稳定性，特别是对于旅游周期之外的住宅资产。投资者应专注于具有强大旅游吸引力的物业，或能够满足季节性工人涌入和居民需求的物业，确保需求不完全依赖于可能停滞不前的当地人口。

实地考察

对于任何考虑在白马投资房地产的投资者来说，实地考察不仅是建议，更是必需。独特的山区环境带来了只有通过实地考察才能完全评估的具体考量因素。例如，建筑物抵御大雪的能力、雪荷载损坏的可能性以及隔热和供暖系统的总体状况，对于资产的长期保值和运营效率至关重要。对于靠近沿海影响的物业（尽管白马是内陆地区，但更广泛的区域背景适用），盐分暴露可能是材料上的一个担忧。此外，物业结构、管道和电气系统的真实状况以及所需翻新程度，最好通过实地评估。白马作为一个便利且设施齐全的基地，提供各种住宿选择，是进行彻底物业考察的理想地点，使投资者能够全面了解其潜在收购物业的物理属性及其是否适合严苛的山地气候。

前景

白马房地产市场的未来轨迹似乎将维持持续的兴趣，这得益于国家政策和不断变化的旅游动态。日本的“数字花园城市”倡议提供区域发展补贴，为改善当地基础设施和吸引力的市政改进提供了框架。加上新千岁机场的扩建，增加了北海道的可达性，白马将受益于更广泛的旅游和经济活动分散化趋势。日本央行的货币政策仍然是一个关键因素；虽然利率正在审查中，但稳定或逐渐上升的利率环境可能会抑制投机性过热，同时仍然支持长期投资。入境旅游业的复苏和增长（这是一个显示出韧性的行业）将继续是白马住宿和休闲相关房地产的主要驱动力。对于投资者而言，基础设施开发、有针对性的区域激励措施以及持续的全球旅游吸引力相结合，预示着白马的资产增值和收益产生前景乐观，前提是能够进行审慎的风险管理和战略性的物业选择。